Tips van VvE Beheer Amsterdam en klantreferenties

Elke VvE Beheerder kan zich goed presenteren in zijn offertes of op zijn website. Maar in een persoonlijk gesprek, of als u referenties wilt nabellen, krijgt u een beter beeld van hetgeen wij als beheerder te bieden hebben. Meer informatie over Parel Beheer kunt u vinden op Parel Beheer . U kan ook direct een VvE Offerte opvragen door het invullen van uw gegevens op onze contact pagina. U krijgt binnen 4 werkuren een reactie van ons.

Heeft u liever een persoonlijk advies? U kan natuurlijk altijd direct bellen met Jan Willem Hens op 020-308 60 63. Hij staat u graag persoonlijk te woord.

 

Tip 92: Verbouwing? Voldoe aan je vergunningplicht

16-04-2021 Verbouwing? Voldoe aan je vergunningplicht. VvE’s, eigenaren en vastgoedbeleggers die woningen en panden verbouwen moeten zich aan de bouwvoorschriften houden. En indien noodzakelijk een omgevingsvergunning aanvragen. Veel eigenaren doen dat liever niet. Het aanvragen van een omgevingsvergunning kost geld. Maar vooral ook tijd. In Amsterdam kan dat oplopen tot 12 weken is de ervaring van Parel Vastgoedbeheer Amsterdam. Ook particuliere appartementseigenaren hebben vaak bij verbouwingen een omgevingsvergunning nodig. Dit is bijna altijd bij aanpassingen aan de constructie. Bijvoorbeeld als voor een openkeuken een draagmuur moet worden aangepast.

Wij krijgen als VvE beheerder vaak de vraag of het ook zonder omgevingsvergunning kan. Want dat ziet de gemeente toch niet! Wij zeggen altijd dat de vergunningaanvraag verplicht is. Dat is niet voor niets. Veranderingen in de constructieve elementen moet zorgvuldig gebeuren. Verbouwen zonder vergunning kan de dekking van de opstalverzekering in gevaar brengen.

Tip 91: Nieuwbouw in Amsterdam onder druk

14-04-2021 Nieuwbouw in Amsterdam onder druk. Amsterdam heeft hoge ambities. Er moeten veel woningen gebouwd worden. En dan vooral voor de middenklasse. De befaamde agenten, leraren en verpleegsters moeten ook in Amsterdam kunnen wonen. Alleen dan blijft de stad aantrekkelijk en dynamisch. Maar wat doet Amsterdam? Die bezuinigd op ambtenaren die deze nieuwbouw moeten realiseren. Concreet komen nu vooral in Amsterdam Zuid Oost een aantal projecten in de ijskast te staan.

De Gemeente Amsterdam geeft wel aan dat de projecten op termijn wel uitgevoerd gaan worden. Maar het gaat niet alleen om de huurhuizen. Prijzen bij koopwoningen blijven ook stijgen. En deskundigen zijn het over één ding eens. Er helpt maar één ding. En dat is bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Maar Amsterdam bezuinigt. En uiteindelijk zijn vooral starters hiervan de dupe.

Tip 90: Mandelige muren en regenpijpen

12-04-2021 Mandelige muren en regenpijen? In Amsterdam zijn er veel VvE’s die bijvoorbeeld muren en regenpijpen (HWA) delen met buur VvE’s. En in de praktijk kan dat nog eens tot problemen leiden. Wordt bijvoorbeeld wateroverlast en lekkage veroorzaakt door een regenpijp die met de buren gedeeld wordt? Als dat binnen dezelfde vereniging van Eigenaars is, is dat niet zo’n probleem. Maar is het een andere VvE? Dan moeten de kosten hiervoor worden gedeeld. De regenpijp is dan wat wij noemen “mandelig” En dat kan tot hooglopende conflicten leiden. Conflicten gaan dan altijd over de vraag “of het echt moet”. Maar ook “dat is wel erg duur” Zeker als een van de VvE’s geen wateroverlast ervaart kan het lastig worden.

Onze tip: als de buurman niet mee wil betalen. Toch laten repareren. Anders krijg je nog meer schade.

Tip 89: Is de VvE nog voldoende verzekerd?

7-4-2021: Is de VvE voldoende verzekerd?. Een van de belangrijkste verzekeringen voor een Vereniging van Eigenaars is de opstalverzekering. Daarnaast hebben veel VvE’s een aansprakelijkheidsverzekeringen. Vaak aangevuld met een Glasverzekering, Rechtsbijstandverzekering en een Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Bij de opstalverzekering is het altijd de vraag: onderverzekerd of niet? Er is sprake van een onderverzekering als de gedekte waarde lager is dan de herbouwwaarde. Om de juiste herbouwwaarde te bepalen gebruiken veel verzekeraars een herbouwwaardemeter. Veel VvE’s laten de woning regelmatig taxeren door een daarin gespecialiseerd taxateur. Wissel je van verzekeraar? Dan wordt vaak eenmalig de opstal gratis getaxeerd.

Verzekeraars taxeren de waarde van een opstal vaak met openbare gegevens. Zoals de BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen), het kadaster en de WOZ waarde. Veel verzekeringen worden ook jaarlijks geïndexeerd. Dan verhoogt de verzekeraar elk jaar de grondslag.

Twijfel je of de VvE niet onderverzekerd is? Neem dan contact op met de verzekering of de assurantietussenpersoon.

Tip: 88 VvE’s kunnen subsidie aanvragen voor zonnepanelen.

5-4-2021: VvE’s kunnen subsidie aanvragen voor zonnepanelen. Per 1 april 2021 is de subsidieregeling coöperatieve energieopwekking (SCE) van kracht. Met de SCE kunnen verenigingen van eigenaars weer subsidie aanvragen. De totale subsidiepot is € 92 miljoen. Aanvragen kunnen worden ingediend tussen 1 april 2021 en 1 december 2021. De SEC is een zogenaamde exploitatiesubsidie. Dat betekend dat er een uitkering plaatsvind op basis van het aantal geproduceerde KwH’s. En heeft een looptijd van 15 jaar. Meer informatie hierover vind je op de website van de Rijksoverheid. Wees er wel snel bij want op = op.

Het is een subsidie voor collectieve opwekking. Voor vooral de kleinere Vereniging van Eigenaars is dat van belang. Die hebben natuurlijk stroom nodig voor bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimtes. Maar produceren vaak veel meer. Met de SCE kan je de opgewekte stroom dus verdelen over een aantal appartementen.

Tip 87: Per 1 april vergunningplicht AirBnB

2-4-2021: Per 1 april vergunningplicht AirBnB. Vanaf 1 april moeten eigenaren die hun appartement via AirBnB aanbieden een vergunning hebben. En het vergunningennummer op de site van AirBnB vermelden. Zo wil de gemeente Amsterdam overlast voorkomen. En moet het duidelijk zijn wie een appartement via de site aanbiedt. Parel VvE Beheer Amsterdam krijgt veel vragen hierover van VvE’s. Kunnen wij binnen de VvE AirBnB verbieden? Jazeker kan dat. Het werkt eigenlijk andersom: je mag pas aan vakantieverhuur doen als de VvE daar expliciet toestemming voor geeft. Dus een vergunning van de gemeente zegt nog niet dat het ook mag van de VvE. In de splitsingsacte staat bijna altijd dat het appartement een woonbestemming heeft. En vakantieverhuur wordt gezien als commerciële verhuur. En dus in strijd met de splitsingsacte. Dit is al in meerdere arresten vastgesteld.

