De Vereniging van Eigenaars: je kan erop rekenen voor het onderhoud en schoonmaak van gedeelde ruimtes en het regelen van groot onderhoud. Zeker prettig voor de huiseigenaar binnen een appartementencomplex.
Minder prettig is de maandelijkse afschrijving van de VvE-bijdrage. Afhankelijk van het type woning varieert deze van 100 tot meer dan 300 euro per maand. De verdeling van kosten per woning is vastgelegd in het splitsingsreglement. Hoe dan ook: het is een hap uit uw maandbudget, zeker met de stijgende energieprijzen…
Op internet zijn talloze tools te vinden om te berekenen of je VvE-bijdrage niet omlaag kan. Het is zeker verleidelijk om dit uit te zoeken. Toch is een (te) lage maandelijks bedrag ook niet wenselijk. In deze blog leggen wij uit waar de VvE-bijdrage eigenlijk uit bestaat en of u niet teveel betaalt.
Behoefte aan direct advies? Benader dan eens een externe VvE beheerder.
Waarom betaal ik de VvE een maandelijks bedrag?
De VvE krijgt elke maand (of in sommige gevallen ieder kwartaal) een vast bedrag van ieder lid. Dit bedrag is vastgesteld tijdens één van de Algemene Ledenvergaderingen (ALV’s) en kan ook enkel tijdens zo’n vergadering gewijzigd worden.
Deze bedragen landen in een gezamenlijk fonds, waar de volgende kosten van betaald worden:
- Onderhoud aan de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw (denk daarbij aan het dak, de gedeelde ramen, de hal en het trappenhuis)
- Schoonmaak, verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke ruimten
- De verplichte en optionele VvE-verzekeringen (in ieder geval de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering)
- Reserveringen voor groot onderhoud (zoals reparatie of vervanging van het dak)
- Bestuurskosten van de VvE (bijvoorbeeld professioneel beheer)
Een goed functionerend VvE-bestuur zal periodiek een inschatting maken of de maandelijkse bijdrage passend is voor de begrote kosten van het komend jaar en de hoogte van het reservefonds.
Is mijn VvE-bijdrage niet te hoog?
Elke maand dienen ze zich weer aan: de hypotheek, gas/water/lichtrekeningen, internet, groot en klein onderhoud binnen je eigen woning… Wonen is al duur genoeg, dus het laatste waar je op zit te wachten is een forse afschrijving voor de VvE.
Toch is het belangrijk een aantal zaken grondig uit te zoeken voordat je je inzet voor een lagere VvE-bijdrage. Zo kun je navragen bij het VvE-bestuur hoe het ervoor staat met de huidige inhoud van de kas. Als VvE wil je altijd ruim voldoende reserve achter de hand houden, zowel voor gepland als voor onverwacht onderhoud.
Het kan voorkomen dat de bodem van de kas in zicht is, bijvoorbeeld omdat er net een grote uitgave is geweest of omdat de VvE pas net weer tot leven is gewekt na een slapende periode. Als dit het geval is, is het zeker raadzaam om de maandelijkse bijdrage niet te verlagen. Wanneer zich een ongeplande uitgave aandient, is de kans anders namelijk groot dat de bewoners dit uit eigen zak moeten betalen.
Daarnaast is het verstandig om eerst inzage te vragen in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Deze zou opgesteld moeten zijn door het VvE-bestuur in samenspraak met de leden. In het MJOP wordt toegelicht welk onderhoud de komende jaren op de planning staat en wat de kosten hiervan zullen zijn.
Blijkt uit het MJOP dat er financieel pittige jaren aan komen, bijvoorbeeld omdat delen van het gebouw vervangen of gerenoveerd moeten worden? Dan is dit uiteraard geen goed moment om de maandelijkse ledenbijdrage te verlagen. Wanneer de rekening van de vakman zich aandient, zult u dankbaar zijn dat de kosten eerder al inbegroot waren. Zo hoeft u niet opeens uw persoonlijke spaarrekening te plunderen.
Een lagere bijdrage: hoe regel ik dat?
Komt u erachter dat uw VvE een aanzienlijk reservefonds heeft, er binnenkort geen hoge uitgaven verwacht worden én de maandelijkse bijdrage veel hoger zijn dan de vaste lasten? Dan kan het lonen om het gesprek aan te gaan over een lagere bijdrage. Hoe pakt u zoiets aan?
De eerste stap is altijd om dit punt aan te snijden tijdens de ALV. Tijdens deze vergadering kunt u uiteenzetten waarom u vindt dat de bijdrage te hoog is. Ga in op de stand van het reservefonds, het MJOP en de vaste lasten, afgezet tegen het huidige bedrag. Het is mogelijk dat de maandelijkse bijdrage is vastgesteld in een periode dat de begrote kosten een stuk hoger waren en het VvE-bestuur er hierna nooit meer kritisch naar heeft gekeken. Wordt uw voorstel aangenomen op de ALV? Dan heeft u de bijdrage succesvol verlaagd!
Een laatste tip: het kan ook lonen om de splitsingsakte van het appartementencomplex nog eens kritisch te bekijken. In een gebouw met verschillende type huizen zullen de VvE-kosten per lid verschillen. Deze verdeling wordt vastgelegd in de splitsingsakte, maar niet altijd goed nageleefd. Er zijn gevallen bekend waar bleek dat iemand jaren een te hoge bijdrage had betaald!Komt uw VvE er onderling niet uit? Dan kan het lonen om een externe VvE-beheerder in te schakelen. Deze zal op basis van kennis en ervaring een realistische berekening van de maandelijkse kosten kunnen maken. Veel succes!
