Vastgoedbeheer Amsterdam

Vastgoedbeheer Amsterdam

Parel Beheer Amsterdam is specialist in vastgoedbeheer. Wij zijn een middelgrote speler in de Amsterdamse vastgoedmarkt. Naast het beheer van particulier én zakelijk vastgoed zijn wij ook gespecialiseerd in VvE beheer Amsterdam.

Wij kennen de Amsterdamse vastgoedmarkt goed. Of het nu gaat om vergunningverlening voor verhuur, het zoeken van huurders of het onderhoud van uw bezit. Parel Beheer heeft zich hierin onderscheiden als vastgoedbeheerder. Door korte communicatielijnen en goede dienstverlening. Niet alleen met de eigenaren, maar ook met de bewoners.

Uw investering in onroerend goed is bij ons in goede handen.

Neem vrijblijvend contact op

[[[["field8","less_than","5"]],[["set_value",null,"12.50",null,"field9"]],"and"],[[["field8","greater_than","4"],["field8","less_than","21"]],[["set_value",null,"10",null,"field9"]],"and"],[[["field8","equal_to","> 20"]],[["set_value",null,"0",null,"field9"]],"and"]]
1
Naam
Telefoonnummer
Waarmee kunnen we helpen?more details
0 /
Previous
Next

Alle zaken omtrent vastgoedbeheer goed geregeld

Wat wij als vastgoedbeheerder voor u uit handen kunnen nemen

Commercieel vastgoedbeheer

Met commercieel vastgoedbeheer (verhuurbemiddeling) zorgen we enerzijds voor goede huurders en een stabiele inkomsten en anderzijds voor goed onderhoud van uw pand.

Commercieel vastgoedbeheer ›

Administratief vastgoedbeheer

Als wij het administratieve beheer voor uw uitvoeren nemen wij alle administratieve verplichtingen rond uw vastgoed uit handen. Zo hoeft u zelf geen boekhouding te voeren.

Administratief vastgoedbeheer ›

Technisch vastgoedbeheer

We nemen graag alle onderhoudsverzoeken van uw huurders over, zodat de huurder tevreden is en u als eigenaar er geen omkijken meer naar heeft. Technisch vastgoedbeheer is een erg belangrijk onderdeel.

Technisch vastgoedbeheer ›

De vijf zekerheden van Parel Beheer

1

Wij kennen alle klanten persoonlijk

Bij ons bent u met andere woorden geen nummer weggestopt achter een inlogcode.

2

Wij houden houden ons aan de afspraken

Afspraak is altijd afspraak, geldt bij ons. Spreken wij af dat morgen de loodgieter om 10 uur bij u op de stoep staat? Dan staat deze beste man ook om 10 uur bij u op de stoep.

3

Wij zijn altijd transparant

Bij ons hoeft u geen rekening te houden met verborgen kosten en verrassingen achteraf. Wij werken enkel met vaste prijzen. Heeft u bijvoorbeeld onderhoud nodig aan het pand? Dan ontvangt u altijd minimaal twee offertes.

4

Wij zijn altijd bereikbaar voor calamiteiten

Wij zijn 24/7 telefonisch te bereiken. Dat betekent dus niet alleen tussen 9 en 5. Ook in het weekeinde en op zon- en feestdagen staan wij voor u klaar.

5

Uw wensen staan voorop

Bij Parel Beheer is iedere klant uniek.

Commercieel vastgoedbeheer

Verhuurbemiddeling zodat u er geen omkijken naar heeft.

Commercieel vastgoedbeheer is een belangrijk onderdeel van vastgoedbeheer en zorgt voor constante huurinkomsten. Bij Parel Beheer bestaat commercieel vastgoedbeheer o.a. uit:

  • advies over de juiste huurprijs;
  • advies over het type verhuurovereenkomst dat het beste past bij u;
  • het aanbieden van uw woning aan potentiële huurders;
  • bezichtigingen uitvoeren met geïnteresseerde huurders;
  • kandidaat-huurders aan u voorleggen (u heeft hierin het laatste woord);
  • controle op de betrouwbaarheid van huurders (inkomen, identiteitsbewijs);
  • het opstellen huurovereenkomsten;
  • het in- en uitchecken oude/nieuwe huurders.

Administratief vastgoedbeheer

Geen omkijken meer naar uw boekhouding

De volgende zaken vallen onder onze standaard dienstverlening.

  • We verzorgen het innen van de huur voor u. Deze worden na ontvangst binnen 2 werkdagen aan u overgemaakt.
  • We betalen de VvE-bijdrages voor u (indien van toepassing).
  • We betalen het voorschot nutsvoorzieningen en berekenen deze door aan de huurders (indien van toepassing).
  • Ook alle overige financiële verplichtingen administreren we en we zorgen voor uitvoering. Denk bijvoorbeeld aan een servicecontract voor het onderhoud van de CV-installatie. Heeft u geen onderhoudscontract? Dan zorgen wij dat de CV-installatie regelmatig wordt onderhouden.