Tip 86: Eind maart. Run op notarissen.

31-3-2021: Eind maart, run op notarissen. Ook Parel VvE Beheer Amsterdam merkt het. Er zijn in deze laatste week van maart veel overdrachten van woningen. Starters onder de 35 jaar willen nog snel profiteren van de 0% overdrachtsbelasting. Dit is nu nog ongeacht het transactie bedrag. Vanaf 1 april is dit gemaximeerd tot woningen van € 400.000,–

Na 1 april moet er weer 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Onder de € 400.000 niet. Al is de transactie waarde € 1,– boven de € 400.000,– zit moet je toch gewoon over het hele bedrag 2% betalen. Het verschil in overdrachtsbelasting tussen een woning van € 399.000 en € 400.000 is dan € 8.000,– De vraag is nu. Welke creatieve oplossingen gaan woningzoekenden vinden om deze belastingaanslag te vermijden bij een koopsom van de rond de € 400.000,–

Het meest logische is om meer “roerende” goederen te verkopen. De vraag is of de belastingdienst hierin meegaat.

Tip 85: Wateroverlast? Overweeg lekdetectie

Wateroverlast? Overweeg lekdetectie. Water en vochtoverlast komt veel voor. Het lastige van water en vochtoverlast is dat niet altijd duidelijk is waar de oorzaak ligt. Water laat zich niet voorspellen aldus Jan Willem Hens van Parel VvE Beheer Amsterdam. Wateroverlast kan zichtbaar zijn in de linkerhoek, maar de oorzaak kan in de rechterhoek liggen. Het je het probleem in de rechterhoek opgelost. Komt het aan de andere kant van de kamer tevoorschijn. Hoe komt dit? De oorzaak ligt in de natuur. Water zoekt altijd zijn of haar uitweg in de laagste punt. Of daar waar zij het minste weerstand ondervind. Daar komt het dan tevoorschijn in de vorm van wateroverlast. Vaak is het dan verstandig om zgn. Lekdetectie uit te laten voeren. Een daarin gespecialiseerd bedrijf kan dan bepalen waar de oorzaak zit. Dit scheelt dan vaak een hoop hak- en breekwerk.

Tip 84: De Gemeente Amsterdam kondigt bouwstop aan

24-3-2021. De Gemeente Amsterdam kondigt bouwstop aan. Dat is een onverstandig besluit zegt Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer Amsterdam. En dat in de week dat bekend is gemaakt dat de huizenprijzen weer sterk zijn gestegen. De enige oplossing volgens deskundigen is bouwen, bouwen en nog eens bouwen. En wat doet Amsterdam? Die stopt de planvorming! Dit treft vooral woningbouw in nieuwe ontwikkelgebieden in Amsterdam Zuid Oost.

De gemeente Amsterdam geeft aan te moeten bezuinigen. En er daardoor geen capaciteit meer is om nieuwbouwprojecten te ontwikkelen. Amsterdam zou naar Rotterdam moeten kijken. Die zijn in de vorige crisis van 2008 door blijven ontwikkelen. Daardoor is de woningmarkt daar veel minder gespannen.

Wie zijn uiteindelijk de dupe? De jonge Amsterdammers op zoek naar een betaalbare huur of koopwoning. Al met al een slecht besluit. En dat voor een stad met hoge (woon) ambities.

Tip 83: Belastingaangifte 2020 en eigenwoning? Pas op!

19 maart 2021. Voor 1 mei moet iedereen belastingaangifte doen over het jaar 2020. Hierbij een aantal tips voor de aangifte.

  • Bestaande woning gekocht in 2020? Kijk de voor ingevulde WOZ waarde goed na. Dit wil niet altijd kloppen. Ook de financieringskosten die u heeft gemaakt kunt u vaak aftrekken. Denk aan provisie voor het (over) sluiten van de hypotheek.
  • Bij nieuwbouwwoningen: U hoeft het eigenwoningforfait pas te betalen vanaf het moment dat u er daadwerkelijk woont.
  • In box 3 moet u “bankleningen en andere Bezittingen” opgeven. Dat geld ook voor het bouwdepot.

Heeft u een fiscale partner? Dan kunnen bepaalde inkomsten en uitgaven worden verdeelt. Doel hiervan is om zo min mogelijk belasting te betalen. Laat u hierover informeren door een belastingconsulent. Het kan u veel geld schelen.

Vastgoedbeleggers moeten ook opletten in Box 3. Hun woningbeleggingen vallen in Box 3 en mogen met een korting op de WOZ waarden worden opgevoerd. Meer vragen? Neem gerust contact op met Parel Vastgoedbeheer Amsterdam.

Tip 82: Airco plaatsen. Wel of geen toestemming van de VvE nodig?

12 maart 2021. De zomers worden warmer. Steeds meer huiseigenaren willen een airco plaatsen. Maar moet je hiervoor toestemming vragen aan de Vereniging van Eigenaars? Parel VvE Beheer Amsterdam is van mening dat dat bijna altijd moet. Het plaatsen van een airco betekend bijna altijd dat er iets verandert aan de gemeenschappelijke delen van de VvE. Bijvoorbeeld door het plaatsen van steunen in de buitenmuur. Of het maken van openingen in buitenmuren en / of dak. En tenslotte mogelijke geluidsoverlast.

Wat ook meespeelt in het wel of niet toestaan van een airco is wat hierover is vastgelegd in de verschillende reglementen. Lees daarom altijd goed de splitsingsacte en het modelreglement. Maar ook het huishoudelijke reglement als er een is.

Maar ook uit hoffelijkheid naar de medebewoners. Vraag altijd toestemming. Ook al hoeft dat strikt noodzakelijk niet.

Tip 82: Buiten schilderen. Waar moet je op letten?

17 maart 2021. Buiten schilderen. Eén van de meest voorkomendeposten “groot onderhoud” bij Verenigingen van Eigenaars. Over het algemeen kan je stellen dat schilderwerk ééns in de 7 tot 8 jaar moet plaatsvinden. Hoe vaak precies is wel afhankelijk van vele factoren. Denk dan aan kwaliteit van het schilderwerk en de gebruikte verf. Of de betreffende gevel in de zon staat of niet. Voor goed schilderwerk zijn er een aantal tips:

  • Werk altijd met een erkende schilder. Deze geeft vaak ook garantie op het uitgevoerde schilderwerk.
  • Gebruik verf op basis van alkydhars. Deze droogt langzaam. Hierdoor kan je het makkelijker herstellen tijdens het werk en ziet het er strakker uit.
  • Zet het niet te dik op. Beter tweemaal een dunne laag dan éénmaal een dikke.
  • Gebruik hoogglansverf.

Bij schilderwerk geldt echt. Goedkoop is duurkoop. Hoe beter het schilderwerk gedaan is, hoe minder vaak je het hoeft te doen.

Tip 81: BTW regeling zonnepaneeleigenaren is complex

8 maart 2021. De BTW regeling voor zonnepaneeleigenaren is complex. Bij veel VvE’s staan op het dak zonnepanelen. Deze zijn of eigendom van de Vereniging van Eigenaars, of van individuele VvE leden. Dit speelt vooral bij eigenaren die elektra terugleveren aan het energie net.

Wat is er aan de hand?

  • Vanaf 2020 zonnepanelen aangeschaft? Dan moeten particulieren die terugleveren aan het net dit melden aan de belastingdienst en BTW aangifte doen.
  • Dit geld ook voor particulieren die voor 2020 al zonnepanelen hebben aangeschaft. Maar nu willen uitbreiden.

