Update 14-12-2022 Nieuwe grenzen middenhuur per 1-1-2024

Vanaf 1-1-2024 wordt het Punten systeem woningwaardering definitief aangepast. Woningen met een punten totaal tussen de 141 en 187 wordt voortaan aangeduid als “middenhuur” Hiermee beoogt het kabinet om excessen te voorkomen.

Indien verhuurders hogere huren vragen dan toegestaan kunnen zij hoge boetes verwachten. Het aanvechten van te hoge huren moet nu nog door de huurder plaatsvinden. Vanaf 1-1-2024 kan de overheid zelf actief optreden tegen overtreders. De boetes zijn fors voor overtreding hiervan. Overigens alleen voor huurcontracten afgesloten na 1-1-2024. Hierdoor komt waarschijnlijk tot 90% van de woningen in de gereguleerde sector terecht. Huurstijgingen zijn dan gekoppeld aan de gemiddelde stijging CAO lonen plus een halve procentpunt.

Onze verwachting is dat het fenomeen “by to let”en “keep to let” flink onder druk gaat komen. De vraag is dan. Blijven er wel genoeg huurwoningen over in het middensegment?

Update 11-11-2022 Particuliere investeerders trekken zich terug.

Particuliere investeerders trekken weg uit de woningmarkt. Het Financiële Dagblad heeft dit onderzocht.. Dit blijkt onder andere uit data uit het kadaster. In het eerste half jaar van 2022 zijn minder woningen gekocht door beleggers is de vergelijkbare periode 2018-2021.

Oorzaak? Verhoging overdrachtsbelastingen, opkoopbescherming en stijgende rentes. Het lijkt erop dat vooral de opkoopbescherming werkt. Vanaf 1 januari 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming hanteren. En wat blijkt? Het aantal verkochte woningen in die gemeentes daalt door investeerders, maar in gemeenten zonder stijgt deze juist.

De daling bij kleine investeerders is vooral te zien in de grote steden. Ons vermoeden is dat daar veel “papa en mama” en verhuizers bij zitten. Papa en mama kopen een woning voor hun kinderen. En verhuizers verkopen hun oude woning niet. Maar gaan deze verhuren.

Overigens komen er stemmen op in de tweede kamer om deze laats vorm verhuur aan banden te leggen.

Update 01-11-2022 Prijsverschil woningen met andere energielabel neemt toe

Het prijsverschil tussen woningen met verschillende energielabels neemt toe. Dit blijkt uit onderzoek van het Financiële Dagblad. Dit wordt veroorzaakt door hogere energiekosten. Kopers zijn kritischer op het energielabel. Een woning met C label is 11,6% duurder dan een vergelijkbare woning met een G label. Dat kan dus tienduizenden euro’s schelen. De sprong van Energielabel E naar B levert een prijsvoordeel op van ongeveer 10%.

Nog een verschil een goed en minder goed label. Hoe lager de label, hoe langer de woning te koop staat.

Ook de aantallen verschillen. Het totaal aantal verkochte woningen tov 2021 is met 10% gedaald. Van E, F en G zijn er tussen de 12% tot 18% minder verkocht.

Tip van Parel Beheer: gaat u de woning verkopen of verhuren? Zorg voor een actueel energielabel. Dat kan u veel geld schelen.

Update 12-10-2022 Kabinet gaat huren tot € 1000,– reguleren

Het kabinet gaat huren tot € 1000,– reguleren. En tevens woekerhuren in dit segment aanpakken.

Op dit moment geld de huurbescherming slechts tot huren van ongeveer € 760,–. Dat gaat € 1000,– worden. Hiervoor gaat de Minister het puntensysteem ( huurwaarde check) aanpassen. De huurbescherming geld dan tot en met 187 punten.

Het oorspronkelijke plan was huurwoningen met een huur tot € 1250 te reguleren. Op aandringen van de vastgoedbranche is dat verlaagd naar € 1000,– Dit tot teleurstelling van de Woonbond en andere huurders belangenverenigingen.

Juristen vinden dit een grote ingreep in het eigendomsrecht. De vraag is dan ook: wat gaat de rechter hiervan vinden? Maar minister De Jong vind de huurmarkt dusdanig verstoord dat ingrijpen gerechtvaardigd is.

In november maakt de Minister de precieze details bekend van deze ingreep. Die naar verwachting op 1 januari 2023 ingaat. Vooralsnog alleen voor nieuwe huurcontracten.

Update 06-09-2022 Christen Unie en PvdA willen einde aan tijdelijke huurcontracten

De Christen Unie en de PvdA komen met een initiatief wet om tijdelijke huurcontracten aan banden te leggen. In 2015 werd het tijdelijke huurcontract ingevoerd. Uit onderzoek is gebleken dat het aantal tijdelijke huurcontracten sterk is gestegen, maar het aantal verhuurde woningen niet. En dat was het beoogde doel van de wet op de tijdelijke huurcontracten. Het lijkt erop dat het tijdelijke huurcontract de norm is geworden. En niet de uitzondering. Ook draagt het bij tot hogere huren. Bij een nieuw contract is de verhuurder niet gebonden aan de huurstijging van maximaal 3,5% zoals bij doorlopende huren.

Dit zou een maatregel zijn naast de wet die minister De Jong in voorbereiding heeft. Die wil de stijging van middenhuren aan banden leggen.

De initiatiefnemers hopen dit per 1-1-2023 in te kunnen voeren. Er is hiervoor in de tweede kamer een breed draagvlak.

Update 11-8-2022 Steeds meer gemeenten nemen maatregelen tegen vastgoedbeleggers

Steeds meer gemeenten nemen maatregelen tegen vastgoedbeleggers. Ruim 120 gemeenten overwegen om vergaande maatregelen tegen vastgoed beleggers te nemen. Denk hierbij aan maatregelen zoals zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming. Bij zelfbewoningsplicht moet koper gedurende een bepaalde periode zelf in de woning gaan wonen. Bij opkoopbescherming mogen vastgoedbeleggers in bepaalde wijken geen woningen kopen voor de verhuur. Of alleen woningen boven een bepaalde WOZ waarde. Doel van dit alles is vooral een bescherming van starters op de woningmarkt.

De vrees is wel dat vastgoedbeleggers zich massaal terugtrekken van de woningmarkt. Dat kan vooral voor nieuwbouw een negatieve effect hebben.

Dit alles zal een remmende invloed hebben op investeringen van vastgoedbeleggers. Daarnaast speelt de hogere rente vastgoedbeleggers niet in de kaart. De rendementen staan duidelijk onderdruk. Ook al door voorgaande maatregelen vanuit Den Haag. Zoals de verhoogde overdrachtsbelasting. En dan moeten er nog meer maatregelen volgen. Zoals de aanpassing van het puntensysteem bij de bepaling van de huur.

Update 22-6-2022 Stijgende huizenprijzen en verhuur in Box 3

De huizenprijzen zijn het afgelopen maand met 18,8% zijn gestegen ten opzichte van 2021. Deze prijsstijging blijkt uit gegevens van het kadaster die door het CBS zijn ingezien.

Daarnaast nog meer slecht nieuws voor beleggers. De hypotheekrente nadert de 4% (10 jaar vast). Wel lijkt de druk op de huizenmarkt af te nemen. Er zijn minder kijkers en de overbiedingen nemen af. De NvM ziet wel een afvlakking / daling van de prijs. Dat komt door verschillende meetmomenten. De NvM meet het moment van koop. Het kadaster op het moment van de transactie. En daar kan maanden verschil in zitten.

Daarnaast nog meer slecht nieuws. Op korte termijn stuurt de minister van financiën een zogenaamde contourennota over belasting in box 3. En dan met name voor vastgoedbeleggers. Het ziet er nu naar uit dat ook prijsstijgingen belast gaan worden.

Update 20-5-2022: kabinet gaat de huurmarkt verder reguleren.

Het kabinet is voornemens de huurmarkt verder te reguleren. Of zoals sommige zeggen: vastgoedbeleggers verder het leven zuur te maken. Wat zijn de voorgestelde maatregelen:

• Huren tussen de € 1000 en € 1250 worden gereguleerd. Nu is de grens nog € 760,–
• 90% van de huurwoningen komt dan in de gereguleerde sector
• Het aantal punten voor vrije huur stijgt naar 187 ( € 1000,– huur) of 232 ( € 1250,– huur). De huidige huurgrens is 144 punten met een maximale huur van € 763,–

Hiermee dreigt een nieuwe tegenvaller voor vastgoedbeleggers. Deze hebben het nu al zwaar door de stijgende rentes, hogere overdrachtsbelasting (in 2023 9%) en aanpassingen in Box 3 ingaande 2023. Dan wordt de belastingdruk in Box 3 meer aangepast aan de werkelijke huuropbrengst.

Voorstaande gaat dat om nieuwe huurcontracten. De vraag ligt nog voor of dit ook gaat gelden voor bestaande huurcontracten.

Update 16-5-2022: De hypotheekrente stijgt. Gaat de huizenprijzen dalen?

De rente voor nieuwe hypotheken is aan het stijgen. De hypotheekrente voor een rentevaste periode van 20 jaar was oktober 2021 nog 1.8%. In mei 2022 is deze al opgelopen naar 3,7%. En dat maakt woningkopers en beleggers zenuwachtig. Voor woningkopers stijgen dan de maandlasten. En ze kunnen minder lenen. Vastgoedbeleggers zien hun rendementen dalen. Een gevolg van de rentestijging kan zijn dat de prijzen gaan dalen (er kan immers minder geleend worden) en er komen meer huizen op de markt. Dat laatste zit zo: veel eigenaren die wilde verkopen, bijvoorbeeld na de zomer,  gaan dat nu eerder doen. Zij willen nog profiteren van de hoge prijzen. Dat er meer huizen op de markt komen duidt erop dat verkopers verwachten dat de prijzen gaan dalen.

Het is nu wachten hoe de hypotheekrente zich gaat ontwikkelen. Gaat deze verder omhoog met dalende prijzen tot gevolg?

Update 29-4-2022 Beleggers kochten in 2022 flink minder woningen

Beleggers kochten in 2021 flink minder woningen. Dit melde het Financiële Dagblad in hun krant van 26 april jl.

Voor het eerst in negen jaar daalt het aantal aankopen ten opzichte van het jaar ervoor. Koopstarters daarentegen kochten juist meer woningen. Is dit het gevolg van fiscale maatregelen? In 2021 ging namelijk de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8%. En het kabinet heeft plannen om dit verder te verhogen naar 10%.

Onduidelijk is nog welk vastgoedbeleggers nu afhaken. Zijn dat de professionele beleggers met vele panden? Of juist de kleine particuliere belegger met één of twee panden?

De verwachting is wel dat met name de kleine belegger zich zal terugtrekken uit de markt. Enerzijds door fiscale maatregelen. Anderzijds door de oplopende (hypotheek) rente.

Het ziet er naar uit dat de fiscus niet alleen de overdrachtsbelasting verder gaat verhogen. Maar ook de lasten zal verhogen voor castgoedbeleggers in Box 3.

Update 13-4-2022 Wordt de huurstijging in de vrije sector verder beperkt?

Wordt de huurstijging in de vrije sector beperkt? De algemene regel is dat de huurstijging in de vrije sector gebaseerd is op inflatie + 1%. Voor 2022 is dat bepaald op maximaal 3,6%

Maar met de huidige inflatie zou dat in 2023 kunnen oplopen tot misschien wel 10%. En dat is op een huur van bijvoorbeeld € 1.350 dan al snel € 135,– Dit in combinatie met de stijgende energieprijzen kan wonen voor grote groepen onbetaalbaar maken.

Vastgoedbeleggers geven aan dat als de huurstijging vanaf 2023 verder beperkt wordt verhuur onrendabel kan worden. Zeker als dit in combinatie is met de te verwachten belastingverhogingen in Box 3 voor huurinkomsten.

Maar is dit een probleem? Dalende rendementen voor woningbeleggers kan er toe leiden dat er weer meer woningen komen voor (koop) starters. En dat kan natuurlijk een gunstig bijeffect zijn

Update 11-4-2022 kentering op de woningmarkt?

Het afgelopen kwartaal van 2022 zijn de huizenprijzen met ca. 6% gedaald in Amsterdam. Is dit de kentering op de overspannen markt waar iedereen op zit te wachten? Het is wellicht te vroeg om dat nu al te concluderen. Wel is het zo dat er een aantal factoren zijn die voor een omslag kunnen zorgen:

• Door diverse maatregelen in Amsterdam wordt het voor beleggers onaantrekkelijker om te investeren. Denk bijvoorbeeld aan de zelfbewoningsplicht.
• Stijgende hypotheekrentes.
• En tenslotte de toekomst van Box 3. Het is waarschijnlijk dat beleggingen in woningen zwaarder belast gaan worden.

Het is wellicht nog te vroeg om conclusies te trekken. Maar de vraag is gerechtvaardigd. Komt er dan een eind aan de alsmaar stijgende huizenprijzen?

Dat zou goed nieuws zijn voor woningstarters. Dalende huizenprijzen kan er tenslotte ook op wijzen dat vastgoedbeleggers Amsterdam links laten liggen.

Update 30-3-2022 Hypotheekrentes stijgen snel

Enerzijds zorgt de hoge inflatie voor stijgende hypotheekrentes. Anderzijds zien wij nu dat de Centrale Bankiers de extreem lage rentes gaan verhogen. En dat wordt voor het eerst in 8 jaar.

De hoge inflatie willen de geldverstrekkers terugzien in de hypotheekrentes. Als dat niet zo is krijgen zij een negatieve rendement. En dat is voor niemand lang vol te houden. De rente verhoging die de centrale banken doorvoeren maken het inlenen van geld duurder voor de hypotheekverstrekkers.

Langzaam begint ook het besef door te dringen dat de huidige hoge inflatie waarschijnlijk niet van tijdelijke aard is. En dat zal de hypotheekrentes verder opvoeren.

De vraag is nu of hogere hypotheekrentes leiden tot lagere huizenprijzen. In theorie is dat zo. Hogere rentes leiden tot een lagere leencapaciteit. Maar met huidige krappe aanbod en hoge vraag is dat afwachten. Niemand die het weet.

Update 9-3-2022 Versoepeling tweeverdieners norm in 2023

De tweeverdienersnorm wordt in 2023 verder versoepeld. Nu telt het tweede inkomen maar voor 90% mee. Dat wordt in 2023 100%. De frees is dat dit een verdere opwaartse druk geeft op de prijzen van woningen. In een toch al overspannen huizenmarkt. Het is een duidelijke wetmatigheid. Hoe meer mensen kunnen lenen, hoe hoger de huizenprijzen worden. In het (verre) verleden telde het tweede inkomen maar voor 50% mee.

Daarnaast wordt de “jubelton” vervroegd afgeschaft. Het voornemen was dit per 2024 te doen. Dat kon niet eerder vanwege de ICT problemen bij de belastingdienst. Stelde het kabinet. Maar daar is toch een oplossing voor gevonden.

Met de afschaffing van de jubelton probeert het kabinet de prijsstijgingen af te remmen. De vraag is nu of dit niet teniet wordt gedaan door een verhoging van de tweeverdienersnorm.

Update 25-2-2022 Stijgende hypotheekrentes. En einde aan de gekte op de huizenmarkt?

De hypotheekrente is aan het stijgen. Komt er hierdoor een einde aan de gekte op de huizenmarkt? Dat is natuurlijk maar de vraag. De prijzen worden ook opgedreven door schaarste en nog steeds de aanwezigheid van veel “goedkoop” geld. De verwachting is dan ook dat de huizenprijzen door de krapte van aanbod niet snel gaan dalen.

Maar blijft de hypotheekrente stijgen? De verwachting is van wel. Vanaf januari stijgt de hypotheekrente. Eerst langzaam. En nu steeds sneller. Begin februari was de hypotheekrente nog 1,58% (een gemiddelde van de diverse looptijden). Twee weken later al 1,92%. Gaat het verder omhoog? De aanhoudende hoge inflatie en de oorlog in de Oekraïne maakt het lastig te voorspellen.

Deskundige verwachten dat de huizenprijzen gaan dalen als de hypotheekrentes boven de 3% uitkomen.

Update 7-2-2022 Huren in 2022. De belangrijkste veranderingen in 2022.

In 2022 veranderen er weer een aantal regels rond de huren en huurstijgingen. De belangrijkste zijn:

• De liberalisatiegrens gaat omhoog naar € 763,47
• Tot 1 juli 2022 zijn de huren in de sociale sector nog bevroren. Na 1 juli 2022 mogen de huren weer stijgen. Met hoeveel is nog niet bekend.
• Huren in de vrije sector mogen dit jaar maximaal 3,3% stijgen
• De woningwaarderingsstelsel gaat veranderen. De WOZ waarde weegt in sommige gevallen minder zwaar. Dit heeft een drukkend effect op de maximum huurprijs. Deze daalt dan.
• De inkomensgrens voor het toewijzen van één- en meerpersoonshuishoudens verandert. € 40.765 voor éénpersoonshuishoudens en € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens

Vooral het (weer) beperken van de huurstijging in met name de vrije sector kan de rendementen onder druk zetten. Overigens geld er natuurlijk geen maximale huurstijging in de vrije sector als er een nieuwe huurder de woning betrekt.

Update 04-2-2022 Wordt het puntensysteem uitgebreid naar de middenhuur?

Wordt het puntensysteem uitgebreid naar de midden huur? Het kabinet wil huurders beschermen tegen forse huurprijzen en huurprijsverhogingen in de binnenstad. Eén van de opties die op tafel ligt is het verlengen van het puntensysteem naar 170 punten. Nu vallen nog alle woningen boven de 142 punten in de vrije sector. Dat zou dus 170 punten worden. Dit zou ertoe kunnen leiden dat beleggers bij het vrijkomen van de woning overgaan tot verkoop. En dat is precies wat het kabinet beoogt. Dat is bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw kan het ertoe leiden dat het überhaupt niet meer rendabel is om voor de midden huur te bouwen. Gevolg is het tegengestelde van wat het kabinet wil. In plaats van dat er minder woningen gebouwd worden, worden er juist meer woningen gebouwd.

Update 31-01-2022 Door woningbouw in Amsterdam en Zaanstad komen bedrijven in de knel.

Amsterdam wil Havenstad creëren. Een nieuwe woonwijk ten westen van Amsterdam op beide oevers van het Noordzee kanaal. Zaanstad wil bouwen in de Achtersluispolder en op het Hembrugterrein. Maar dan moet veel industrie wijken. Bovendien vrezen de bedrijven die mogen blijven voor hun toekomst. Als er eenmaal woningen zijn, komen de klachten als vanzelf. Over bijvoorbeeld geluids- en stankoverlast.

Beide gebieden zijn onderdeel van de Metropool Regio Amsterdam (MRA) die een behoorlijke taakstelling hebben. In totaal moeten er in 5 gebieden van de MRA zo’n 45.000 woningen komen. Dat komt bovenop de 175.000 woningen waar vóór de MRA al overeenstemming voor was.

Veel bedrijven geven al aan dat als zij bijvoorbeeld naar Lelystad moeten verhuizen de banen meegaan maar vaak de mensen niet. Dat zijn vaak de wat laaggekwalificeerde werknemers. Die zullen dan ergens anders aan het werk moeten.

Update 24-01-2022 Toenemende leegstand in Amsterdam

Vandaag wist het Parool te melden dat er een toenemende leegstand is van duurdere huurwoningen in Amsterdam. In de vrije sector komt steeds meer leegstand. En er wordt ook nog eens flink bijgebouwd. Het betreft dan huurwoningen vanaf ongeveer € 1250,– Deze analyse is onder andere gebaseerd op publicaties van het onderzoeksbureau Watson+Holmes.

De oorzaken van deze leegstand is niet alleen het wegblijven van (kapitaalkrachtige) expats. Het onderzoeksbureau geeft aan dat er domweg te veel aanbod is. De leegstand in Amsterdam in het segment boven de € 1250,– is ca. 6%. In andere grote steden loopt de leegstand ook op. In Rotterdam is deze bijvoorbeeld 8,1% Ook verhuurwebsite ziet een stijging van de leegstand.

Meer leegstand leidt niet direct tot lagere prijzen. Vastgoedbeleggers moeten immers hun rendementen kunnen halen. Daling op korte termijn wordt dus ook niet verwacht.

Update 19-1-2022: Sterke stijging huurprijzen vrije sector Amsterdam

In Q4 van 2021 is de gemiddelde huurprijs in Nederland € 17,– Dat is een stijging van 5% op jaarbasis. Huren is in elf jaar niet zo duur geweest. Dit is de grootste stijging in de jaren 2019, 2020 en 2021. Amsterdam blijft de duurste stad om te wonen: € 22,45 per m2. Dit blijkt uit onderzoek van verhuurplatform Pararius. Dit is een omslag op de markt. Tot voor kort daalden de huren onder invloed van de Coronacrisis. Het lijkt erop dat expat weer terugkeert. Wat ook een rol speelt: koopwoningen zijn schaars, en de prijzen zijn torenhoog. Voor veel mensen is huren het enige alternatief. En dat drijft de prijzen op. Met name de provincies Drenthe, Friesland en Overijssel lieten een sterke stijging van de m2 prijs zien.

Update 17-01-2022 Fiscale maatregelen eigenwoning en beleggingspanden Rutte4

Rutte 4 is voornemens de volgende fiscale maatregelen rond de eigen woning en beleggingspanden te nemen:

• Voor verhuurders komt de zogenaamde leegwaarde ratio per 1-1-2023 te vervallen. Op basis van deze ratio wordt bepaald voor welk bedrag het bezit in box 3 wordt belast.
• De zogenaamde Jubelton (nu ruim € 100.000) wordt afgeschaft. Hiermee konden ouders hun kinderen helpen met de koop van een woning.
• De overdrachtsbelasting wordt verhoogt van 8 naar 9%. Als “belegger” worden ook ouders aangemerkt die aan woning kopen voor hun kinderen.

Met name de afschaffing van de leegwaarderatio kan tot een behoorlijke verhoging van de belastingdruk leiden. Nu konden woningen nog tegen 70% van de WOZ waarde worden opgevoerd in Box 3. Na 1-1-2023 wordt dat dus 100%. De belastingdruk voor verhuurde woningen in Box 3 stijgt dan met ca. 40%.

Update 14-01-2022 Het dieptepunt van de markt is nog niet bereikt

Het lijkt erop dat de dieptepunt van de Amsterdamse huizenmarkt nog niet is bereikt. Het aanbod van koopwoningen blijft dalen, en de prijzen blijven stijgen. Zoals door de MVA gisteren is bekendgemaakt. In het vierde kwartaal 2021 stonden maar 979 woningen te koop. Een daling van 38% t.o.v. 2020

Voor vastgoedbeleggers wordt het ook steeds lastiger om woningen te verwerven. Niet alleen is het aanbod laag. Ook worden er veel maatregelen genomen om het vastgoedbeleggers “moeilijk” te maken. Denk aan de zogenoemde opkoopbescherming, verhogen van de overdrachtsbelasting en in de toekomst een aanpassing van de vermogensrendementsheffing (Box 3) voor vastgoed.

De vraag dringt zich op of (particuliere) vastgoedbeleggers nog wel kans hebben op de markt. Wat dat betreft kan 2022 een belangrijk jaar worden. Zeker op de Amsterdamse vastgoedmarkt.

Update 07-01-2022. ABN AMRO verwacht dat huizenprijzen blijven stijgen

De ABN Amro verwacht dat ook de komende jaren de huizenprijzen blijven stijgen. Voor 2022 verwacht de bank een stijging van 12,5% en in 2023 van 5%

De stijging vlakt wel af. De opwaartse druk op de prijzen door de lage rente is inmiddels wel in de huizenprijzen verwerkt. Ook geeft de bank aan dat in 2022 het aantal transacties (koop/verkoop) gaat dalen ten opzichte van 2021.

Oorzaak van de dalende transacties is de achterblijvende nieuwbouw. Ook staat er weinig te koop. Dat is een verstekend effect. Huidige huiseigenaren stellen verkoop uit totdat zij zelf een nieuw huis hebben. Wel verwacht de bank dat als prijsstijging afremt en de nieuwbouw weer aantrekt dat het aantal transacties toeneemt. Prijsstijgingen, gecombineerd met fiscale maatregelen, maakt dat vastgoedbeleggers het moeilijker krijgen met de aankoop van beleggingspanden.

Update 27-12-2021. Opkoopbescherming uitgebreid

Opkoopbescherming uitgebreid. Het wordt voor vastgoedbeleggers steeds lastiger op de markt. Niet alleen worden de fiscale regels aangescherpt en stijgen de huizenprijzen steeds verder. Ook besluiten steeds meer gemeenten om opkoopbescherming in te voeren. Hier een kort overzicht van de grootste gemeenten:

• Den Haag voert de opkoopbescherming in binnen de hele stad. Het betreft woningen met een WOZ waarde tot € 355.000
• Rotterdam voert het in in 16 wijken. Onder andere Kralingen Oost en West, Nieuwe Westen en Oud Charlois. Hier geld de grens van € 355.000
• Utrecht wil het ook invoeren per 1-1-2022. Wat de precieze invulling hiervan is is nog onbekend
• Voert ook binnen de ring A10 een opkoopbescherming in. Wat precies de voorwaarden zijn is nog onbekend.

De verwachting is dat veel kleine en middelgrote gemeenten ook een vorm opkoopbescherming gaan invoeren.

Al met al al dit het voor vastgoedbeleggers niet makkelijker maken.

Update 22-12-2021. Huizenprijzen met ruim 20% gestegen

Vandaag maakt het CDB bekend dat de huizenprijzen met ca. 20% zijn gestegen. Dat blijkt uit onderzoek die zij samen met het Kadaster hebben gedaan. Hiermee is de hoogste prijsstijging ooit geëvenaard. Daarnaast weren er ook nog eens minder woningen verkocht. Dit is inmiddels de tiende maand op rij dat de huizenprijzen met dubbele cijfers ( meer da 10%) op jaar basis stijgen. Er worden nu ook minder huizen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels net iets boeven de € 400.000,–

De vraag is nu: wanneer stopt de prijsstijging? Ons inziens zijn er een aantal factoren die kunnen leiden tot prijsdalingen:

• De aangekondigde fiscale maatregelen in het regeerakkoord.
• Als de rente gaat stijgen
• Er meer gebouwd gaat worden.

Het is maar de vraag wanneer deze maatregelen leiden tot een daling van de huizenprijzen.

Kijk voor het hele onderzoek op het CBS

Update 20-12-2021: Echt spannend wordt het pas in 2025

Vastgoedbeleggers worden in de toekomst verder belast. Niet alleen gat de overdrachtsbelasting van 8 naar 9%. Ook wordt de leegwaarde ratio afgeschaft. Zie onze update van 15-12-2021. Maar er komt meer slecht (fiscaal) nieuws. Het voornemen is om vanaf 2025 het rendement voor de vermogensbelasting te baseren op de werkelijke rendement uit verhuur en beleggingen. Voor woningbeleggers betekend dit ook dat de waardestijging belast gaat worden. In de meeste landen wordt de waardestijging pas belast bij verkoop. Want dan heb je het als belegger pas de waardestijging echt gerealiseerd. En de vraag is dan meteen: wordt de belegger ook gecompenseerd bij negatieve rendementen en waardedalingen?

Maar er zijn meer onzekerheden. Middenhuren gaan verder beschermend worden. Dat kan de rendementen van particuliere woningbezitters verder aantasten.

Overigens blijft de fiscale regelingen voor de eigenwoning gehandhaafd. Weliswaar wordt de “jubelton” afgeschaft. Aan de hypotheekrente wordt niet gesleuteld. En dat kan juist een prijsopdrijvend effect hebben.

Update 15-12-2021. Regeerakkoord: Overdrachtsbelasting beleggers verder omhoog.

In het vandaag gepubliceerde regeerakkoord gaat de overdrachtsbelasting voor “rechtspersonen en particulieren” die niet ”langdurig in een huis gaan wonen” omhoog van 8 naar 9%. Daarnaast  veranderd ook de heffing in Box 3 over de genoten huurinkomsten.

De verhoging van de overdrachtsbelasting moet € 450 miljoen opbrengen. De inkomsten (huren) moeten meer belast worden op basis van de werkelijke rendementen. Hiervoor wordt de  zogeheten leegwaarde ratio afgeschaft (afslag van 30% op de WOZ waarde in Box 3) . Dit levert ongeveer € 200 miljoen op. De opbrengst wordt gebruikt om het heffingsvrije vermogen in Box 3 te verhogen van de huidige € 50.000 naar € 80.000 voor alle belastingplichtigen.

Al met al zal dit voor zowel particuliere als zakelijke vastgoedbeleggers tot een daling van de rendementen leiden. Afschaffing van de leegwaarde ratio treft huidige en toekomstige beleggers. De verhoging van de overdrachtsbelasting treft dan nieuwe beleggers. Deze laatste zien dan hun Bruto Aanvangsrendement verder dalen.

Update 8-12-2021. Inflatie naar ruim 5%

De inflatie ultimo 2021 zal pieken op ruim 5%. Dat is in ruim 20 jaar niet voorgekomen. Wat voor gevolgen heeft dit voor de huren? Beleggers zien veel kosten toenemen. Bijvoorbeeld de kosten voor verzekeringen. Ook zal de bijdrage voor de VvE sterk gaan stijgen is de verwachting. Beleggers worden dan geconfronteerd met hogere kosten enerzijds. Anderzijds is de verwachting dat de huren ook sterker gaan stijgen. De huurstijging is immers gebaseerd op de inflatie + een opslag. Dat zou in 2022 tot forse huurverhogingen kunnen leiden. Het is dan ook de vraag hoe de nieuwe regering hier op gaat reageren. Gaan zij de huurverhoging dempen, of de huur met minstens de inflatie laten stijgen?

Hoe de huurverhoging per 1 juli gaat uitvallen is nog onbekend. Mar dat de huren in 2021 op basis van de huidige inflatie sterk gaan stijgen lijkt evident.

Update 3-12-2021. Minister Ollongren (wonen) komt met toewijzingsregels nieuwbouw.

Minister Ollongren is voornemens om gemeenten toestemming te geven om nieuwbouwwoningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. Bijvoorbeeld leraren, verplegers en politieagenten. Deze voorstellen staan in de ontwerp tekst van de nieuwe Huisvestingswet. Ook de mogelijkheid om sociale koopwoningen (tot € 325.000, de grens voor de Nationale Hypotheek garantie) toe te wijzen aan specifieke doelgroepen wordt verder verruimd. Deze voorstellen zijn gemaakt om starters en middeninkomens meer kans te geven op de huizenmarkt. Het zal ook vastgoedbeleggers belemmeren in de koop- en verhuur van woningen (but-to-let)

Daarnaast wordt het ook mogelijk om een deel van de nieuwbouw woningen toe te wijzen aan eigen inwoners. Of aan kopers met een economische binding met de betreffende gemeente.

De gemeenten omarmen de voorstellen van de minister. De gemeente Amsterdam vind de voorstellen echter niet ver genoeg gaan. Zij zouden graag ook bestaande woningen onder de nieuwe huisvestingswet brengen.

Update 14-11-2021: Nieuw beleggingsobject gekocht? Doe het transport uiterlijk 31-12-2021

Nieuw beleggingsobject gekocht? En bent u een particulier die dit uit eigen middelen kan financieren? Zorg dan dat het transport van het object plaatsvind voor 31 december 2021. Dat kan u over het belastingjaar 2022 een besparing opleveren in box 3. Hoe zit dit?

Als u een woning koopt voor de verhuur zijn de inkomsten onbelast (box 3) maar heeft u wel vermogen (in box 3). Stel het huis kost € 400.000,– en betaald volledig uit uw banktegoeden. Als banktegoed drukt dit voor 100% in Box 3. Een verhuurde woning niet. Ten eerste kijkt de fiscus naar de Woz waarde. Die is vaak lager dan wat u betaald heeft. Daarnaast neemt de fiscus als waarde voor Box 3 75% van de Woz waarde. De redenering? Een verhuurde woning brengt bij verkoop minder op dan een woning die vrij is van huur.

Dus: als u de woning pas na 1-1-2022 transporteert valt € 400.000 in box 3. Transporteert u uiterlijk 31-12 dan valt een aanzienlijk lager bedrag in box 3.

Update 15-11-2021: Gaat de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10%?

Gaat de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10%? De Partij van de Arbeid en Groen Links stellen forse eisen aan steun voor de woonbegroting 2022. Zo willen beide partijen een volledige afschaffing van de verhuurdersheffing. En meer middelen om te investeren in achterstandswijken. Bij elkaar kost dit ongeveer 1,5 miljard extra. Dekking zoeken beide partijen op de volgende punten:

• Verhogen van de overdrachtsbelasting van 8 naar 10 % voor beleggers.
• Ophoging van de vennootschapsbelasting met 1%
• Afschaffen van de zgn. Jubelton

Daarnaast willen zij een zogenaamde ‘huisjesmelkersboete” invoeren. Als verhuurders teveel huur vragen moeten zij niet alleen de teveel betaalde huur terugbetalen. Maar ook een boete als zij de wet overtreden. Dat hoeft nu niet. De minister wil op dit moment de verhuurdersheffing niet volledig afschaffen. Afschaffing moet in samenspel met andere maatregelen op de woningmarkt.

Update 12-11-2021: Hoe hoog wordt de huurstijging in 2022?

Hoe hoog wordt de huurstijging in 2022? In 2021 heeft de politiek de huurstijging in 2021, 2022 en 2023 in de vrije sector beperkt tot 2% + inflatie. De sociale sector mocht de huren helemaal niet verhogen. Deze maatregel hield verband met Corona. Voor 2021 was dan de maximale toegestane huurverhoging 2,4%. Maar anno nu is de inflatieverwachting sterk gestegen. Naar verwachting zal de inflatie in 2021 uitkomen rondom de 4%. Maar wat wordt dan de inflatie begin 2022? Als de inflatie weer rond de 4% uitkomt kan dat betekenen dat de huurprijzen met zo’n 6% omhoog mogen. In absolute termen kan dat voor de vrije sector een verhoging betekenen van tientallen euro’s. Het is natuurlijk de vraag hoeveel vastgoedbeleggers een dergelijke huurstijging durven doorvoeren. En of de politiek een dusdanige hoge huurstijging aandurft.

Update 3-11-2021: De Gemeente Amsterdam legt verkoop woningen door beleggers aan banden.

Vandaan is bekend geworden dat de Gemeente Amsterdam de verkoop van woningen aan banden gaat leggen. Dit wordt ook wel Opkoopbescherming genoemd. De voorgestelde maatregelen gaan naar alle waarschijnlijkheid in 2022 in. Het is de verwachting dat er meerderde steden het Amsterdamse voorbeeld gaan volgen.

Wie in Amsterdam een woning koopt tot € 512.000 moet deze de eerste vier jaar zelf bewonen (zelfbewoningsplicht). 60% van de Amsterdamse woningvoorraad is dan beschermd. Er zijn wel een paar uitzonderingen op de zelfbewoningsplicht:

• Een woning mag direct verhuurd worden aan eerste- of tweedegraads familieleden.
• Eigenaren die tijdelijk tot maximaal één jaar in het buitenland gaan wonen.
• Woningen die onlosmakelijk verbonden zijn aan een bedrijfsruimte.

Al met al is dit de zoveelste maatregel (net als verhuurbescherming) die de positie van starters versterkt en beleggers verzwakt.

Overigens gelden voorgenoemde maatregelen alleen voor nieuwe aankopen.

Aanvulling 17-11-2021: Na de gemeente Amsterdam maakt nu ook Rotterdam bekend dat zij per 1-1-2022 een opkoopbescherming invoert voor koopwoningen. In eerste instantie in 16 wijken. Waaronder Blijdorp, Kralingen Oost en West en Bergpolder. Daarna volgt wellicht een uitbreiding. Verhuur mag alleen onder strenge voorwaarden. Bijvoorbeeld aan ouders, kinderen, broers en zussen. Bij illegale verhuur kan de boete oplopen tot € 21.750,– De Opkoopbescherming geldt alleen voor woningen in het lage en middensegment met een WOZ-waarde tot € 355.000. De WOZ-Waarde wordt jaarlijks aangepast. Voor meer informatie kijk op Opkoopbescherming Rotterdam

Mocht het probleem zich verplaatsen naar andere wijken dan zal Rotterdam ook in die wijken opkoopbescherming invoeren.

Het is de verwachting dat uiteindelijk alle grote steden in de Randstad ook dergelijke maatregelen gaan nemen ter bescherming van starters en kopers in het lage- en middensegment.

Update 1-11-2021: Verkoop aan vastgoedbeleggers is fors gedaald. Op 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers fors gestegen. Van 2% naar 8%. Als vastgoedbelegger wordt gezien iedereen die een huis koopt maar er niet zelf gaat wonen. Dit geld ook voor een woning die bijvoorbeeld wordt gekocht voor kinderen die gaan studeren. De eerste helft van dit jaar kochten vastgoedbeleggers 10.384 woningen. Dit is het laagste aantal woningen sinds 2013. Dit blijkt uit een onderzoek van de NOS op basis van cijfers uit het kadaster. Een verband met de gestegen overdrachtsbelasting lijkt logisch. Dit was ook de doelstelling van het kabinet bij de aanpassing van de overdrachtsbelasting. In de tweede helft van 2020 was ruim 21% van de vastgoedtransacties nog uit naam van beleggers. In de eerste helft van 2021 was dit nog maar 8,6%. In Amsterdam is inmiddels 1 op de 5 woningen van een belegger.

Update 27-10-2021: Invoering Wet Goed Verhuurderschap.

In de loop van 2022 wordt de Wet Goed Verhuurderschap ingevoerd. Maar pas op. De werkingsgrond van deze wet is breder dan de naam doet vermoeden. Het gaat ook over een vergunningplicht voor verhuur. De wet beoogt onder andere om misstanden in de verhuurmarkt tegen te gaan. Maar ook biedt het gemeenten mogelijkheden om particuliere verhuur verder te reguleren. Denk hierbij aan:

• Vergunningplicht verhuurders in bepaalde wijken
• Opkoop verbod voor buy-to-let

Wat de wet niet inhoud is de invoering van een algemene verhuurvergunning. Gemeentes zullen dus altijd moeten aantonen dat een vergunningplicht in een aantal wijken noodzakelijk is.

Wat wel in de Wet wordt verruimd: de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten wordt verlengd van 2 naar 3 jaar.

Met name de grote steden willen een algemene vergunningplicht. Dat maakt invoering en handhaving een stuk makkelijker. Anders moet per wijk / straat worden aangetoond waarom een vergunningplicht noodzakelijk is. Met waarschijnlijk

Update 22-10-2021: Stijgende energiekosten treffen ook vastgoedbeleggers.

Iedereen wordt getroffen door de huidige sterk stijgende elektra en gasprijzen. Ook vastgoedbeleggers die hun woningen all-in verhuren. Er is dus nu een trend gaand naar het versneld isoleren van woningen. Iedereen denkt dan aan dubbele ramen, spouwmuurisolatie en dakisolatie. Maar er is nog een optie: het aanleggen van een sedumdak. Ofwel een groen dak. Dat heeft niet alleen een isolerende werking. Maar dat ziet er ook gewoon leuk uit. Een sedumdak heeft meer voordelen. Denk aan:

• Een leuk uitzicht
• Het verhoogt de biodiversiteit in de tuin
• Het isoleert
• Het dak gaat langer mee

Er zijn nu veel bedrijven die sedum daken aanleggen. Een groen dak leggen.nl is gespecialiseerd in sedum daken voor kleine oppervlaktes. Denk aan uitbouwen, carports en schuurtjes. Een bepaalde gevallen is subsidie mogelijk.

Update 20-10-2021. Gaat de hypotheekrente stijgen?

Deze week maakten een aantal grote aanbieders bekend dat zij hun hypotheekrente verhogen. Het gaat dan om de hypotheekrente met een lange looptijd.

Er is al langer een trend gaande van stijgende inflatie, oplopende rente op staatsleningen en afnemende kwantitatieve verruiming. En nu dus voor het eerst een stijgende hypotheekrente. Als deze stijging zich voortzet kan dat niet anders betekenen dat er een rem komt op de stijging van de huizenprijzen. En op de duur is wellicht ook een daling mogelijk. Voor vastgoedbeleggers is deze eventuele daling goed voor het aanvangsrendement. Zeker als ook de huren weer een stijgen. Lees onze update van 15 oktober over de (weer) stijgende huurprijzen.

Het zijn maar kleine rente stapjes. Maar deskundigen zijn het er wel over eens dat dit wellicht een trendbreuk kan zijn.

Update 15-10-2021. Huurprijzen stijgen weer

Na een daling in 2020 stijgen de huurprijzen weer. Dit komt door toenemende vraag. Expats komen weer terug naar Amsterdam. Daarnaast worden weer meer woningen gebruikt voor AirBnB. Wel is het zo dat de huurprijzen buiten de randstad het snelste stegen. Per m2 stegen de prijzen met 2,5% ten opzichte van dezelfde periode in 2020. Het een en ander gebaseerd op een onderzoek door verhuursite Pararius.

In Amsterdam stijgen de huren het hardst in Nieuw-West. Amsterdam blijft de duurste stad in Nederland om te huren. In Amsterdam is de gemiddelde huurprijs in de vrije sector nu € 1.805,–

De vraag is echter of verhuurders ook hogere rendementen behalen in Amsterdam. Voor recent aangekocht vastgoed is dat maar de vraag. Je hebt de hogere huren nodig vanwege de hogere investeringswaard.

Vastgoedbeleggers met een oudere portefeuille zien met stijgende huurprijzen hun rendementen verder stijgen.

Update 13-10-2021. Gaat de huizenmarkt aangepakt worden in het regeerakkoord?

Van links tot rechts in de tweede kamer is iedereen het ermee eens. De woningmarkt zit op slot. Hoe dit aan te pakken? En wat zijn de gevolgen voor de vastgoed eigenaren?

Hoe het e.a.a. moet worden opgelost verschilt nogal per politieke partij. Moet de Jubelton of hypotheekrenteaftrek worden aangepakt? Hoe zit het met de overdrachtsbelasting? Wel is duidelijk dat alle tot nu toe genomen maatregelen op de woningmarkt ertoe leidden dat de prijzen alleen maar stijgen. De Jubelton? Daar werd geen hypotheek mee afgelost. Maar hoger geboden.  De VVD wil er niet vanaf, het CDA versoberen en Christen Unie en D66 afschaffen.

Moet de hypotheekrente worden afgeschaft? En de Eigen Woning naar Box 3? De CU heeft hier wel oren naar. De VVD en CDA verwachten veel weerstand bij hun achterban.

Tenslotte de overdrachtsbelasting. Nu op 0% voor starters. Ook dat heeft alleen tot hogere prijzen geleid.

Aanvulling 10-11-2021. Naar vandaag bekend is geworden komt er een verdere aanscherping van de regels. Uitgangspunt wordt dat een Bod op Koopwoningen openbaar moet worden indien de woning bij inschrijving wordt verkocht. Makelaars moeten dan biedingen op woningen in een “biedlogboek” gaan vastleggen. Het is dan voor alle aanbieders helder wat de biedingen geweest zijn. De NvM is kritische. De andere makelaarsvereniging VBO minder. Zo’n 80 VBO makelaars hebben hier al mee geëxperimenteerd en zijn enthousiast. Zij gebruiken het platform “Eerlijk Bieden” “Kopers vinden het heel plezierig om inzicht te hebben in het proces, ze beoordelen het met een ruime 8” aldus Hans van der Ploeg in het FD.

Daarnaast wil de minister als verplicht punt in de koopovereenkomst financiering als ontbindende voorwaarde op laten nemen. Alsook een bouwkundige keuring. Al met al lijkt het erop dat de overheid gaat ingrijpen in de huizenmarkt. Het is afwachten wat er in het regeerakkoord komt te staan.

Update 3-9-2021: Vanaf 1 januari 2022 opkoopbescherming tegen woningbeleggingen

De opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming moet per 1 januari 2022 worden ingevoerd. De Gemeente Amsterdam heeft al aangegeven gebruik te gaan maken van de mogelijkheden van de wet. Dat kan goed nieuws zijn voor VvE’s. Woningen worden dan niet meer opgekocht en “verkamerd” En slecht nieuws voor beleggers. Maar regelgeving is niet zo maar ingevoerd. De Gemeente moet goed onderbouwen:

• Waarom dit noodzakelijk is in bepaalde buurten / wijken
• Tot welke WOZ waarde de opkoopbescherming geldt. De wet is gericht op laag en middenhuur.

Koop je dus een woning in een gebied met opkoopbescherming dan moet je daar minstens 4 jaar wonen voordat de woning verhuurd mag worden.

Uiteraard zijn er uitzonderingen als de woning:

• aan familie wordt verhuurd;
• onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand;
• tijdelijke verhuur

Update: 30-08-2021. Gaan vastgoedbeleggers investeren in studentenkamers?

Gaan vastgoedbeleggers meer investeren in studentenkamers? Vandaag werd bekend dat er een toenemende tekort is aan studentenkamers. Naar verwachting zijn dat er in 2025 ca. 50.000! Vastgoedbeleggers willen wel investeren in studentenkamers. Dat is een lucratieve markt met goede rendementen. In steden worden veel woningen omgezet in zelfstandige woonruimtes. Dit word verkamering genoemd. In Amsterdam is het aan banden gelegd en is er een vergunningplicht.

Toch zien beleggers kansen op de markt. Maar dan moeten er wel voldoende locaties zijn. Woningbouwverenigingen veel interesse hierin. Echter zoals al gesteld moet er wel ruimte in met name de grote steden hiervoor zijn.

Maar voor particuliere beleggers zit vooral de regelgeving in de weg. Zo is het vaak lastig om een vergunning te krijgen om een woning aan meer dan 3 studenten te verhuren. Ook moet voor de zogenaamde verkamering steeds meer een vergunning worden aangevraagd

Update: 18-08-2021. Willen particulieren niet verkopen aan beleggers?

Willen particuliere verkopers niet verkopen aan beleggers? Funda heeft een onderzoek gedaan onder 1200 particuliere verkopers. Uit dit onderzoek komt naar voren dat 75% van de verkopers hun woning niet aan beleggers willen verkopen. Maar als puntje bij paaltje komt kiezen particulieren toch voor verkoop aan beleggers. Zeker als het verschil in het bod oploopt naar boven de € 10.000,– Meer dan 50% van de respondenten geeft aan dan toch aan de belegger te verkopen.

20% van de respondenten geeft aan nooit, ook bij meer dan € 10.00 verschil, aan een beleger te willen verkopen.

En andere conclusie kan dan zijn dat een belegger altijd (aanzienlijk) meer zal moeten betalen voor de woning dan een particulier. Het is natuurlijk de vraag of dit in de praktijk inderdaad zo zal zijn.

Update: 13-09-2021. Trekken beleggers zich terug uit de markt?

Trekken beleggers zich terug uit de markt? De huizenmarkt gaat door het dak. Maar wat doen vastgoedbeleggers? Parel Beheer is ook een beheerder van VvE’s en hebben goed zicht op wie woningen kopen en verkopen. Wij zien twee trends. Het lijkt erop of er minder beleggers zijn die woningen kopen. En er zijn veel beleggers die momenteel woningen verkopen. Deze laatste groep lijkt te willen profiteren van de hoge prijzen. De eerste groep die moet instappen heeft moeite om een fatsoenlijk aanvangsrendement te verkrijgen. Zo is natuurlijk de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% een belangrijke oorzaak dat de BAR onder druk staat. Maar er zijn meer overheidsmaatregelen. In Amsterdam verplicht de gemeente bij nieuwbouw dat de koper er ook daadwerkelijk gaat wonen. Dit alle kan ertoe leiden dat vastgoedinvesteerders zich terugtrekken uit de markt. De vraag is dan. Krijgen starters meer kans op de markt?

Op 23 augustus zijn er nieuwe cijfers over de woningmarkt bekend gemaakt door het CBS. De huizenprijzen zijn in één jaar tijd met maar liefst met 16% gestegen. De huizenprijzen stijgen al vanaf 2015. Maar vanaf 2020 gaat het in de hoogste versnelling. Daarnaast zijn er ook minder transacties. Het kadaster geeft aan dat het aantal transacties in één jaar tijd met 16% is gedaald. De woningprijzen stijgen niet alleen traditioneel gezien hard in de grote steden. De grootste stijging was in Flevoland. Inmiddels komt de gemiddelde koopsom uit op € 400.000,–

Inmiddels is de krapte op de woningmarkt ook een landelijke trend. In kleine en middelgrote gemeenten door heel Nederland lukt het starters steeds slechter om hun eerste woning te kopen. Ook in bijvoorbeeld Overijssel en Noord Brabant heeft de jeugd het moeilijk. Zij kunnen in hun dorpen bijna geen betaalbare huizen meer kopen.

9-7-2021. Einde aan tijdelijke huurcontracten?

Komt er een einde aan tijdelijke huurcontracten? In het debat in de tweede kamer van dinsdag 5 juli heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken toegezegd de geplande verruiming van tijdelijke huurcontracten te schrappen. Tot nu waren tijdelijke huurcontracten van 2 jaar mogelijk. Dat wilde de minister oprekken naar 3 jaar. Maar daar steekt de Eerste Kamer nu een stokje voor. Er was veel verzet tegen deze verlening. Onder andere van de Woonbond. Bij de invoering van tijdelijke huurcontracten was het beoogde doel om het verhuren van O.G. aantrekkelijker te maken. Inmiddels is het bijna een algemene regel dat er altijd tijdelijke contracten zijn. Zeker in de particuliere markt.

Om te voorkomen dat huurders geen recht kregen op een huurcontract voor onbepaalde tijd werd het huurcontract bijna nooit verlengd. Wat tot onzekerheid bij huurders leiden. Komt er daarom een einde aan de tijdelijke contracten?

7-7-2021. Steeds meer keep-to-let

Steeds meer keep-to-let volgens onderzoek van het Kadaster. Onderzoek van het Kadaster toont aan dat het fenomeen keep-to-let een stijgende trend is. Wat is dit? Keep-to-let is het fenomeen dat eigenaren die een nieuw huis kopen het oude huis niet meer verkopen. Maar aanhouden voor de verhuur. In 2016 betrof dit nog 3,7% van de verhuizers. In 2021 is dit gestegen naar 4.2%. Door de aanhoudende lage rente is de verwachting dat dit nog zal stijgen. Het vooral verhuizers die gaan samenwonen. Dan wordt vaak één woning verkocht en één aangehouden voor de verhuur.  Zo profiteren zij niet alleen van een mooi rendement op verhuur. Maar ook op toekomstige prijsstijgingen. Dit is overigens een andere trend dan buy-to-let. Daarbij kopen beleggers woningen voor de verhuur. Dit laatste toont overigens een dalende trend.

2 juli 2021: Den Haag gaat 10.000 woningen bouwen

Den Haag gaat 10.000 woningen bouwen. Den haag heeft plannen aangekondigd voor grootschalige woningbouw. Die moet gaan plaatsvinden in de driehoed Station Hollands Spoor – Den Haag Centraal en Laan van NOI. Het gaat niet alleen om woningen. Maar ook bedrijfsruimtes en sportvelden. Het is nu nog een rommelig industrie gebied. Dit biedt volop kansen voor vastgoedbeleggers in deze regio. Ook Parel Vastgoedbeheer is hierin geïnteresseerd.

Er is wel vrees bij omliggende wijken over deze ontwikkelingen. Het lijkt er namelijk op dat grootschalige woningbouw op deze locatie alleen kan met hoogbouw. Inmiddels is het verzet wel verstomd. De gemeente Den Haag heeft de belanghebbenden kunnen overtuigen dat het een mooie wijk wordt. Waar ook de omliggende buurten hun voordeel mee zullen halen. Vastgoedbeleggers hebben al veel interesse getoond.

Update: 12-07-2021. Uit onderzoek van de Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de verkooprijs van nieuwbouwwoningen 16,9% hoger ligt dan het jaar ervoor. Dit is de grootste stijging voor nieuwbouwwoningen sinds 2015. En ligt hoger dan de stijging van bestaande woningen (10,3%). Dit heeft natuurlijk alles te maken met de krapte op de woningmarkt. Maar ook met stijgende kosten voor bouwmaterialen. Dit is overigens niet een Nederlands fenomeen. Ook in de ons omringende landen gaan de prijzen sterk omhoog. Luxemburg bijvoorbeeld +17% en Denemarken + 15,3%.

Als de huren niet meestijgen komt voor vastgoedbeleggers het Bruto Aanvangs Rendement steeds meer onder druk te staan. Dit zou ertoe kunnen leiden dat ook vastgoedbeleggers zich gaan terugtrekken van de markt voor huurwoningen.

Wij verwachten niet dat het zo’n vaart zal lopen. Maar wat wij wel zien is dat binnen de VvE’s die wij beheren steeds meer beleggers overgaan tot verkoop van hun bezit.

21-6-2021 Inperking huurstijging vrije sector definitief

Inperking huurstijging vrije sector definitief. Den Haag heeft definitief ingestemd met de beperking op huurstijgingen in de vrije sector. Eerder was al bepaald dat de huren in de sociale sector in 2021 niet mogen worden verhoogd. Dit is één van de vele Corona maatregelen die de regering heeft genomen. Los van Corona staan het indammen van de huurstijgingen in de vrije sector. Dat is voor de komende drie jaar (2021, 2022 en 2023) beperkt. Voor 2021 is dat de inflatie + 2%. De huren in 2021 mogen maximaal 2,4%. Op de ingangsdatum van nieuwe huurcontracten mag de huur uiteraard wel boven de 2,4% worden verhoogd. Voor vastgoedbeleggers kan de beperking van de verhoging uiteraard wel negatief uitpakken. Gaat dit leiden tot minder investeringen? Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer merkt hier nog weinig van. Hij verwacht dan ook beperkte effect hierop.

18-6-2021 Negatieve hypotheekrente in Denemarken

Negatieve Hypotheekrente in Denemarken. Heeft dat in Nederland ook gevolgen? In Nederland schommelt de hypotheekrente rond de 1,5%. Gecombineerd met lage of negatieve spaarrentes geeft dat een opwaartse druk op de huizenprijzen. Professioneel en particuliere beleggers zoeken rendement op de vastgoedmarkt. Maar wat als de hypotheekrente negatief wordt? Dat is een onontgonnen terrein. Maar de gevolgen laten zich raden. Als je niet alleen rendement maakt op de huurinkomsten. Maar ook op de negatieve hypotheekrente gaan de huizen prijzen alleen maar nog meer omhoog. Huizenbezitters en professionele beleggers nemen dan steeds meer risicó’s. Zodra zowel de hypotheekrente en spaarrente omhooggaan is het feest afgelopen. Dan is de kans reëel dat de huizenprijzen gaan dalen. Voor beleggers zijn dan de appels zuur. Zekere de beleggers en woningeigenaren met een relatief hoge schuld. De hoofdsom zal ooit eens moeten worden terugbetaald.

16-6-2021 Leegstand winkels neemt toe. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers?

De leegstand in de winkelstraten neemt toe. Is dit een kans voor beleggers? In steeds meer dorpen en steden neemt de leegstand van winkelpanden toe. Dit wordt gedreven door Corona en stijgende internetverkopen. Verloedering ligt dan ook op de loer. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers? Parel Vastgoedbeheer Amsterdam denkt van wel. Enerzijds worden meer panden aangeboden. De kans is reëel dat ook de prijzen gaan dalen. Bij gelijkblijvende verhuurprijzen stijgt dan het Bruto Aanvang Rendement. Maar er is nog een opportuniteit: winkelpanden aankopen en omzetten naar woonruimte. Uitgangspunt is dan wel:

• De verkoopprijs per m2 voor winkels ligt lager dan voor woonruimte
• De gemeente moet bereid zijn om het bestemmingsplan om te zetten.

Maar let op. Dit is een markt alleen geschikt voor professionele vastgoedbeleggers. Particuliere vastgoedbeleggers hebben hiervoor uiteindelijk te weinig kennis.

31-05-2021. Grote steden gaan vastgoedbeleggers weren. Steeds meer steden willen vastgoedbeleggers weren. Zo zien Amsterdam, Utrecht en Rotterdam in wijken de sociale samenhang verdwijnen. Zij hopen met een opkoopbescherming meer ruimte te scheppen voor instappers in de huizenmarkt. Veel gemeenten erkennen dat het een ingrijpend middel is. Maar zien geen andere uitweg. Een aantal steden wil dit vanaf 1 januari 2022 al realiseren. Bij nieuwbouw zie je verder ook een woonplicht opkomen. Dat moet beleggers tegenhouden die de nieuwbouwwoningen kopen met als enig doel deze laten met winst door te verkopen.

Niet alleen beleggers hekelen de maatregelen. Ook de Nederlandse Bank heeft kritiek hierop. De opkoopplicht pakt de structurele problemen niet aan. Er wordt in Nederland gewoon te weinig gebouwd. En daar is Parel Vastgoedbeheer het volledig mee eens. Allen veel bouwen voor de juiste doelgroepen is een structurele oplossing.

26-05-2021 Bouw Betaalbare huurhuizen trekt aan. In Amsterdam trekt de bouw van betaalbare huurhuizen weer aan. Dat is goed nieuws voor vastgoedinvesteerders. Aldus Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer Amsterdam. Er worden weer bouwvergunningen verstrekt. Met name in het ontwikkelgebied Amstel III. De doelstelling voor 2020 was het realiseren van 7500 middenhuur woningen. Het zijn er 5932 geworden. Amsterdam kent en groot tekort aan huurwoningen. Met name in het middensegment. Groot was dan ook de verontwaardiging dat Amsterdam aangaf minder bouwvergunning af te geven vanwege een gebrek aan ambtelijke capaciteit.

Een groot aantal projectontwikkelaars uit het gebied Amstel III kregen te horen dat hun aanvragen voorlopig niet in behandeling werden genomen. Het lijkt erop dat er toch weer beweging komt en dat er weer meer bouwvergunningen verstrekt kunnen worden. In Amsterdam geld de vuistregel dat elk nieuwbouwproject 40% sociale huur moet zijn, 40% middenhuur en 20% huur of koop in de vrije sector.

Huurverhogingen wettelijk beperkt. In 2021 mogen de huren niet meer stijgen dan 1% plus de inflatie. Het oorspronkelijke voorstel van de minister was 2,5% plus de inflatie. Dit is een duidelijke breuk met het verleden. Vastgoedbeheer Amsterdam heeft voornamelijk klanten in de vrije sector. Het is voor het eerst dat het kabinet huurstijgingen in de vrije sector aan banden legt. Dan mocht tot nu toe niet. Daardoor konden huren snel stijgen voor middeninkomens. Daardoor dreigde voor deze groep de huurmarkt onbereikbaar te worden. En niet alleen in de grote steden. De maximale huurstijging geld alleen bij bestaande huurders. Bij nieuwe huurders geld geen maximum aan de stijging van de aanvangshuur.

De vraag is natuurlijk wat de gevolgen hiervan zijn. Veel van onze klanten werken met contracten met een huurtermijn van 2 jaar. Het zou kunnen zijn dat beleggers eerder overstappen naar deze contractvorm. Zodat elk twee jaar de huur verder kan worden verhoogd.

Overdrachtsbelasting O.G. aangepast voor beleggers. Vanaf 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting 3 tarieven:

• 0% voor kopers tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen
• 2% voor kopers die niet in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting. En die zelf gaan wonen in de betrokken woning.
• 8% voor bedrijfsonroerendgoed en woningen waar de koper niet zelf gaat wonen. Koopt u een woning voor uw kinderen? Dan valt deze ook onder de 8% regeling.

Tot 1 april 2021 geldt bij de 0% regeling dat er geen maximum aan de waarde van de koopwoning is gesteld. Na 1 april 2012 is het maximale aankoopbedrag € 400.000,–

Doel van de 0% regeling is om starters meer kans op de woningmarkt te geven. Sommige deskundige geven aan dat dit eerder leidt tot een verhoging van de koopprijzen. Beleggers gaan uiteindelijk de hogere kosten doorberekenen in de huur is de verwachting.

Vastgoedbeheer en waardebepaling: Bij Vastgoedbeheer in Amsterdam is waardebepaling essentieel. De juiste waarde van het pand heeft invloed op 3 punten:

• Bij het bepalen van de juiste huur
• Voor de berekening van het bruto aanvangsrendement
• Als het object weer verkocht wordt het totale rendement

Vooral het laatste wordt steeds interessanter. Panden in Amsterdam worden steeds duurder. In 2020 stegen de verkoopprijzen nog met bijna 8%. In 2020 zijn er minder nieuwbouwwoningen gebouwd. Dit drijft de schaarste op. En dus de prijzen.

Samen met de verhoogde overdrachtsbelasting van 8% kan het bruto aanvangsrendement onder druk komen. Of gaan de huren omhoog? In 2020 in ieder geval niet. Toen zijn deze juist licht gedaald.

De verwachting is dat de verhoogde overdrachtsbelasting uiteindelijk leidt tot een stijging van de huren. WE moeten zien wat het jaar 2021 gaat betekenen voor de huurrendementen.

Januari 2021: De Gemeente Amsterdam gaat sociale woningen opkopen. De gemeente Amsterdam heeft bekend gemaakt dat zij sociale huurwoningen willen gaan opkopen. Het gaat om zo’n 1500 tot 2000 eenheden per jaar. Waarom gaan zij dit doen? Het belangrijkste motief is om vastgoed uit handen van beleggers te houden. Volgens de gemeente kopen vastgoed beleggers in Amsterdam massaal sociale woningen op. Om deze vervolgens boven de huurgrens te verhuren. De verkoop van sociale huurwoningen is overigens het gevolg van regeringsbeleid. Woningbouwverenigingen moeten de woningen verkopen om de verhuurdersheffing te betalen. Het vastgoedbeheer legt de gemeente dan in handen van de woning corporaties.

De centrale vraag is: gaat dit beleid de invloed van professionele beleggers in vastgoed terugdringen? Wij denken van niet. Veel sociale huurwoningen zijn in handen van particuliere eigenaren. Bij opzeggen van het huurcontract worden de woningen vaak uitgepond. Dat wil zeggen op de vrije markt verkocht. Het is de vraag of de gemeente bereid is om tegen marktconforme vastgoedprijzen de woningen te kopen.

Covid-19 en huurverhoging. Het kabinet heeft in februari 2021 aangegeven per 1 juli 2021 de huren in de sociale sector te bevriezen. Dit is een wens van de 2^de kamer die breed wordt gedragen. Onder de sociale huursector vallen alle huren onder de € 752,33 per maand. Let op. Huren in de vrije sector mogen wel verhoogd worden. Al is dit voor het eerst aan een maximum gebonden: inflatie + 1%.

Anders dan vele denken zijn veel sociale huurwoningen in handen van particuliere beleggers. Ook de particuliere beleggers mogen de huren in de sociale sector niet verhogen. Maar let wel. Komen er nieuwe huurders? In de vrije sector mag dan de huur zonder restricties worden verhoogd. In de sociale sector overigens niet. Die blijven verbonden aan het puntensysteem.

Vragen hierover? Neem dan gerust contact op met Parel Vastgoedbeheer Amsterdam.

10-03-2020. Bouwen, bouwen, bouwen. Tot 2030 wil het kabinet tot 1.000.000 huizen bouwen. En dat voornamelijk in de Randstad. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers? Ja denken wij van Parel Vastgoedbeheer. 1.000.000 huizen is een stad groter dan Amsterdam. Vastgoedbeleggers kunnen daar een voorname rol in gaan spelen. Al lijkt het erop dat ook woningbouwverenigingen en pensioenfondsen hier belangstelling voor hebben. Met vastgoed is immers een goed en stabiel rendement te behalen.

De vraag is natuurlijk alleen: waar gaan we die huizen bouwen? Daar zijn onorthodoxe gedachtes bij nodig. Bijvoorbeeld het verplaatsen van de Aalsmeerbaan levert ruimte op voor 100.000 woningen. Een complete nieuwe stad. Of in IJburg meer eilanden aanleggen. In combinatie met een nieuwe metroverbinding naar Almere.

Eén ding is duidelijk. Met dit soort aantallen moet je de Randstad herinrichten. Het worden spannende tijden voor vastgoedbeleggers.

15-3-2021. Worden tijdelijke huurcontracten van 3 jaar mogelijk? De Tweede Kamer heeft een voorstel aangenomen om tijdelijke huurcontracten van 3 jaar in de wet op te nemen. Nu is dat maximaal 2 jaar. Het is dan ook mogelijk binnen die periode éénmaal een huurcontract te verlengen. Bijvoorbeeld na één jaar verlengen met twee jaar. Als het maximum maar niet meer dan drie jaar wordt. Ook mogen verhuurders een minimum huurperiode afspreken. Deze mag echter niet langer zijn dan 12 maanden. Parel Vastgoedbeheer Amsterdam verwacht dat hierdoor het aantal tijdelijke huurcontracten verder toeneemt. En aantrekkelijke nieuwe optie is ook de minimum huurtermijn die met huurders overeengekomen kan worden. Dit geeft verhuurders en vastgoedbeleggers meer houvast. Zo kunnen zijn leegstand voorkomen. Een nieuwe huurder kan dan niet snel opzeggen. De gangbare opzegtermijn voor huurders is nu 1 tot 2 maanden.

22-3-2021. Vastgoedbeleggers in Amsterdam. Vandaag zijn er twee berichten in het Financiële Dagblad verschenen die interessant zijn voor vastgoedbeleggers.

• De afgelopen maand zijn de huizenprijzen met meer dan 10% gestegen.
• De grote steden, waaronder Amsterdam, willen aanvangshuren kunnen vaststellen.

De vraag is hoe lag het nog lucratief is voor vastgoedbeleggers. Ook gezien het feit dat de overdrachtsbelasting per 1-1-2021 is verhoogd naar 8%. Ook voor hun komt er een moment dat investeren in vastgoed niet meer loont. Ondanks de lage rente.

Parel Vastgoedbeheer Amsterdam ziet in iedergeval in de huurmarkt een stagnatie. Verhuurders moeten beter hun best doen, en scherpere huren vragen, om hun woningen te verhuren. Dat komt natuurlijk ook omdat er momenteel minder expats naar Nederland komen. De vraag is nu hoe blijvend deze stagnatie zal zijn. De tijd gaat het ons leren!

29-3-2021 Tientallen zaken om loden leidingen. De Gemeente Amsterdam gaat 10 tallen zaken aanspannen tegen onwillige woningeigenaren. Er zijn ongeveer 111 wooncomplexen met 800 appartementen waar particuliere vastgoedeigenaren woningen hebben. Ook Parel Vastgoedbeheer Amsterdam krijgt hier veel vragen over van hun klanten. Moeten de loden leidingen vervangen worden? Het simpele antwoord is ja. Dat moet je vastgoed investeerder gewoon doen. Daarvoor heb je een verhoogde zorgplicht. Net zoals bijvoorbeeld voor brandvoorzieningen. Als verhuurder moet je het gewoon op orde hebben.

Ale je niet aan je zorgplicht voldoet kan dat ertoe leiden dat je schadeclaims krijgt van huurders. Vastgoedbeleggers zijn hier terughoudend in. Het vervangen van loden leidingen kan kostbaar zijn. Het kan gepaard gaan met veel hak- en breekwerk. En dus ook met herstelwerkzaamheden. Wat ook vaak lastig is: wat moet de eigenaar betalen en wat de VvE? Dat kan tot grote conflicten leiden.

9-4-2021: staan de rendementen onder druk in Amsterdam?. Staat in Amsterdam het rendement op vastgoed onder druk? Parel Vastgoedbeheer krijgt wel die signalen. En ook onafhankelijk onderzoek bevestigd dit beeld. De Bruto Aanvangs Rendement op vastgoedinvesteringen daalt. Maar ook bestaande huren lijken een neerwaartse trend te volgen. Wat is er aan de hand? Er zijn een aantal oorzaken hiervoor aan te wijzen:

• De huizenprijzen blijven in Amsterdam maar stijgen. De huren stijgen echter niet (meer) mee. Dus daalt het rendement.
• Vanaf 1 januari betalen beleggers geen 2% overdrachtsbelasting. Maar 8%. Op een woning van € 400.000 scheelt dat € 24.000,–
• De markt is “dunner” Veel expats hebben de stad verlaten. Dit is een belangrijke groep huurders.

Het lijkt erop dat vooral de duurdere huurwoningen (boven de € 1750,–) getroffen worden. Maar ook in het segment daaronder keert het tij. Er is voor huurders weer wat te kiezen.