Als wij het administratief beheer voor u uitvoeren, hoeft u zelf geen boekhouding uit te voeren. Bovendien voorkomt het vervelende discussies met de fiscus of uw inkomsten uit het vastgoed vallen in Box 1 of Box 3.

Technisch vastgoedbeheer

Goed onderhoud zorgt voor tevreden huurders en een hogere waarde

Als u uw woning verhuurd wilt u ook een tevreden huurder. En een tevreden huurder blijft langer huren. In de praktijk blijkt dat zij bovendien ook vaak trouwe betalers zijn. Daarom is technisch beheer een belangrijk onderdeel van vastgoedbeheer.

Bij technisch vastgoedbeheer kunt u denken aan:

  • het aannemen van onderhoudsverzoeken van uw huurders;
  • het bepalen of het onderhoudsverzoek de verantwoording is van de VvE of de vastgoedeigenaar;
  • kwaliteitscontrole op uitgevoerde werkzaamheden.

Afhankelijk van uw huurcontract hoeven onderhoudsverzoeken niet alleen bouwkundig te zijn. Onderhoudsverzoeken kunnen dan bijvoorbeeld zijn voor een verstopte afvoerleiding, maar ook voor als de wasmachine het niet meer doet.

Daarnaast zorgen wij ook voor het planmatig onderhoud. Daarbij moet u denken aan regelmatig onderhoud van de verwarmingsketel, maar ook aan de aanwezigheid van blusmiddelen, koolmonoxide- en rookmelders. Als vastgoedbezitter moet u er namelijk voor zorgen dat de woonomgeving veilig is, want de verhuurder heeft een verzwaarde zorgplicht.

Fiscaal voordeel bij het uitbesteden van vastgoedbeheer

Het uitbesteden van het beheer van onroerend goed heeft een aantal voordelen. Uw heeft er geen omkijken naar. Tevens bent u verzekerd van een stabiele inkomstenstroom. Voor Vastgoedbeheer in Amsterdam kunt u dan ook rekenen op de expertise en deskundigheid van Parel Beheer.

Het heeft ook een fiscale voordeel om uw beheer uit te besteden. Privévermogen wordt belast in Box 3 tegen de geldende vermogensrendementsheffing. Als particuliere belegger vallen de huurinkomsten in principe in Box 3. Heeft u echter meerder panden. En voert u het technische, administratief en financieel beheer zelf uit? Dan kan de fiscus dat als bedrijfsmatige activiteiten zien. Dit komt omdat de fiscus dit ziet als inkomen uit arbeid. Bijkomend nadeel hiervan is dat bij verkoop van de woning de vermogenswinst ook gezien wordt als inkomen. En dus belast tegen het geldende tarief van de inkomstenbelasting. En dan komen de inkomsten terecht in Box 1: Inkomen uit arbeid. Met uiteraard een veel hogere belastingdruk.

Overleg hierover altijd met uw belastingadviseur.

 

 

De voordelen van Parel Vastgoedbeheer

icon box image

Klantgerichtheid

Wij stellen de wens van de klant altijd voorop! Bij ons bent u geen nummer weggestopt achter een inlogcode.

icon box image

Snel ter plaatse

Bij ons kan je er van op aan dat we binnen 4 uur ter plaatse zijn bij problemen

icon box image

Korte lijntjes

Met één telefoonnummer en aanspreekpunt kunnen we snel schakelen en zijn 24/7 bereikbaar

icon box image

Communicatie

Wij houden van duidelijke communicatie naar u als klant

icon box image

Professionaliteit

Afspraak is altijd afspraak, geldt bij ons

icon box image

Regelmaat

Bij ons hoeft u geen rekening te houden met verborgen kosten en verrassingen achteraf

Een vastgoedbeheerder in Amsterdam waar u op kunt bouwen

365 dagen per jaar, 7 dagen per week

Bij Parel Beheer is het vastgoedbeheer van uw beleggingspand of particuliere woning in goede handen. Of het nu gaat om het regelen van nieuwe huurders, het innen van huurpenningen, oplossen van dagelijkse onderhoudsverzoeken, of uitvoeren van noodzakelijk en preventief onderhoud.

Vastgoedbeheer Amsterdam valt onder een van de diensten die Parel Beheer aanbiedt. Dankzij de vijf zekerheden van Parel Beheer weet u zeker dat uw vastgoedbeheer in goede handen is.

Wil je meer informatie? Bel gerust met Jan Willem Hens

  • Telefoon: 020-3086063
  • Email: info@parelbeheer.nl

Veelgestelde vragen bij het kiezen van een Vastgoedbeheerder

Wat zijn de kosten voor vastgoedbeheer in Amsterdam?

De kosten voor vastgoedbeheer zijn afhankelijk van de gekozen dienstverlening en de maandelijkse huur. Vastgoedbeheer kan al vanaf € 25,- per maand excl. btw.

Het uitbesteden van vastgoedbeheer kan ook fiscaal aantrekkelijk zijn. Als u vastgoedbeheer niet
uitbesteed kan de fiscus de huuropbrengsten namelijk zien als inkomen. Het wordt dan belast in Box 1.

Kan ik ook gebruikmaken van vastgoedbeheer als mijn pand onderdeel is van een VvE?

Ja dat kan. Of uw appartement of woning onderdeel is van een VvE of niet heeft geen gevolgen voor onze dienstverlening. Wel is het zo dat als de VvE klant is bij Parel Beheer, dat u 10% korting ontvangt op het vastgoedbeheer.

Hoeveel rendement kan ik maken op mijn pand met het uitbesteden?

Uw rendement hangt af van meerdere factoren: zoals de aankoopprijs van het pand, de huuropbrengst en overige kosten. Daar speelt uiteraard ook de kosten van eventueel uitbesteden een rol bij. Dit bepaalt allemaal uw Bruto Aanvang Rendement (BAR).

Moet ik alle dienstverlening als geheel afnemen, of kan ik ook kiezen?

Nee, wij hebben drie modules: commercieel vastgoedbeheer, administratief vastgoedbeheer en technisch vastgoedbeheer.
Technisch- en administratief vastgoedbeheer kunt u apart afnemen. Commercieel vastgoedbeheer doen wij alleen in combinatie met administratief- en / of technisch vastgoedbeheer.

Is er nog sprake van een opzegtermijn?

In principe gaat u een samenwerkingsovereenkomst van één jaar aan met Parel Vastgoedbeheer. Daarna is de overeenkomst per maand opzegbaar.

Stellen jullie ook de huurcontracten op?

Het opstellen van huurcontracten is onderdeel van Commercieel Vastgoedbeheer. Dit doen wij in overleg met de klant. Er zijn namelijk vele typen huurcontracten. Bijvoorbeeld zgn. campuscontracten, tijdelijke contracten en contracten voor onbepaalde tijd.

Kan ik ook bij jullie terecht voor leegstandsbeheer?

Nee, wij doen geen leegstandsbeheer. Dat is een specialiteit met daarin gespecialiseerde bedrijven. Wij kunnen hier uiteraard wel in adviseren.

Beheren jullie ook bedrijfspanden en kantoorruimten?

Ja, ook het beheer van bedrijfspanden en kantoorruimten kunt u met een gerust hart aan ons overlaten. Ook het beheer van winkels is bij Parel Beheer in goede handen.

Doen jullie ook vastgoedbeheer buiten Amsterdam?

Ja, wij zijn in heel Nederland actief.

Hoe krijg ik inzicht in mijn financiële overzichten?

U krijgt elke drie maanden een financieel overzicht. Doen wij de huurinning? Dan ontvangt u maandelijks een overzicht van de huurontvangsten en doorbetalingen.

Is het mogelijk om alleen financieel vastgoedbeheer uit te besteden?

Ja, ook voor alleen financieel vastgoedbeheer kan u bij ons terecht.

Hoe zorgen jullie voor betrouwbare huurders?

Daarvoor werken wij samen met een aantal partners. Hebben wij een huurder gevonden voor u? Dan controleren wij de ID-bewijzen, vragen loonstrookjes op en bij ZZP’ers vragen we de meest recente jaarrekening. Ook kijken wij vaak naar het gedrag op sociale media.

Kan ik mijn woning door Parel Beheer laten verhuren?

Verhuur is een specialiteit. Wij doen dat niet zelf,  maar u ontzorgen wel hierin. We werken hiervoor samen met een aantal vaste partners.

Hoe kunnen huurders problemen en storingen melden?

Daarvoor hebben wij een storingsnummer dat 24/7 bereikbaar is. Dit is onderdeel van Technisch Vastgoedbeheer.

Hoe worden juridische zaken met huurders geregeld?

Juridisch zaken is onderdeel van het huurcontract. Dit wordt altijd door onze juristen gecontroleerd voordat het huurcontract getekend wordt.

 

Actualiteiten over vastgoedbeheer Amsterdam

Update 3-9-2021: Vanaf 1 januari 2022 opkoopbescherming tegen woningbeleggingen

De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming moet per 1 januari 2022 worden ingevoerd. De Gemeente Amsterdam heeft al aangegeven gebruik te gaan maken van de mogelijkheden van de wet. Dat kan goed nieuws zijn voor VvE’s. Woningen worden dan niet meer opgekocht en “verkamerd” En slecht nieuws voor beleggers. Maar regelgeving is niet zo maar ingevoerd. De Gemeente moet goed onderbouwen:

  • Waarom dit noodzakelijk is in bepaalde buurten / wijken
  • Tot welke WOZ waarde de opkoopbescherming geldt. De wet is gericht op laag en middenhuur.

Koop je dus een woning in een gebied met opkoopbescherming dan moet je daar minstens 4 jaar wonen voordat de woning verhuurd mag worden.

Uiteraard zijn er uitzonderingen als de woning:

  • aan familie wordt verhuurd;
  • onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
  • tijdelijke verhuur

Update: 30-08-2021. Gaan vastgoedbeleggers investeren in studentenkamers?

Gaan vastgoedbeleggers meer investeren in studentenkamers? Vandaag werd bekend dat er een toenemende tekort is aan studentenkamers. Naar verwachting zijn dat er in 2025 ca. 50.000! Vastgoedbeleggers willen wel investeren in studentenkamers. Dat is een lucratieve markt met goede rendementen. In steden worden veel woningen omgezet in zelfstandige woonruimtes. Dit word verkamering genoemd. In Amsterdam is het aan banden gelegd en is er een vergunningplicht.

Toch zien beleggers kansen op de markt. Maar dan moeten er wel voldoende locaties zijn. Woningbouwverenigingen veel interesse hierin. Echter zoals al gesteld moet er wel ruimte in met name de grote steden hiervoor zijn.

Maar voor particuliere beleggers zit vooral de regelgeving in de weg. Zo is het vaak lastig om een vergunning te krijgen om een woning aan meer dan 3 studenten te verhuren. Ook moet voor de zogenaamde verkamering steeds meer een vergunning worden aangevraagd

 

Update: 18-08-2021. Willen particulieren niet verkopen aan beleggers?

Willen particuliere verkopers niet verkopen aan beleggers? Funda heeft een onderzoek gedaan onder 1200 particuliere verkopers. Uit dit onderzoek komt naar voren dat 75% van de verkopers hun woning niet aan beleggers willen verkopen. Maar als puntje bij paaltje komt kiezen particulieren toch voor verkoop aan beleggers. Zeker als het verschil in het bod oploopt naar boven de € 10.000,– Meer dan 50% van de respondenten geeft aan dan toch aan de belegger te verkopen.

20% van de respondenten geeft aan nooit, ook bij meer dan € 10.00 verschil, aan een beleger te willen verkopen.

En andere conclusie kan dan zijn dat een belegger altijd (aanzienlijk) meer zal moeten betalen voor de woning dan een particulier. Het is natuurlijk de vraag of dit in de praktijk inderdaad zo zal zijn.

Update: 13-09-2021. Trekken beleggers zich terug uit de markt?

Trekken beleggers zich terug uit de markt? De huizenmarkt gaat door het dak. Maar wat doen vastgoedbeleggers? Parel Beheer is ook een beheerder van VvE’s en hebben goed zicht op wie woningen kopen en verkopen. Wij zien twee trends. Het lijkt erop of er minder beleggers zijn die woningen kopen. En er zijn veel beleggers die momenteel woningen verkopen. Deze laatste groep lijkt te willen profiteren van de hoge prijzen. De eerste groep die moet instappen heeft moeite om een fatsoenlijk aanvangsrendement te verkrijgen. Zo is natuurlijk de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% een belangrijke oorzaak dat de BAR onder druk staat. Maar er zijn meer overheidsmaatregelen. In Amsterdam verplicht de gemeente bij nieuwbouw dat de koper er ook daadwerkelijk gaat wonen. Dit alle kan ertoe leiden dat vastgoedinvesteerders zich terugtrekken uit de markt. De vraag is dan. Krijgen starters meer kans op de markt?

Op 23 augustus zijn er nieuwe cijfers over de woningmarkt bekend gemaakt door het CBS. De huizenprijzen zijn in één jaar tijd met maar liefst met 16% gestegen. De huizenprijzen stijgen al vanaf 2015. Maar vanaf 2020 gaat het in de hoogste versnelling. Daarnaast zijn er ook minder transacties. Het kadaster geeft aan dat het aantal transacties in één jaar tijd met 16% is gedaald. De woningprijzen stijgen niet alleen traditioneel gezien hard in de grote steden. De grootste stijging was in Flevoland. Inmiddels komt de gemiddelde koopsom uit op € 400.000,–

Inmiddels is de krapte op de woningmarkt ook een landelijke trend. In kleine en middelgrote gemeenten door heel Nederland lukt het starters steeds slechter om hun eerste woning te kopen. Ook in bijvoorbeeld Overijssel en Noord Brabant heeft de jeugd het moeilijk. Zij kunnen in hun dorpen bijna geen betaalbare huizen meer kopen.

9-7-2021. Einde aan tijdelijke huurcontracten?

Komt er een einde aan tijdelijke huurcontracten? In het debat in de tweede kamer van dinsdag 5 juli heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken toegezegd de geplande verruiming van tijdelijke huurcontracten te schrappen. Tot nu waren tijdelijke huurcontracten van 2 jaar mogelijk. Dat wilde de minister oprekken naar 3 jaar. Maar daar steekt de Eerste Kamer nu een stokje voor. Er was veel verzet tegen deze verlening. Onder andere van de Woonbond. Bij de invoering van tijdelijke huurcontracten was het beoogde doel om het verhuren van O.G. aantrekkelijker te maken. Inmiddels is het bijna een algemene regel dat er altijd tijdelijke contracten zijn. Zeker in de particuliere markt.

Om te voorkomen dat huurders geen recht kregen op een huurcontract voor onbepaalde tijd werd het huurcontract bijna nooit verlengd. Wat tot onzekerheid bij huurders leiden. Komt er daarom een einde aan de tijdelijke contracten?

7-7-2021. Steeds meer keep-to-let

Steeds meer keep-to-let volgens onderzoek van het Kadaster. Onderzoek van het Kadaster toont aan dat het fenomeen keep-to-let een stijgende trend is. Wat is dit? Keep-to-let is het fenomeen dat eigenaren die een nieuw huis kopen het oude huis niet meer verkopen. Maar aanhouden voor de verhuur. In 2016 betrof dit nog 3,7% van de verhuizers. In 2021 is dit gestegen naar 4.2%. Door de aanhoudende lage rente is de verwachting dat dit nog zal stijgen. Het vooral verhuizers die gaan samenwonen. Dan wordt vaak één woning verkocht en één aangehouden voor de verhuur.  Zo profiteren zij niet alleen van een mooi rendement op verhuur. Maar ook op toekomstige prijsstijgingen. Dit is overigens een andere trend dan buy-to-let. Daarbij kopen beleggers woningen voor de verhuur. Dit laatste toont overigens een dalende trend.

2 juli 2021: Den Haag gaat 10.000 woningen bouwen

Den Haag gaat 10.000 woningen bouwen. Den haag heeft plannen aangekondigd voor grootschalige woningbouw. Die moet gaan plaatsvinden in de driehoed Station Hollands Spoor – Den Haag Centraal en Laan van NOI. Het gaat niet alleen om woningen. Maar ook bedrijfsruimtes en sportvelden. Het is nu nog een rommelig industrie gebied. Dit biedt volop kansen voor vastgoedbeleggers in deze regio. Ook Parel Vastgoedbeheer is hierin geïnteresseerd.

Er is wel vrees bij omliggende wijken over deze ontwikkelingen. Het lijkt er namelijk op dat grootschalige woningbouw op deze locatie alleen kan met hoogbouw. Inmiddels is het verzet wel verstomd. De gemeente Den Haag heeft de belanghebbenden kunnen overtuigen dat het een mooie wijk wordt. Waar ook de omliggende buurten hun voordeel mee zullen halen. Vastgoedbeleggers hebben al veel interesse getoond.

Update: 12-07-2021. Uit onderzoek van de Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de verkooprijs van nieuwbouwwoningen 16,9% hoger ligt dan het jaar ervoor. Dit is de grootste stijging voor nieuwbouwwoningen sinds 2015. En ligt hoger dan de stijging van bestaande woningen (10,3%). Dit heeft natuurlijk alles te maken met de krapte op de woningmarkt. Maar ook met stijgende kosten voor bouwmaterialen. Dit is overigens niet een Nederlands fenomeen. Ook in de ons omringende landen gaan de prijzen sterk omhoog. Luxemburg bijvoorbeeld +17% en Denemarken + 15,3%.

Als de huren niet meestijgen komt voor vastgoedbeleggers het Bruto Aanvangs Rendement steeds meer onder druk te staan. Dit zou ertoe kunnen leiden dat ook vastgoedbeleggers zich gaan terugtrekken van de markt voor huurwoningen.

Wij verwachten niet dat het zo’n vaart zal lopen. Maar wat wij wel zien is dat binnen de VvE’s die wij beheren steeds meer beleggers overgaan tot verkoop van hun bezit.

21-6-2021 Inperking huurstijging vrije sector definitief

Inperking huurstijging vrije sector definitief. Den Haag heeft definitief ingestemd met de beperking op huurstijgingen in de vrije sector. Eerder was al bepaald dat de huren in de sociale sector in 2021 niet mogen worden verhoogd. Dit is één van de vele Corona maatregelen die de regering heeft genomen. Los van Corona staan het indammen van de huurstijgingen in de vrije sector. Dat is voor de komende drie jaar (2021, 2022 en 2023) beperkt. Voor 2021 is dat de inflatie + 2%. De huren in 2021 mogen maximaal 2,4%. Op de ingangsdatum van nieuwe huurcontracten mag de huur uiteraard wel boven de 2,4% worden verhoogd. Voor vastgoedbeleggers kan de beperking van de verhoging uiteraard wel negatief uitpakken. Gaat dit leiden tot minder investeringen? Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer merkt hier nog weinig van. Hij verwacht dan ook beperkte effect hierop.