Voor VvE’s is het nog ingewikkelder. Zij krijgen te maken met een veelheid van regels en bepalingen. En mogen geen gebruikmaken van fiscale oplossingen die geboden worden aan particulieren.

Al met al wordt het plaatsen van zonnecollectoren er niet makkelijker op. Terwijl zonnepanelen een belangrijke rol kunnen spelen in het verduurzamen van onze energieopwekking.

Tip 80: Drinkwaternorm lood wordt strenger

5 maart 2021. De Drinkwater norm wordt strenger. De norm voor lood in het drinkwater wordt strenger. Nu geld een maximum van 10 microgram lood per liter. De minister wil dit aanscherpen naar 5 microgram lood per liter. De beoogde ingangsdatum was eind 2022. Maar daar heeft de rechter nu een stokje voor gestoken. De nieuwe norm gaat per direct in. Het is volgens de rechter niet uit te leggen waarom de nieuwe norm pas eind 2022 ingaat. Terwijl lood nu al grote gezondheidsschade aanricht.

De Gezondheidsraad had dit al aanbevolen. Te hoge loodconcentraties zijn schadelijk voor met name kinderen. Voor vastgoedbeleggers met huurders kan dit leiden tot huurverlagingen. Als het drinkwater niet aan de nieuwe normen voldoet. En Verenigingen van Eigenaars krijgen met hogere kosten te maken als er meer lood gesaneerd moet worden binnen de VvE.

Tip 79: Asbestdak. Vervangen of niet?

Veel VvE’s stellen zich de vraag: moeten wij het asbestdak vervangen of niet. Vervangen is immers een kostbare zaak. Een verbod is er overigens niet. De betreffende wetgeving die dit moest regelen kwam niet door de Eerste kamer. Asbest vind je overigens niet alleen op het dak. Het is na 1945 op vele plaatsen gebruikt. Denk aan dakgoten, plafondplaten, vloerzeilen en zelfs in bloembakken.

Naar schatting zijn er in Nederland ca. 6 miljoen huizen met asbest ergens in verwerkt.

Hoewel niet verplicht om te verwijderen neemt de druk op huizenbezitters toe. Dus ook op verenigingen van eigenaars. Zo zie je dat verzekeraars het risico op schade door asbest steeds verder uitsluiten.

Het verwijderen van asbest is een kostbare zaak. Zo pleit de Vereniging Eigenhuis voor een ruime compensatie voor huiseigenaren en VvE’s. Zonder financiële compensatie kunnen veel VvE’s het saneren van asbest gewoon niet betalen.

Tip 78: VvE en verzekeringen

VvE en verzekeringen. Wat moet je verzekeren en wat is verplicht? De meest gangbare verzekeringen voor een VvE is het volgende:

  • De opstalverzekering
  • De aansprakelijkheidsverzekering
  • Verzekering tegen glasschade
  • Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
  • Verzekering voor rechtsbijstand.

Een wettelijke plicht om deze verzekeringen af te sluiten is er niet. Maar vaak staat hierover wel iets in de splitsingsacte. Bijvoorbeeld dat het bestuur verplicht is een opstalverzekering af te sluiten. Daarnaast is het goed gebruik om een aansprakelijkheidsverzekering te hebben voor de VvE. Parel VvE Beheer ziet dat bijna alle VvE’s die zij beheren een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. In mindere mate zie je dat voor een glasverzekering.

Wat belangrijk is bij een opstalverzekering is de dekking Ga goed na of je voldoende gedekt ben. Meestal staat in de polis dat de verzekerde waarde geïndexeerd wordt. Onze tip: kijk je polis regelmatig na en vraag advies bij je tussenpersoon of de dekking nog voldoende is.

Tip 77: Kascontrole in Coronatijd?

24-2-2021. Kascontrole in Coronatijd. In de ouderwetse setting krijgt de Kascommissie alle stukken op papier aangeleverd. Of de kascommissie van de VvE ging naar het kantoor van de beheerder. Dat was natuurlijk wel zo handig. Alle stukken zijn aanwezig. En vragen kunnen direct worden beantwoord. Overigens is er geen wettelijke plicht voor de VvE om een kascommissie te hebben. Deze staat nergens in de splitsingsacte of bijbehorende model reglement omschreven. Wel de verplichting om een jaarrekening op te stellen.

De kascontrole kan bij Parel VvE Beheer volledig online. Wij zijn namelijk voor 100% gedigitaliseerd. In onze portal heeft voor de betreffende VvE toegang tot alle relevante documenten.

Denk aan:

  • Begin- en eindsaldi van de betaal- en spaarrekening
  • Alle binnenkomende en betaalde facturen
  • Debiteurenstand

Ander voordeel van de kascontrole bij Parel VvE Beheer. Dat kan 365 dagen per jaar 24/7

Tip 76: Gaat de hypotheekrente stijgen?

22 feb. 2021. Gaat de hypotheekrente stijgen? De hypotheekrente staat nu op een historische dieptepunt. Huizenkopers en vastgoedbeleggers hunnen tegen historisch lage rentes lenen. Op dit moment is het mogelijk om tegen ca. 1,65% de hypotheekrente voor 30 jaar vast te zetten. Maar voor hoe lang nog? In Amerika lijkt het erop dat de trend omhoog gevonden is. Daar beginnen de rentes voor eigen woningen en woningbeleggingen te stijgen. Belangrijkste oorzaak? Inflatievrees. Hierdoor stijgen de nominale rentes. Maar de reëel hypotheekrentes niet.

De vraag is natuurlijk wanneer de rente verhogingen de Nederlandse markt bereiken. Als dat zo is kan dat een einde zijn aan de alsmaar durende prijsstijgingen. Maar zolang als de vraag het aanbod bij verre overschrijdt gaan de prijzen voorlopig nog niet substantieel omlaag. Huizen en huizenprijzen. Het blijft koffiedik kijken.

26-2-2021. Vandaag een artikel hierover in het Financiele Dagblad Nadat de rente in Amerika een opwaartse trend te pakken heeft gebeurt dat ook in de eurozone. In de eurozone is hetzelfde waarneembaar. Zonder ingrepen van de Europese Centrale Bank heeft dit onvermijdelijk gevolgen voor de hypotheekrente. Die gaat dan volgen en een opwaartse trend laten zien. Wat weer negatieve gevolgen heeft op de huizenprijzen. En ook voor vastgoedbeleggers kan dit tot terughoudendheid leiden. Want dan komen de beleggingsrendementen onder druk te staan. Parel Vastgoedbeheer ziet dit in de dagelijkse praktijk. Wij krijgen veel vragen hierover.

Overigens is wel de verwachting dat de Europese Centrale Bank gaat ingrijpen. De rente op staatsobligaties gaat stijgen. En zo worden de overheidsfinanciën onhoudbaar.

Al met al blijft het voor huizenkopers en vastgoedbeleggers onzekere tijden. Wat gaat de lange rente doen?

Tip 75: In 10 jaar tijd 1.000.000 nieuwe huizen

In 10 jaar tijd moeten er 1.000.000 nieuwe huizen gebouwd worden. Alleen dan lossen wij de krapte op de huizenmarkt op. Is dit voor vastgoedbeleggers een kans of bedreiging? Parel Vastgoedbeheer Amsterdam denkt beide. Enerzijds een kans. Maar anderzijds een bedreiging. Meer woningen bouwen betekend meer aanbod. En dus een kans voor vastgoedbeleggers. Maar die zullen alleen geïnteresseerd zijn in de beste locaties. Bijvoorbeeld Amsterdam, en de verdere randstad. Maar ook een bedreiging. Van het rendement. Als vastgoedprijzen niet meer stijgen heeft dit een negatieve invloed op het rendement. Niet zozeer bruto aanvangsrendement. Maar op het totale rendement na verkoop. Immers minder prijsstijgingen, betekend minder rendement op de totale investeringstijdvak. Maar de raag is natuurlijk of particuliere beleggers wel zo ver vooruit kijken. Die zijn al blij met een goede aanvangsrendement. Hoe de vlag er over 10 jaar bijstaat zien ze dan wel.

Tip 74: Loont bezwaar maken tegen de WOZ waarde?

Dezer dagen ontvangen Amsterdammers hun WOZ beschikking. En die gaan behoorlijk omhoog. Dat is dubbel schrikken. Want dat heeft een grote invloed op de hoogte van de gemeentelijk belastingen in Amsterdam. Die zijn namelijk gebaseerd op de WOZ waardes. Voor beleggers heeft het ook invloed. Hun woning belegging in box 3 wordt berekend op basis van de WOZ waarde. Al met al een forse lastenverzwaring.

Daarom heeft het maken van bezwaar tegen de WOZ heffing nut. Het is wel een beetje in het kader van “baat het niet, dan schaadt het niet” Het is tamelijk simpel en snel in te dienen. En als je als eigenaar of belegger een korting krijgt dan kan dat al snel veel geld schelen.

Onze tip dus als VvE Beheerder in Amsterdam. Maak bezwaar. Wellicht wordt deze toegekend en bespaar je op de gemeentelijke belastingen en de belasting in Box 3

Tip 73: Subsidie Energiebesparing VvE’s per direct gestopt

De Subsidie Energiebesparing VvE’s is per direct gestopt. De subsidiepot is leeg. Dit kan voor veel Vereniging van Eigenaars een tegenvaller zijn. Zeker als zij al ver zijn met concrete plannen. Die deels gebaseerd zijn op de subsidieregeling. Reden van de stopzetting? De subsidie pot voor de verduurzaming van VvE’s is simpelweg leeg. De vraag is natuurlijk wat het effect van de stopzetting is. Gaan VvE’s nu niet minder verduurzamen? Wij van Parel VvE Beheer Amsterdam denken niet dat veel verduurzamingsplannen in de ijskast gaan verdwijnen. Er is immers nog een reden om energie besparende maatregelen te nemen. Dat heeft namelijk ook een gunstig effect op de energielabel. En , althans in theorie, ook op de verkoopwaarde van de woning.

Of gaat de minister de pot weer vullen? We moeten het afwachten.

 

Tip 72: Jaarlijkse VvE vergadering

Elk jaar moet de VvE een jaarvergadering houden. Dit is bijna altijd vastgelegd in de splitsingsacte van de Vereniging van Eigenaars. Daar staat meestal ook een termijn in. Het meest gangbare is binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar. En deze loopt bij de meeste VvE’s van 1 januari tot en met 31 december.

In de jaarvergadering moet altijd het jaarverslag goedgekeurd worden. En de begroting over het komend jaar. Dus in de jaarvergadering 2021: De jaarrekening 2020 en de begroting 2021. Daarnaast bespreekt de VvE ook meestal het noodzakelijke onderhoud.

De vergadering wijst ook altijd een voorzitter aan. Parel VvE beheer treedt altijd op als voorzitter. Het voordeel hiervan is dat de vergadering een onafhankelijke voorzitter heeft. Zeker bij VvE’s met stroeve verhoudingen is de onafhankelijkheid van de voorzitter van groot belang.

Tip 71: Voor 1 april 2021 een huis kopen in Amsterdam?

De Amsterdamse huizenmarkt kookt compleet over. En dat merken de Amsterdamse VvE Beheerders. Wat is er aan de hand? Als je nog geen 35 jaar bent en voor het eerste een huis koopt is de overdrachtsbelasting nu 0%. Nu zit daar nog geen grens aan. Maar vanaf 1 april 2021 wordt dit begrenst op € 400.000,– En laat nou de gemiddelde etage woning in Amsterdam meer dan € 400.000, — kosten. Na 1 april betaal je dus hierover € 8.000,– overdrachtsbelasting. En nu gebeurt er wat vele deskundigen al wisten. En de politiek voor waarschuwden. Het belastingvoordeel valt niet bij de kopers. Maar bij de verkopers. Kopers zetten dat voordeel namelijk in om tegen elkaar op te bieden. Gevolg: nog hogere prijzen, en nog meer bezichtigingen. En dus opwaartse prijsdruk.

Tip 70: Gaan de huizenprijzen dalen?

Vastgoedbeleggers stellen zich de vraag: Gaan de huizenprijzen in verband met de Covid-19 crisis dalen? Volgens de laatste cijfers van het Kadaster lijkt dat er op dit moment niet op. Hoe kan dit vragen velen zich af. Volgens Parel Vastgoedbeheer komt dat door meerdere oorzaken. Waarvan de belangrijkste zijn:

  • De rente is nog bijzondere laag. Particulieren en professionele beleggers zien nog kansen op de markt.
  • De crisis treft alleen een aantal groepen Nederlanders. Grote delen van de economie zijn nog gezond en hebben goede vooruitzichten.
  • De verwachting is dat de economie aan het einde van de COVID-19 crisis zich snel weer hersteld.

Al met al mag je concluderen dat het sentiment op de huizenmarkt nog steeds uitstekend is. Dat zie je ook aan de nog steeds korte doorlooptijd van verkopen.

Tip 69: verhuur in Corona tijd.

Covid-19 domineert het nieuws. Winkeliers, vastgoedeigenaren en ZPP’ers hebben het moeilijk. Parel Vastgoed- en VvE Beheer krijgt veel vragen van vastgoedeigenaren. En van Huurders. Wat zijn onze rechten? Mag ik minder huur betalen? Moet ik de huur verlagen? Dat zijn allemaal lastige vragen. Maar één ding is duidelijk. Huurverlaging en/of uitstel van betaling is geen recht. Daar zijn al verschillende rechtszaken over gevoerd. En vaak door huurders verloren.

Eigenlijk is er maar één echte oplossing. En dat is in gesprek gaan met je huisbaas. In vele gevallen zal dat bevredigend zijn. Zeker winkeleigenaren zitten niet te wachten op leegstand. Zij hebben al moeite om winkelpanden verhuurd te krijgen. En al helemaal in B en C locaties.

Onze tip dan ook: ga met je huisbaas in overleg. Samen moet je eruit komen.

Tip 68: Amsterdams Vastgoed Beheer

Amsterdam is een dynamische stad. De woningmarkt is in beweging. Verkoopprijzen stijgen. Het aantal vastgoedbeleggers neemt toe. Dit zijn niet alleen professionele partijen. Maar ook veel particuliere beleggers met enkele panden. Vaak aangekocht voor hun studerende kinderen. Vanuit de politiek zie je nu een tegenbeweging. Door het vele buy-to-let komen onder andere starters in de knel. De regelgeving vanuit gemeenten wordt dan ook steeds strikter. Amsterdam verreist nu een woonvergunning voor woningen met drie of meer huurders. De landelijke overheid wil bijvoorbeeld een woonplicht invoeren. Al deze maatregelen zorgen ervoor dat verhuur steeds complexer wordt. Daarom biedt Parel Beheer als service in Amsterdam Vastgoed Beheer aan.

Dan bent u verzekerd van een vastgoedbeheerder die goed op de hoogte is van lokale wet- en regelgeving. En kan zorgen voor een optimaal rendement op uw investering. Nu en in de toekomst.

Tip 67: Wat is de status van VvE notulen?

Elke jaar houdt uw Vereniging van Eigenaars een VvE vergadering. Van elke VvE vergadering behoren notulen gemaakt te worden. In de regel doet de VvE beheerder dat. Als het beheer uitbesteed is aan Parel VvE Beheer Amsterdam maken wij altijd de notulen. Ook treden wij op als onafhankelijke voorzitter. Wat is het proces rond de notulen van de jaarvergadering? Meestal worden de volgende stappen doorgenomen:

  1. De VvE vergadering wordt gehouden
  2. Parel VvE beheer maakt de concept notulen
  3. De notulen worden binnen twee weken beschikbaar gesteld
  4. Op de volgende VvE vergadering staat dan als agendapunt goedkeuren notulen vorige VvE vergadering

Pas bij goedkeuring bij stap 4 zijn de notulen formeel vastgesteld en zijn deze rechtsgeldig.

Vaak krijgen wij commentaar of op- en aanmerkingen op de VvE notulen. Dan worden deze op- en aanmerkingen aangehecht aan de notulen en voorgelegd aan de VvE vergadering op de eerstvolgende VvE vergadering.

Tip 66: Goed nieuws voor particuliere vastgoedbeleggers?

De gemeente Amsterdam wil graag ingrijpen in de vastgoedmarkt. Vooral om kopen-om-te-verhuren tegen te gaan (by to let). Zij hopen op hulp van de centrale overheid. Deze hulp is er ok. Maar is het te ingewikkeld? Zo krijgen gemeenten de mogelijkheid om in bepaalde buurten het instrument opkoopbescherming in te zetten. In die wijken kunnen dan geen woningen gekocht worden voor de verhuur. De regelingen voor opkoopbescherming zijn voor maximaal 3 jaar. Kopen om te verhuren wordt in die wijken dan verboden. Dat lijkt heel simpel. Maar dat is dat niet. De invoering van de vergunningplicht is een langdurige zaak. Zo moet onder andere de huisvestingsverordening worden aangepast. Waardoor er effectief weinig tijd overblijft voor de daadwerkelijke handhavingsperiode.

Daarnaast wordt de regeling voor tijdelijke verhuur aangepast. Nu is de maximale duur van een tijdelijk huurcontract 2 jaar. En dat wordt 3 jaar. De gemeenten vrezen van dit laatste een averechtse werking. Meer weten? Neem dan contact op met Jan Willem Hens van Parel Vastgoedbeheer in Amsterdam.

Tip 65: Koelt de huizenmarkt in Amsterdam af?

Eind 2020 ziet de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) een verandering op de Amsterdamse Huizenmarkt. Ten eerste groeit het aanbod van koopwoningen in de Amsterdamse regio. Ten tweede vlakt de prijsstijging af. Dit zijn ook trends die wij in de dagelijkse praktijk ervaren. Zowel in het vastgoedbeheer in Amsterdam als in het VvE Beheer. Als VvE beheerder zien wij dat er meer woningen verkocht worden. Dat leidt immers tot mutaties binnen het eigenaarsregister. En als Vastgoedbeheerder in Amsterdam zien wij de huren dalen.

Grote vraag is natuurlijk of dit een trendbreuk is. Gaan dan in 2021 onder invloed van de Corona crisis de huizenprijzen dalen? Veel vastgoedspecialisten denken van niet. De prijzen stijgen simpelweg door een tekort aan woningen. En omdat de hypotheekrente nog steeds historisch laag is.

Economen voorspellen echter een (zware) recessie in 2021 en 2022. Zijn de vastgoedspecialisten en makelaars gewoon te optimistisch?

Tip 64: Januari 2021 Corona Update

In Januari 2021 zijn de huidige Corona maatregelen voorlopig verlengd tot midden februari. Dit heeft voor zowel het VvE Beheer als voor ons vastgoedbeheer gevolgen.

Zo worden ook nu alle VvE vergaderingen nu nog elektronisch gehouden. Wij gebruiken daarvoor Zoom. Dit is allemaal gesanctioneerd in de Noodwet Covid 19. Parel VvE Beheer en Vastgoedbeheer gaat ervanuit dat deze wet (met name de afstandsregels) nog heel 2021 van kracht zijn.

Wij merken in de praktijk ook een voordeel van elektronische VvE vergaderingen. De participatie is hoger. Bijvoorbeeld van eigenaren die in het buitenland wonen en werken. Het scheelt deelnemers ook veel tijd. Zij hoeven niet op en neer te reizen naar de vergaderlocatie.

Juist vanwege deze hoge participatie gaat Parel Beheer (zodra dat kan) hybride vergaderen. Eigenaren kunnen elektronisch meevergaderen. Of fysiek aanwezig zijn op de vergaderlocatie.

Tip 63: Huurverhoging vrije sector in 2021 aan banden

De stijging van de huren in de vrije huursector wordt beperkt. Vanaf 2021 mogen de huren in de vrije sector niet zomaar worden verhoogd. De wetgever gaat daar maxima aan stellen. Voor 2021 is een maximale huurstijging in de vrije sector van 2,4% toegestaan. Uw vastgoedbeheerder in Amsterdam informeert u hierover. De maximale huurstijging is een wens van de 2de kamer. Hiermee willen zij voorkomen dat de huurprijzen in de vrije sector ongelimiteerd mogen stijgen. Overigens mag de Vastgoed beheerder bij nieuwe huurders de huurprijs opnieuw vaststellen. En is dan niet gebonden aan een maximale huurstijging.

Het doel hiervan is de bescherming van huurders in de vrije sector. Met de huidige huizenprijzen zijn steeds meer mensen afhankelijk van middenhuur. Niet alleen omdat zij geen woning kunnen kopen. Maar ook omdat veel middeninkomens teveel verdienen voor sociale huur.

 

Tip 62: Opstellen Jaarrekening 2020 van uw VvE

De jaarrekening van de VvE moet worden opgesteld. Uw VvE beheerder is hiervoor verantwoordelijk. Met het opstellen van de jaarrekening legt de VvE beheerder verantwoording af voor de opbrengsten en uitgaven over het boekjaar 2020. In de meeste gevallen loopt het boekjaar van 1 januari tot en met 31 december. In de splitsingsacte staan een aantal regels over de jaarrekening. In het algemeen staat er dat de jaarrekening binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar moet zijn opgesteld. Na het opstellen van de jaarrekening. En controle hiervan door de kascommissie moet deze door de VvE vergadering worden goedgekeurd.

Tevens moet natuurlijk ook de begroting voor 2021 worden vastgesteld. Na vaststelling van de begroting is het voor de VvE Beheerder in Amsterdam helder wat de omvang van de uitgaven mogen zijn. Dit is dan het uitgavenmandaat voor de beheerder. Hier mag in uitzonderingsgevallen van worden afgeweken. Bijvoorbeeld bij calamiteiten.

Tip 61: Wat veranderd er voor huizenbezitters in Amsterdam op 1 januari 2021?

Op 1 januari 2021 veranderen er een aantal regels voor huizenbezitters in Amsterdam. Maar ook voor verhuurders. Dit laatste kan invloed hebben op het rendement van vastgoedbeheer in Amsterdam. Ook raakt dit in sommige gevallen de VvE.

Wat zijn de belangrijkste veranderingen?

  • De regels voor het opdelen van woningen verandert. Zo moet de woning minimaal 100 m2 zijn. Voor benedenwoningen is dit 200m2. De opgesplitste woning moet minimaal 40m2 zijn. Benedenwoningen 100m2.
  • Er komt een registratieplicht voor vakantieverhuur. Vanaf 1 april 2021 moet de te verhuren woning geregistreerd zijn in een landelijke database. Het registratienummer moet in advertentie gemeld worden. Boetes voor illegaal vakantieverhuur gaan omhoog.

Vooral dit laatste is van belang voor VvE’s. Hierdoor kunnen zij makkelijker optreden tegen illegaal verhuur binnen de VvE. Want vergeet niet. In bijna alle gevallen moet ook de VvE toestemming geven voor vakantieverhuur. Dit staat log van een eventuele vergunning van de gemeente.

Tip 60: Nieuwe WOZ waarde per 1-1-2021. Teken bezwaar aan!

Op 1-1-2021 wordt de nieuwe WOZ waarde weer berekend voor de eigen woning en beleggingspanden. De peildatum is 1-1-2020. En het ziet eruit dat de woz-waardes weer fors omhoog gaan. Dat heeft gevolgen voor verschillende belastingen. Zowel gemeentelijk als landelijk. Voor vastgoedbeleggers kan dat invloed hebben op het te realiseren netto aanvangs rendement. Veelal moet er in Box 3 vermogensrendementsheffing worden betaald. En de grondslag daarvoor is de WOZ. Kijk dus kritisch naar de woz aanslag. Niet mee eens? Teken dan bezwaar aan. Dat kan veel geld schelen. De rendementsberekening speelt een grote rol bij commercieel vastgoedbeheer. Voor vereniging van eigenaars en hun spaarplicht speelt dit geen rol. Bij VvE’s is de spaarplicht gebaseerd op de verzekerde waarde. Die stijgen overigens ook sterk. Dit wordt veroorzaakt door toenemende kosten voor herbouw.

Tip 59: Per 1-1-2021 wordt het Energielabel een stuk duurder

Vanaf 1 januari 2021 wordt het aanvragen van een energielabel ( energie prestatie certificaat) een stuk duurder. Niet alleen voor woningeigenaren. Maar ook voor verhuurders. Tot eind dit jaar kan iedereen het energielabel eigen woning per internet aanvragen. De kosten hiervoor bedragen € 7,50. Vanaf 1-1-2021 kan dat niet meer. Dan moet een gecertificeerde energiedeskundige het label opmaken. Verwachte kosten? Tussen de € 150,– en € 200,–. Het energielabel is niet alleen verplicht bij verkoop van de woning. Maar ook bij de verhuur. Geen geldige energielabel bij verhuur van de woning? Daar staat een boete op van € 170,00! Parel Vastgoedbeheer Amsterdam krijgt hier veel vragen over. Helaas is er weinig aan te doen. Bij verkoop bijvoorbeeld. Zonder energielabel mag de notaris het registergoed niet transporteren. En kan verkoop dus niet plaatsvinden!

 

Tip 58: Wet verbetering functioneren VvE’s

Een belangrijk punt van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s is de wettelijke spaarplicht. Hierin is aangegeven dat de VvE een jaarlijkse dotatie moet doen voor onderhoud. Veel VvE beheerders in Amsterdam nemen dit op in de begroting. In de periode 2018-2020 was dit vrijwillig. Vanaf 1-1-2021 is dit verplicht. Dit mag op basis van 0,5% van de herbouwwaarde. Of op basis van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Dit MJOP moet aan een aantal voorwaarden voldoen:

  • Het MJOP moet een planningshorizon hebben van tenminste 10 jaar.
  • En mag niet ouder zijn dan 5 jaar.

Alleen als aan deze twee voorwaarden is voldaan mag je reserveren op basis van het MJOP.

Doet de VvE dit niet? Dan kan de bestuurder van de VvE persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. Tenminste als zij opzettelijk de spaarplicht niet hebben nageleefd.

 

Tip 57: Waterzijdig inregelen cv installatie wordt verplicht.

Het kopen van een nieuwe verwarmingsketel wordt in 2021 een stuk duurder. Niet omdat de ketel duurder wordt. Maar omdat deze voortaan “waterzijdig” moet worden ingeregeld. Met dit waterzijdig inregelen kan de huiseigenaar veel energie besparen. Woningbezitters zijn echter onvoldoende op de hoogte van deze nieuwe maatregelen. Het waterzijdig inregelen is duur. En kan alleen door gecertificeerde installatiebedrijven worden uitgevoerd. Er was subsidie hiervoor. Maar het Rijk heeft daar weinig ruchtbaarheid aan gegeven. Deze subsidie vervalt per 31 december 2020.

Waterzijdig inregelen verhoogt het comfort. En kan tot een energiebesparing leiden tot 20%. Het waterzijdig inregelen kost ongeveer € 300 tot € 500. Hiernaast zijn op de radiatoren speciale ventielen nodig. De kosten van waterzijdig inregelen komen bovenop de kosten van het vervangen van de verwarmingsketel. Het inregelen van zorgt ervoor dat de temperatuurverschil tussen het water wat instoomt en uitstroomt niet groter is dan 25 graden.

 

Tip 56: Wijziging energiebelasting 2021

Veel Verenigingen van Eigenaren hebben een collectieve energie meter (ook wel cvz meter genoemd). Dit is voor gemeenschappelijk elektra gebruik. Bijvoorbeeld voor gangverlichting. Of voor de lift. Niet alle appartementseigenaren hoeven hieraan mee te betalen. Als je bijvoorbeeld op de begane grond woont en geen gebruik maakt van het trappenhuis. Hoe dat precies zit lees je in de splitsingsakte.

De energiebelasting verandert per 1-1-2021 (alles ex BTW):

  • De energiebelasting daalt van € 0,1250 naar € 0,1243 per kwh
  • De maximale Vermindering energiebelasting stijgt van € 435,68 naar € 461,62

Let op: deze vermindering energiebelasting krijg je alleen als de aansluiting van de VvE gezien wordt als een particuliere aansluiting.

Daarnaast is de Opslag Duurzame Energie in 2021 € 3,50.

Voor veel VvE’s heeft dit weinig effect. Zij hebben vaan een hele kleine afname in kwh.

Tip 55 : Komt er een einde aan de tijdelijke huurcontracten?

Vastgoedbeleggers pas op! Komt er een einde aan tijdelijke verhuurcontracten? Groen Links en de PvdA pleiten voor het afschaffen van tijdelijke verhuurcontracten. Sinds 2016 mag de vastgoedbelegger tijdelijk verhuurcontracten afsluiten. Van maximaal 2 jaar. Het doel van de wet is om investeren in vastgoed te stimuleren. En dat er meer verhuurbare woningen komen. Maar wat is volgens beide partijen het gevolg hiervan? Stijgende huurprijzen. En voor jongeren een onzekere huizenmarkt. Huurders zijn vogelvrij. Ook stijgen de huren harder. Elke keer als een woning vrijkomt stijgt de huur. Met gemiddeld 9.5% volgens het CBS.

Deze liberalisering lijkt dus vooral vastgoedbezitters te bevoordelen. De positie van huurders wordt alleen maar slachter.

Hebben PvdA en Groen Links gelijk? En komt er een einde aan de tijdelijke contracten. Dit zal ongetwijfeld in de formatie van 2021 een rol gaan spelen.

Tip 54: Geen zelfwoonplicht bij verhuur in nieuwe wet.

Vandaag is bekend geworden dat er geen zelfwoonplicht komt voor kopers. Gemeenten kunnen kopers van bestaande woningen toch geen zelfwoonplicht opleggen. Dat zou teveel indruisen tegen het eigendomsrecht. Zo heeft de minister van Binnenlandse Zaken besloten. Bij woningen op erfpacht kan dat overigens wel. Deze plicht wordt dan opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Wel komt er een zogenaamde opkoopbescherming. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen kunnen gemeenten de komende drie jaar wel beperkingen opleggen. Dan mogen in aangewezen wijken geen woningen worden gekocht voor de verhuur. Dat moet wel goed worden onderbouwd. Verhuur mag dan alleen met een vergunning van de gemeente. Verhuur aan familieleden blijft wel toegestaan.

Het is de verwachting dat de grote steden hier gebruik van gaan maken. Amsterdam heeft lang aangedrongen op meer wettelijke maatregelen rond koop en verhuur.

Tip 53: Woning verkopen? Breng de VvE op orde!

Ga je jouw appartement verkopen? Zorg dat de VvE op orde is. Banken en hypotheekverstrekkers worden steeds strenger. De eisen die zij stellen aan een VvE zijn steeds hoger. Voldoet de VvE niet aan de volgende eisen?:

  • Ingeschreven staan in de Kamer van Koophandel?
  • Reserveren voor onderhoud?
  • Er is een actuele MJOP

Als één van deze drie ontbreekt is de kans groot dat de financiering niet rond komt. Daarnaast zijn punt één en twee wettelijk verplicht.

Parel Beheer krijgt veel verontruste eigenaren aan de telefoon. Zij vragen ons of wij de VvE kunnen activeren. Vaak ligt verkoop aan deze vraag ten grondslag. Maar daarnaast is het niet ingeschreven staan in de KvK een economisch delict. Met hoge boetes. Zorg dan ook dat de VvE op orde is. Meer weten? Lees hier meer.

Tip 52: Dakterras aanleggen? Hier moet je aan denken.

Het is heerlijk! Een eigen dakterras op je woning. In Amsterdam kan dat een oase van rust en groen zijn. Maar mag dat zomaar? Nee, niet als je woning onderdeel is van een VvE. Het dak is formeel niet van jou. Maar is eigendom van de Vereniging van Eigenaars. En dus moet je toestemming aan de VvE vragen. Ons advies? Doet het niet per mail. Maar leg het vast in een formele vergadering. Heeft ook een juridische achtergrond. Bij toestemming per mail moet elk lid instemmen. Ontbreekt er één stem? Dan geen toestemming! In een VvE vergadering volstaat een meerderheid. Wel of niet gekwantificeerd. Maak meteen afspraken over bijvoorbeeld onderhoud van het onderliggende dak. En leg dit vast in een gewijzigde splitsingsacte. Veel VvE’s doen dit niet. En dat kan in de toekomst tot veel onenigheid leiden.

Tip 51: Funderingsherstel in Amsterdam

Moet op korte termijn funderingsherstel plaatsvinden? Dit is niet alleen een kostbare zaak. Maar vergt ook de nodige voorbereiding. Het opvragen van offertes is één traject die je moet doorlopen. Daarnaast moeten er ook vergunningen worden aangevraagd. Funderingsherstel kost al snel € 100.000. Maar dat is niet alles. Meestal moet de begane grond gedeeltelijk worden gesloopt. En op kosten van de VvE teruggebouwd in de oorspronkelijke staat. Een vergunning kost al snel € 1000,– Maar belangrijker nog is dat je in overleg moet met de buurpanden. Enerzijds kan het pand zelfstandig gefundeerd zijn. Anderzijds is er een mogelijkheid dat de fundamenten mandelig zijn. Dat wil zeggen dat de fundering wordt gedeeld met het naastgelegen pand. In dat laatste geval moet de eigenaren van het pand toestemmen in funderingsherstel. En meebetalen. En dat kan in de pra ktijk tot problemen leiden. Onze tip? Neem vroegtijdig contact op met alle belanghebbenden.

Update 7 december 2021. De initiële publicatie over het funderingslabel heeft tot veel commotie geleid. Na de publicatie over het funderingslabel werd de site van KCAP overspoeld. Maar liefst 850.000 informatieverzoeken kwamen erbinnen. Waar op 50.000 was gerekend. De KCAF geeft aan dat dit niet de bedoeling was. De site bevindt zich nog in de testfase. En veel informatie voor bepaalde gebieden was nog onvolledig en onjuist. Daarnaast is er nog een misverstand. Het funderingslabel is niet verplicht in taxatierapporten. Wel moeten taxateurs informatie geven over de fundering bij taxatie. Maar dat hoeft dus niet op basis van het label zoals uitgegeven door KCAF.

Maar zo is er veel informatie nog niet correct. Bijvoorbeeld over de grondsoort, het type fundering en de hoogte van het grondwater.

Dat Nederland overigens een probleem heeft met zijn funderingen is wel duidelijk. Door verdroging van grote gebieden wordt de funderingen aangetast. Met name funderingen op hout.

 

Tip 50: Stapt u over van beheerder?

Als Parel Beheer een nieuwe klant krijgt. En deze bijvoorbeeld overstapt van een andere VvE beheerder hebben wij een unieke Overstapservice. U hoeft slechts op te zeggen bij u huidige beheerder. Wij nemen vervolgens contact met hun op. Wat zijn de stappen bij deze overnameservice?

  • Aanpassen van de inschrijving in de Kamer van Koophandel
  • Overzetten van de bankmachtiging
  • Overnemen van de administratie van de oude beheerder.
  • Als van toepassing: contractuele verplichtingen overnemen.

Al met al: u hoeft alleen het huidige beheercontract op te zeggen. Wij doen de rest.

Als alles geregeld is houden wij onze eerste VvE vergadering. Daarin bespreken wij wat het komend jaar van belang is. Moet er bijvoorbeeld een MJOP worden opgesteld? Is er onderhoud wat aangepakt moet worden? Het overname proces van een VvE duurt ongeveer 4 weken.

Tip 49: Vanaf 1 januari 2021 spaarplicht voor VvE’s

Op 1 januari 2021 is het verplicht te reserveren voor onderhoud door de VvE. Hiermee komt een eind aan het driejarige overgangsregime. Hoeveel moet je reserveren? De wetgever gaat uit van 0,5% van de herbouwwaarde. Een rekenvoorbeeld. Stel de VvE heeft een opstalverzekering met een herbouwwaarde van € 800.000. Dan is de wettelijke reserveringsplicht 0,5% van € 800.000 = € 4000,– . Dit is onafhankelijk van de omvang van de al gevormde reservering. Hier mag de VvE hiervan afwijken als een MJOP daar aanleiding toe geeft. Heeft de VvE een actuele MJOP? En geeft deze aan dat een jaarlijkse reservering van € 2500 voldoende is? Dan mag er gereserveerd worden op basis van het MJOP. En ander voordeel van het MJOP? Deze houdt wel rekening met de bestaande reservering. Het kan dus voordelig zijn een MJOP te laten opstellen? Voor meer informatie lees Hier verder.

Tip 48: Verhuurt u vastgoed? Denk aan uw Zorgplicht

Verhuurt u vastgoed in Amsterdam. Of in ergens anders in Nederland? Dan heeft u een zorgplicht voor uw huurders. U moet bijvoorbeeld zorgen voor een veilige leefomgeving. Een voorbeeld. Uw huurder geeft een feestje. Een van zijn gasten valt van het balkon. Omdat deze niet veilig genoeg was. Als verhuurder was u op de hoogte. U kunt dan aansprakelijk worden gesteld voor de geleden schade. Dat heet Zorgplicht. Wat kunt u bijvoorbeeld doen als verhuurder? Denk bijvoorbeeld aan de volgende maatregelen:

  • In het algemeen. Zorg dat de woning, en de toegang daartoe, veilig is.
  • Zorg dat de verwarmingsketel regelmatig gereinigd wordt.
  • Zorg voor werkende koolmonoxide- en rookmelders
  • Hang een brandblusser op. En zorg voor een blusdeken.

Veel huurders vinden dit niet hun verantwoording. De wetgever en rechter kijken daar anders tegenaan. Als vastgoedeigenaar heeft u een verantwoording tegenover uw huurders voor een veilige woonomgeving.

Tip 47: Amsterdams vastgoed beheer. Zelf doen of uitbesteden?

Er zijn veel kleine beleggers. Zzp’ers die een woning verhuren als pensioenvoorziening. Of ouders die een appartement hebben gekocht in Amsterdam voor hun studerende kinderen.

De vraag is dan meteen: ga je zelf het beheer doen. Of laat je dit doen door een Amsterdamse Vastgoedbeheerder? Er zijn op dit moment een paar trends die professioneel beheer rechtvaardigen:

  1. De huren. Die dalen, maar niet overal. Hoe bepaal je de juiste huursom
  2. Hoe zit het met verhuur en de Vereniging van Eigenaars? VvE’s worden steeds stricter. Met name bij tijdelijk verhuur.
  3. Als je een pand koopt. Wat is per 1-1-2020 het toepasselijk tarief van de overdrachtsbelasting? 0, 2 of 8%

Daarnaast spelen er nog fiscale zaken. Vallen de inkomsten in Box 1 of in Box 3? Het maakt een grootverschil voor je te behalen rendementen. Wees hier alert op, zeker als je meerdere panden hebt. Dan ziet de fiscus het beheer hiervan al snel als inkomsten uit arbeid (Box 1). Onze tip dan ook: Bezuinig niet op beheer. Zoeken een gespecialiseerd in Amsterdams Vastgoed Beheer Amsterdams Vastgoed Beheer

Tip 46: Dalen huizenprijzen door een slecht funderingslabel

Nederlandse woningen krijgen vanaf 2021 een funderingslabel. Naar verwachting kunnen ongeveer 250.000 woningen een hoog risicolabel verwachten. Het risicolabel is ontwikkeld door KCAF. Het nationale funderingsloket. Het funderingslabel wordt vanaf 2021 opgenomen in taxatierapporten. Dit is vergelijkbaar met het energielabel. Funderingsherstel is kostbaar. En niet gedekt door de verzekering. Slechte funderingen hebben vele oorzaken. In Amsterdam bijvoorbeeld door een dalende (grond) water stand. Hierdoor komen de funderingspalen droog te staan. Met paalrot en verzakkingen tot gevolg. Wat gaat dit doen met de verkoopwaarde van je huis of appartement. Het is nog te vroeg om daar een uitspraak over te doen. Maar het is goed verdedigbaar dat het zal leiden tot lagere verkoopprijzen.

Voor Vereniging van Eigenaars is het verstandig hier al naar te kijken. Is de verwachting dat woningen in een hoop risicocategorie komen? Dan is het verstandig vroegtijdig te starten met het reserveren voor herstel.

Tip 45: Huurprijzen in Amsterdam dalen

De tweede Corona-19 golf is op zijn hoogtepunt. Ondertussen dalen de huurprijzen in Amsterdam. Dit weet Het Parool te melden. Hoe wordt deze daling veroorzaakt? Volgens deskundigen zijn er twee redenen:

  1. Het aantal expats neemt af. Dus ook de vraag.
  2. De huren zijn gewoon te hoog.

Ik zou er nog wel een derde aan willen toevoegen: Er is simpelweg op dit moment te veel aanbod. Wat zie ik in de praktijk als VvE Beheerder in Amsterdam? Steeds meer eigenaren verkopen hun huis niet als zij verhuizen. Maar verhuren deze. Parel Beheer heeft inmiddels geen enkele VvE meer waar geen huurders inzitten. Wij beheren relatief kleine VvE’s tot 6 appartementen. Het komt niet zelden voor dat er nog maar één eigenaar zelf woont. Onze Tip: ga je verhuizen en wil je verhuren? Reken je niet meer rijk.

Tip 44: Meerdere woningen verhuren? Pas op de fiscale valkuilen

Ben je een kleine belegger en verhuur je meerdere woningen? Meestal regel je dan alles zelf. Zowel het administratieve vastgoedbeheer alsmede het technisch vastgoedbeheer. En de verhuurinkomsten laat je in Box 3 vallen. Dat scheelt immers een hoop belastingen. Maar let op. De fiscus ligt op de loer. Als de fiscus de werkzaamheden zien als inkomsten uit arbeid dan kan zij de huurinkomst belasten in box 1. En dan vallen de inkomsten in het hoge tarief van de inkomstenbelasting.

Hoe kan je dat voorkomen? Door het beheer uit te besteden aan Parel Vastgoedbeheer

Wij zijn gespecialiseerd in vastgoedbeheer. Maar zijn ook een bekende VvE beheerder in de regio Amsterdam. Hierdoor combineren wij onze kennis van VvE Beheer met die van vastgoedbeheer. Dat kan een hoop misverstanden voorkomen. Bijvoorbeeld of je de woning volgens de VvE wel of niet mag verhuren.

Tip 43: De taxatiekosten gaan omhoog. Wees er op tijd bij

Door een nieuwe Europese richtlijn gaan de taxatiekosten voor de woning omhoog. Wij vinden dat onbegrijpelijk en niet uitlegbaar. Wat is er aan de hand? Voor elke wijziging in de hypotheekakte. Of dat nu een verlenging van de looptijd is. Of een aanpassing van de rente. Maar ook een kleine verhoging van het geleend bedrag. Elke keer moet er een nieuw taxatierapport komen. Elke taxatierapport moet opgemaakt zijn door een taxateur. En dat kost al snel € 400 tot € 500. Modelmatig via de computer mag dus niet meer. Dat dient volgens ons geen enkel doel. Het jaagt de kosten voor huiseigenaren alleen maar op. De nieuwe richtlijn gaat halverwege 2021 in. De Nederlandse Bank heeft hier geen enkele actie op ondernomen. Dit ondanks aandringen hierop door de tweede kamer.

Tip 42: Vraag in 2020 een Energielabel aan.

Heeft u nog geen Energielabel? Vraag er dan nog dit jaar een aan. Wat is er namelijk aan de hand? Als een woning verkocht wordt moet er een energielabel aanwezig zijn. Dat is al meerdere jaren verplicht. Doel hiervan is om eigenaren te stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen. Zo is de gedachte van de wetgever. Aan het aanvragen van een label zijn kosten verbonden. Nu is dat nog € 10,– Na 1 januari 2021 gaat dit omhoog. Bedragen hiervoor die nu rondzingen zijn meer dan € 100,– Gaat u uw huis dus op (korte) termijn verkopen. Vraag dan nu het energielabel aan. Kan u een aardig bedrag besparen. Veel informatie kunt u op de site van de rijksoverheid vinden. Kijk dan verder op Energielabel woningen. Wilt u een hogere energielabel? Dan zult u diverse investeringen moeten doen. Sommige zijn eenvoudig. