Vastgoedbeheer

Vastgoedbeheer Amsterdam

Parel Beheer Amsterdam is de specialist in vastgoedbeheer.  Wij zijn een middelgrote speler in de Amsterdamse vastgoedmarkt. Gespecialiseerd in het beheer van VvE’s, particulier en zakelijk vastgoed. Maar ook met een uitgebreide verhuurservice.  Wij kennen de Amsterdamse markt goed. Of het nu gaat om vergunningverlening voor verhuur. Het zoeken van huurders of het onderhoud van uw bezit. Parel Beheer heeft zich hierin onderscheiden. Door korte communicatie lijnen en goede dienstverlening. Niet alleen met de vastgoedeigenaren. En natuurlijk de bewoners. Wij zijn dan ook een bekende vastgoedbeheerder. Uw investering in onroerend goed is bij ons in goede handen. Bij ons bent u aan het goede adres.

Dienstverlening

Binnen onze specialiteit Vastgoedbeheer Amsterdam bieden wij de volgende dienstverlening aan:

Commercieel beheer (verhuurbemiddeling)

Commercieel Beheer (verhuurbemiddeling)  heeft een aantal doelen: Enerzijds het zorgen voor goede huurders en een stabiele inkomsten voor de eigenaar. Anderzijds goed onderhoud van pand. Immers een goed onderhouden pand heeft een positief effect op de waarde.

Goed commercieel beheer is dus een belangrijk onderdeel van vastgoedbeheer. Commercieel vastgoedbeheer zorgt voor een constante huurinkomsten.

  • Advies over de juiste huur
  • Advies over de beste verhuurovereenkomst die bij u past
  • Aanbieden van de woning aan potentiële huurders
  • Bezichtigingen uitvoeren met geïnteresseerde huurders
  • Kandidaat huurders voorleggen aan de verhuurder. U heeft hierin het laatste woord.
  • Controle betrouwbaarheid huurders (inkomen, identiteitsbewijs)
  • Opstellen huurovereenkomst
  • In- en uitchecken oude / nieuwe huurders

Administratief beheer

Als wij het administratieve beheer voor uw uitvoeren nemen wij alle administratieve verplichtingen rond uw vastgoed uit handen. De volgende zaken vallen onder onze standaard dienstverlening.

  • Het innen van de huur. Deze worden na ontvangst binnen 2 werkdagen aan u overgemaakt.
  • Wij betalen, indien van toepassing, voor u de VvE bijdrages.
  • Indien van toepassing: wij betalen het voorschot nutsvoorzieningen en berekenen deze door aan de huurders.
  • Overige financiële verplichtingen administreren wij en zorgen voor uitvoering. Denk bijvoorbeeld aan een servicecontract voor het onderhoud van de CV installatie. Heeft u geen onderhoudscontract? Dan zorgen wij dat de CV installatie regelmatig wordt onderhouden.

Als wij voor u het Administratief beheer uitvoeren hoeft u zelf geen boekhouding uit te voeren. Bovendien voorkomt het vervelende discussies met de fiscus of de inkomsten vallen in Box 1 of Box 3.

Technisch beheer

Als u uw woning verhuurd wilt u ook een tevreden huurder. En een tevreden huurder blijft langer huren. In de praktijk blijkt dat zij dan ook vaak trouwe betalers zijn. Daarom is technisch beheer een belangrijk onderdeel van vastgoedbeheer in Amsterdam.

Bij technisch beheer kunt u denken aan:

  • Het aannemen van onderhoudsverzoeken van uw huurders.
  • Bepalen of het onderhoudsverzoek de verantwoording is van de VvE of de vastgoedbezitter
  • Kwaliteitscontrole op de uitgevoerde werkzaamheden.

Afhankelijk van uw huurcontract hoeven onderhoudsverzoeken niet alleen bouwkundig te zijn. Zoals bijvoorbeeld een verstopte afvoerleiding. Maar bijvoorbeeld ook als de wasmachine het niet meer doet. Daarnaast zorgen wij ook voor het planmatig onderhoud. Daarbij moet u denken aan regelmatig onderhoud van de verwarmingsketel. Maar ook van aanwezige blusmiddelen. En natuurlijk de koolmonoxide en rookmelders. U als vastgoedbezitter moet zorgen dat de woonomgeving veilig is. De verhuurder heeft een verzwaarde zorgplicht.

 

Wat is nog meer van belang

Het uitbesteden van het beheer van onroerend goed heeft een aantal voordelen. Uw heeft er geen omkijken naar. Tevens bent u verzekerd van een stabiele inkomstenstroom. Voor Vastgoedbeheer in Amsterdam kunt u dan ook rekenen op de expertise en deskundigheid van Parel Beheer.

Het heeft ook een fiscale voordeel om uw beheer uit te besteden. Privévermogen wordt belast in Box 3 tegen de geldende vermogensrendementsheffing. Als particuliere belegger vallen de huurinkomsten in principe in Box 3. Heeft u echter meerder panden. En voert u het technische, administratief en financieel beheer zelf uit? Dan kan de fiscus dat als bedrijfsmatige activiteiten zien. Dit komt omdat de fiscus dit ziet als inkomen uit arbeid. Bijkomend nadeel hiervan is dat bij verkoop van de woning de vermogenswinst ook gezien wordt als inkomen. En dus belast tegen het geldende tarief van de inkomstenbelasting. En dan komen de inkomsten terecht in Box 1: Inkomen uit arbeid. Met uiteraard een veel hogere belastingdruk.

Overleg hierover altijd met uw belastingadviseur.

Actualiteiten

Huurverhogingen wettelijk beperkt. In 2021 mogen de huren niet meer stijgen dan 1% plus de inflatie. Het oorspronkelijke voorstel van de minister was 2,5% plus de inflatie. Dit is een duidelijke breuk met het verleden. Vastgoedbeheer Amsterdam heeft voornamelijk klanten in de vrije sector. Het is voor het eerst dat het kabinet huurstijgingen in de vrije sector aan banden legt. Dan mocht tot nu toe niet. Daardoor konden huren snel stijgen voor middeninkomens. Daardoor dreigde voor deze groep de huurmarkt onbereikbaar te worden. En niet alleen in de grote steden. De maximale huurstijging geld alleen bij bestaande huurders. Bij nieuwe huurders geld geen maximum aan de stijging van de aanvangshuur.

De vraag is natuurlijk wat de gevolgen hiervan zijn. Veel van onze klanten werken met contracten met een huurtermijn van 2 jaar. Het zou kunnen zijn dat beleggers eerder overstappen naar deze contractvorm. Zodat elk twee jaar de huur verder kan worden verhoogd.

Overdrachtsbelasting O.G. aangepast voor beleggers. Vanaf 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting 3 tarieven:

  • 0% voor kopers tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen
  • 2% voor kopers die niet in aanmerking komen voor 0% overdrachtsbelasting. En die zelf gaan wonen in de betrokken woning.
  • 8% voor bedrijfsonroerendgoed en woningen waar de koper niet zelf gaat wonen. Koopt u een woning voor uw kinderen? Dan valt deze ook onder de 8% regeling.

Tot 1 april 2021 geldt bij de 0% regeling dat er geen maximum aan de waarde van de koopwoning is gesteld. Na 1 april 2012 is het maximale aankoopbedrag € 400.000,–

Doel van de 0% regeling is om starters meer kans op de woningmarkt te geven. Sommige deskundige geven aan dat dit eerder leidt tot een verhoging van de koopprijzen. Beleggers gaan uiteindelijk de hogere kosten doorberekenen in de huur is de verwachting.

Vastgoedbeheer en waardebepaling: Bij Vastgoedbeheer in Amsterdam is waardebepaling essentieel. De juiste waarde van het pand heeft invloed op 3 punten:

  • Bij het bepalen van de juiste huur
  • Voor de berekening van het bruto aanvangsrendement
  • Als het object weer verkocht wordt het totale rendement

Vooral het laatste wordt steeds interessanter. Panden in Amsterdam worden steeds duurder. In 2020 stegen de verkoopprijzen nog met bijna 8%. In 2020 zijn er minder nieuwbouwwoningen gebouwd. Dit drijft de schaarste op. En dus de prijzen.

Samen met de verhoogde overdrachtsbelasting van 8% kan het bruto aanvangsrendement onder druk komen. Of gaan de huren omhoog? In 2020 in ieder geval niet. Toen zijn deze juist licht gedaald.

De verwachting is dat de verhoogde overdrachtsbelasting uiteindelijk leidt tot een stijging van de huren. WE moeten zien wat het jaar 2021 gaat betekenen voor de huurrendementen.

Januari 2021: De Gemeente Amsterdam gaat sociale woningen opkopen. De gemeente Amsterdam heeft bekend gemaakt dat zij sociale huurwoningen willen gaan opkopen. Het gaat om zo’n 1500 tot 2000 eenheden per jaar. Waarom gaan zij dit doen? Het belangrijkste motief is om vastgoed uit handen van beleggers te houden. Volgens de gemeente kopen vastgoed beleggers in Amsterdam massaal sociale woningen op. Om deze vervolgens boven de huurgrens te verhuren. De verkoop van sociale huurwoningen is overigens het gevolg van regeringsbeleid. Woningbouwverenigingen moeten de woningen verkopen om de verhuurdersheffing te betalen. Het vastgoedbeheer legt de gemeente dan in handen van de woning corporaties.

De centrale vraag is: gaat dit beleid de invloed van professionele beleggers in vastgoed terugdringen? Wij denken van niet. Veel sociale huurwoningen zijn in handen van particuliere eigenaren. Bij opzeggen van het huurcontract worden de woningen vaak uitgepond. Dat wil zeggen op de vrije markt verkocht. Het is de vraag of de gemeente bereid is om tegen marktconforme vastgoedprijzen de woningen te kopen.

Covid-19 en huurverhoging. Het kabinet heeft in februari 2021 aangegeven per 1 juli 2021 de huren in de sociale sector te bevriezen. Dit is een wens van de 2de kamer die breed wordt gedragen. Onder de sociale huursector vallen alle huren onder de € 752,33 per maand. Let op. Huren in de vrije sector mogen wel verhoogd worden. Al is dit voor het eerst aan een maximum gebonden: inflatie + 1%.

Anders dan vele denken zijn veel sociale huurwoningen in handen van particuliere beleggers. Ook de particuliere beleggers mogen de huren in de sociale sector niet verhogen. Maar let wel. Komen er nieuwe huurders? In de vrije sector mag dan de huur zonder restricties worden verhoogd. In de sociale sector overigens niet. Die blijven verbonden aan het puntensysteem.

Vragen hierover? Neem dan gerust contact op met Parel Vastgoedbeheer Amsterdam.

10-03-2020. Bouwen, bouwen, bouwen. Tot 2030 wil het kabinet tot 1.000.000 huizen bouwen. En dat voornamelijk in de Randstad. Is dit een kans voor vastgoedbeleggers? Ja denken wij van Parel Vastgoedbeheer. 1.000.000 huizen is een stad groter dan Amsterdam. Vastgoedbeleggers kunnen daar een voorname rol in gaan spelen. Al lijkt het erop dat ook woningbouwverenigingen en pensioenfondsen hier belangstelling voor hebben. Met vastgoed is immers een goed en stabiel rendement te behalen.

De vraag is natuurlijk alleen: waar gaan we die huizen bouwen? Daar zijn onorthodoxe gedachtes bij nodig. Bijvoorbeeld het verplaatsen van de Aalsmeerbaan levert ruimte op voor 100.000 woningen. Een complete nieuwe stad. Of in IJburg meer eilanden aanleggen. In combinatie met een nieuwe metroverbinding naar Almere.

Eén ding is duidelijk. Met dit soort aantallen moet je de Randstad herinrichten. Het worden spannende tijden voor vastgoedbeleggers.

15-3-2021. Worden tijdelijke huurcontracten van 3 jaar mogelijk? De Tweede Kamer heeft een voorstel aangenomen om tijdelijke huurcontracten van 3 jaar in de wet op te nemen. Nu is dat maximaal 2 jaar. Het is dan ook mogelijk binnen die periode éénmaal een huurcontract te verlengen. Bijvoorbeeld na één jaar verlengen met twee jaar. Als het maximum maar niet meer dan drie jaar wordt. Ook mogen verhuurders een minimum huurperiode afspreken. Deze mag echter niet langer zijn dan 12 maanden. Parel Vastgoedbeheer Amsterdam verwacht dat hierdoor het aantal tijdelijke huurcontracten verder toeneemt. En aantrekkelijke nieuwe optie is ook de minimum huurtermijn die met huurders overeengekomen kan worden. Dit geeft verhuurders en vastgoedbeleggers meer houvast. Zo kunnen zijn leegstand voorkomen. Een nieuwe huurder kan dan niet snel opzeggen. De gangbare opzegtermijn voor huurders is nu 1 tot 2 maanden.

22-3-2021. Vastgoedbeleggers in Amsterdam. Vandaag zijn er twee berichten in het Financiële Dagblad verschenen die interessant zijn voor vastgoedbeleggers.

  • De afgelopen maand zijn de huizenprijzen met meer dan 10% gestegen.
  • De grote steden, waaronder Amsterdam, willen aanvangshuren kunnen vaststellen.

De vraag is hoe lag het nog lucratief is voor vastgoedbeleggers. Ook gezien het feit dat de overdrachtsbelasting per 1-1-2021 is verhoogd naar 8%. Ook voor hun komt er een moment dat investeren in vastgoed niet meer loont. Ondanks de lage rente.

Parel Vastgoedbeheer Amsterdam ziet in iedergeval in de huurmarkt een stagnatie. Verhuurders moeten beter hun best doen, en scherpere huren vragen, om hun woningen te verhuren. Dat komt natuurlijk ook omdat er momenteel minder expats naar Nederland komen. De vraag is nu hoe blijvend deze stagnatie zal zijn. De tijd gaat het ons leren!

29-3-2021 Tientallen zaken om loden leidingen. De Gemeente Amsterdam gaat 10 tallen zaken aanspannen tegen onwillige woningeigenaren. Er zijn ongeveer 111 wooncomplexen met 800 appartementen waar particuliere vastgoedeigenaren woningen hebben. Ook Parel Vastgoedbeheer Amsterdam krijgt hier veel vragen over van hun klanten. Moeten de loden leidingen vervangen worden? Het simpele antwoord is ja. Dat moet je vastgoed investeerder gewoon doen. Daarvoor heb je een verhoogde zorgplicht. Net zoals bijvoorbeeld voor brandvoorzieningen. Als verhuurder moet je het gewoon op orde hebben.

Ale je niet aan je zorgplicht voldoet kan dat ertoe leiden dat je schadeclaims krijgt van huurders. Vastgoedbeleggers zijn hier terughoudend in. Het vervangen van loden leidingen kan kostbaar zijn. Het kan gepaard gaan met veel hak- en breekwerk. En dus ook met herstelwerkzaamheden. Wat ook vaak lastig is: wat moet de eigenaar betalen en wat de VvE? Dat kan tot grote conflicten leiden.

9-4-2021: staan de rendementen onder druk in Amsterdam?. Staat in Amsterdam het rendement op vastgoed onder druk? Parel Vastgoedbeheer krijgt wel die signalen. En ook onafhankelijk onderzoek bevestigd dit beeld. De Bruto Aanvangs Rendement op vastgoedinvesteringen daalt. Maar ook bestaande huren lijken een neerwaartse trend te volgen. Wat is er aan de hand? Er zijn een aantal oorzaken hiervoor aan te wijzen:

  • De huizenprijzen blijven in Amsterdam maar stijgen. De huren stijgen echter niet (meer) mee. Dus daalt het rendement.
  • Vanaf 1 januari betalen beleggers geen 2% overdrachtsbelasting. Maar 8%. Op een woning van € 400.000 scheelt dat € 24.000,–
  • De markt is “dunner” Veel expats hebben de stad verlaten. Dit is een belangrijke groep huurders.

Het lijkt erop dat vooral de duurdere huurwoningen (boven de € 1750,–) getroffen worden. Maar ook in het segment daaronder keert het tij. Er is voor huurders weer wat te kiezen.