18-6-2021 Negatieve hypotheekrente in Denemarken

Negatieve Hypotheekrente in Denemarken. Heeft dat in Nederland ook gevolgen? In Nederland schommelt de hypotheekrente rond de 1,5%. Gecombineerd met lage of negatieve spaarrentes geeft dat een opwaartse druk op de huizenprijzen. Professioneel en particuliere beleggers zoeken rendement op de vastgoedmarkt. Maar wat als de hypotheekrente negatief wordt? Dat is een onontgonnen terrein. Maar de gevolgen laten zich raden. Als je niet alleen rendement maakt op de huurinkomsten. Maar ook op de negatieve hypotheekrente gaan de huizen prijzen alleen maar nog meer omhoog. Huizenbezitters en professionele beleggers nemen dan steeds meer risicó’s. Zodra zowel de hypotheekrente en spaarrente omhooggaan is het feest afgelopen. Dan is de kans reëel dat de huizenprijzen gaan dalen. Voor beleggers zijn dan de appels zuur. Zekere de beleggers en woningeigenaren met een relatief hoge schuld. De hoofdsom zal ooit eens moeten worden terugbetaald.

16-6-2021 Leegstand winkels neemt toe. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers?

De leegstand in de winkelstraten neemt toe. Is dit een kans voor beleggers? In steeds meer dorpen en steden neemt de leegstand van winkelpanden toe. Dit wordt gedreven door Corona en stijgende internetverkopen. Verloedering ligt dan ook op de loer. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers? Parel Vastgoedbeheer Amsterdam denkt van wel. Enerzijds worden meer panden aangeboden. De kans is reëel dat ook de prijzen gaan dalen. Bij gelijkblijvende verhuurprijzen stijgt dan het Bruto Aanvang Rendement. Maar er is nog een opportuniteit: winkelpanden aankopen en omzetten naar woonruimte. Uitgangspunt is dan wel:

  • De verkoopprijs per m2 voor winkels ligt lager dan voor woonruimte
  • De gemeente moet bereid zijn om het bestemmingsplan om te zetten.

Maar let op. Dit is een markt alleen geschikt voor professionele vastgoedbeleggers. Particuliere vastgoedbeleggers hebben hiervoor uiteindelijk te weinig kennis.

31-05-2021. Grote steden gaan vastgoedbeleggers weren. Steeds meer steden willen vastgoedbeleggers weren. Zo zien Amsterdam, Utrecht en Rotterdam in wijken de sociale samenhang verdwijnen. Zij hopen met een opkoopbescherming meer ruimte te scheppen voor instappers in de huizenmarkt. Veel gemeenten erkennen dat het een ingrijpend middel is. Maar zien geen andere uitweg. Een aantal steden wil dit vanaf 1 januari 2022 al realiseren. Bij nieuwbouw zie je verder ook een woonplicht opkomen. Dat moet beleggers tegenhouden die de nieuwbouwwoningen kopen met als enig doel deze laten met winst door te verkopen.

Niet alleen beleggers hekelen de maatregelen. Ook de Nederlandse Bank heeft kritiek hierop. De opkoopplicht pakt de structurele problemen niet aan. Er wordt in Nederland gewoon te weinig gebouwd. En daar is Parel Vastgoedbeheer het volledig mee eens. Allen veel bouwen voor de juiste doelgroepen is een structurele oplossing.

26-05-2021 Bouw Betaalbare huurhuizen trekt aan. In Amsterdam trekt de bouw van betaalbare huurhuizen weer aan. Dat is goed nieuws voor vastgoedinvesteerders. Aldus Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer Amsterdam. Er worden weer bouwvergunningen verstrekt. Met name in het ontwikkelgebied Amstel III. De doelstelling voor 2020 was het realiseren van 7500 middenhuur woningen. Het zijn er 5932 geworden. Amsterdam kent en groot tekort aan huurwoningen. Met name in het middensegment. Groot was dan ook de verontwaardiging dat Amsterdam aangaf minder bouwvergunning af te geven vanwege een gebrek aan ambtelijke capaciteit.

Een groot aantal projectontwikkelaars uit het gebied Amstel III kregen te horen dat hun aanvragen voorlopig niet in behandeling werden genomen. Het lijkt erop dat er toch weer beweging komt en dat er weer meer bouwvergunningen verstrekt kunnen worden. In Amsterdam geld de vuistregel dat elk nieuwbouwproject 40% sociale huur moet zijn, 40% middenhuur en 20% huur of koop in de vrije sector.

Huurverhogingen wettelijk beperkt. In 2021 mogen de huren niet meer stijgen dan 1% plus de inflatie. Het oorspronkelijke voorstel van de minister was 2,5% plus de inflatie. Dit is een duidelijke breuk met het verleden. Vastgoedbeheer Amsterdam heeft voornamelijk klanten in de vrije sector. Het is voor het eerst dat het kabinet huurstijgingen in de vrije sector aan banden legt. Dan mocht tot nu toe niet. Daardoor konden huren snel stijgen voor middeninkomens. Daardoor dreigde voor deze groep de huurmarkt onbereikbaar te worden. En niet alleen in de grote steden. De maximale huurstijging geld alleen bij bestaande huurders. Bij nieuwe huurders geld geen maximum aan de stijging van de aanvangshuur.

De vraag is natuurlijk wat de gevolgen hiervan zijn. Veel van onze klanten werken met contracten met een huurtermijn van 2 jaar. Het zou kunnen zijn dat beleggers eerder overstappen naar deze contractvorm. Zodat elk twee jaar de huur verder kan worden verhoogd.

Overdrachtsbelasting O.G. aangepast voor beleggers. Vanaf 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting 3 tarieven:

  • 0% voor kopers tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen
  • 2% voor kopers die niet in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting. En die zelf gaan wonen in de betrokken woning.
  • 8% voor bedrijfsonroerendgoed en woningen waar de koper niet zelf gaat wonen. Koopt u een woning voor uw kinderen? Dan valt deze ook onder de 8% regeling.

Tot 1 april 2021 geldt bij de 0% regeling dat er geen maximum aan de waarde van de koopwoning is gesteld. Na 1 april 2012 is het maximale aankoopbedrag € 400.000,–

Doel van de 0% regeling is om starters meer kans op de woningmarkt te geven. Sommige deskundige geven aan dat dit eerder leidt tot een verhoging van de koopprijzen. Beleggers gaan uiteindelijk de hogere kosten doorberekenen in de huur is de verwachting.

Vastgoedbeheer en waardebepaling: Bij Vastgoedbeheer in Amsterdam is waardebepaling essentieel. De juiste waarde van het pand heeft invloed op 3 punten:

  • Bij het bepalen van de juiste huur
  • Voor de berekening van het bruto aanvangsrendement
  • Als het object weer verkocht wordt het totale rendement

Vooral het laatste wordt steeds interessanter. Panden in Amsterdam worden steeds duurder. In 2020 stegen de verkoopprijzen nog met bijna 8%. In 2020 zijn er minder nieuwbouwwoningen gebouwd. Dit drijft de schaarste op. En dus de prijzen.

Samen met de verhoogde overdrachtsbelasting van 8% kan het bruto aanvangsrendement onder druk komen. Of gaan de huren omhoog? In 2020 in ieder geval niet. Toen zijn deze juist licht gedaald.

De verwachting is dat de verhoogde overdrachtsbelasting uiteindelijk leidt tot een stijging van de huren. WE moeten zien wat het jaar 2021 gaat betekenen voor de huurrendementen.

Januari 2021: De Gemeente Amsterdam gaat sociale woningen opkopen. De gemeente Amsterdam heeft bekend gemaakt dat zij sociale huurwoningen willen gaan opkopen. Het gaat om zo’n 1500 tot 2000 eenheden per jaar. Waarom gaan zij dit doen? Het belangrijkste motief is om vastgoed uit handen van beleggers te houden. Volgens de gemeente kopen vastgoed beleggers in Amsterdam massaal sociale woningen op. Om deze vervolgens boven de huurgrens te verhuren. De verkoop van sociale huurwoningen is overigens het gevolg van regeringsbeleid. Woningbouwverenigingen moeten de woningen verkopen om de verhuurdersheffing te betalen. Het vastgoedbeheer legt de gemeente dan in handen van de woning corporaties.

De centrale vraag is: gaat dit beleid de invloed van professionele beleggers in vastgoed terugdringen? Wij denken van niet. Veel sociale huurwoningen zijn in handen van particuliere eigenaren. Bij opzeggen van het huurcontract worden de woningen vaak uitgepond. Dat wil zeggen op de vrije markt verkocht. Het is de vraag of de gemeente bereid is om tegen marktconforme vastgoedprijzen de woningen te kopen.

Covid-19 en huurverhoging. Het kabinet heeft in februari 2021 aangegeven per 1 juli 2021 de huren in de sociale sector te bevriezen. Dit is een wens van de 2de kamer die breed wordt gedragen. Onder de sociale huursector vallen alle huren onder de € 752,33 per maand. Let op. Huren in de vrije sector mogen wel verhoogd worden. Al is dit voor het eerst aan een maximum gebonden: inflatie + 1%.

Anders dan vele denken zijn veel sociale huurwoningen in handen van particuliere beleggers. Ook de particuliere beleggers mogen de huren in de sociale sector niet verhogen. Maar let wel. Komen er nieuwe huurders? In de vrije sector mag dan de huur zonder restricties worden verhoogd. In de sociale sector overigens niet. Die blijven verbonden aan het puntensysteem.

Vragen hierover? Neem dan gerust contact op met Parel Vastgoedbeheer Amsterdam.

10-03-2020. Bouwen, bouwen, bouwen. Tot 2030 wil het kabinet tot 1.000.000 huizen bouwen. En dat voornamelijk in de Randstad. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers? Ja denken wij van Parel Vastgoedbeheer. 1.000.000 huizen is een stad groter dan Amsterdam. Vastgoedbeleggers kunnen daar een voorname rol in gaan spelen. Al lijkt het erop dat ook woningbouwverenigingen en pensioenfondsen hier belangstelling voor hebben. Met vastgoed is immers een goed en stabiel rendement te behalen.

De vraag is natuurlijk alleen: waar gaan we die huizen bouwen? Daar zijn onorthodoxe gedachtes bij nodig. Bijvoorbeeld het verplaatsen van de Aalsmeerbaan levert ruimte op voor 100.000 woningen. Een complete nieuwe stad. Of in IJburg meer eilanden aanleggen. In combinatie met een nieuwe metroverbinding naar Almere.

Eén ding is duidelijk. Met dit soort aantallen moet je de Randstad herinrichten. Het worden spannende tijden voor vastgoedbeleggers.

15-3-2021. Worden tijdelijke huurcontracten van 3 jaar mogelijk? De Tweede Kamer heeft een voorstel aangenomen om tijdelijke huurcontracten van 3 jaar in de wet op te nemen. Nu is dat maximaal 2 jaar. Het is dan ook mogelijk binnen die periode éénmaal een huurcontract te verlengen. Bijvoorbeeld na één jaar verlengen met twee jaar. Als het maximum maar niet meer dan drie jaar wordt. Ook mogen verhuurders een minimum huurperiode afspreken. Deze mag echter niet langer zijn dan 12 maanden. Parel Vastgoedbeheer Amsterdam verwacht dat hierdoor het aantal tijdelijke huurcontracten verder toeneemt. En aantrekkelijke nieuwe optie is ook de minimum huurtermijn die met huurders overeengekomen kan worden. Dit geeft verhuurders en vastgoedbeleggers meer houvast. Zo kunnen zijn leegstand voorkomen. Een nieuwe huurder kan dan niet snel opzeggen. De gangbare opzegtermijn voor huurders is nu 1 tot 2 maanden.

22-3-2021. Vastgoedbeleggers in Amsterdam. Vandaag zijn er twee berichten in het Financiële Dagblad verschenen die interessant zijn voor vastgoedbeleggers.

  • De afgelopen maand zijn de huizenprijzen met meer dan 10% gestegen.
  • De grote steden, waaronder Amsterdam, willen aanvangshuren kunnen vaststellen.

De vraag is hoe lag het nog lucratief is voor vastgoedbeleggers. Ook gezien het feit dat de overdrachtsbelasting per 1-1-2021 is verhoogd naar 8%. Ook voor hun komt er een moment dat investeren in vastgoed niet meer loont. Ondanks de lage rente.

Parel Vastgoedbeheer Amsterdam ziet in iedergeval in de huurmarkt een stagnatie. Verhuurders moeten beter hun best doen, en scherpere huren vragen, om hun woningen te verhuren. Dat komt natuurlijk ook omdat er momenteel minder expats naar Nederland komen. De vraag is nu hoe blijvend deze stagnatie zal zijn. De tijd gaat het ons leren!

29-3-2021 Tientallen zaken om loden leidingen. De Gemeente Amsterdam gaat 10 tallen zaken aanspannen tegen onwillige woningeigenaren. Er zijn ongeveer 111 wooncomplexen met 800 appartementen waar particuliere vastgoedeigenaren woningen hebben. Ook Parel Vastgoedbeheer Amsterdam krijgt hier veel vragen over van hun klanten. Moeten de loden leidingen vervangen worden? Het simpele antwoord is ja. Dat moet je vastgoed investeerder gewoon doen. Daarvoor heb je een verhoogde zorgplicht. Net zoals bijvoorbeeld voor brandvoorzieningen. Als verhuurder moet je het gewoon op orde hebben.

Ale je niet aan je zorgplicht voldoet kan dat ertoe leiden dat je schadeclaims krijgt van huurders. Vastgoedbeleggers zijn hier terughoudend in. Het vervangen van loden leidingen kan kostbaar zijn. Het kan gepaard gaan met veel hak- en breekwerk. En dus ook met herstelwerkzaamheden. Wat ook vaak lastig is: wat moet de eigenaar betalen en wat de VvE? Dat kan tot grote conflicten leiden.

9-4-2021: staan de rendementen onder druk in Amsterdam?. Staat in Amsterdam het rendement op vastgoed onder druk? Parel Vastgoedbeheer krijgt wel die signalen. En ook onafhankelijk onderzoek bevestigd dit beeld. De Bruto Aanvangs Rendement op vastgoedinvesteringen daalt. Maar ook bestaande huren lijken een neerwaartse trend te volgen. Wat is er aan de hand? Er zijn een aantal oorzaken hiervoor aan te wijzen:

  • De huizenprijzen blijven in Amsterdam maar stijgen. De huren stijgen echter niet (meer) mee. Dus daalt het rendement.
  • Vanaf 1 januari betalen beleggers geen 2% overdrachtsbelasting. Maar 8%. Op een woning van € 400.000 scheelt dat € 24.000,–
  • De markt is “dunner” Veel expats hebben de stad verlaten. Dit is een belangrijke groep huurders.

Het lijkt erop dat vooral de duurdere huurwoningen (boven de € 1750,–) getroffen worden. Maar ook in het segment daaronder keert het tij. Er is voor huurders weer wat te kiezen.

 

 

 

Actualiteiten vastgoedbeheer Amsterdam

Artikelen rondom vastgoedbeheer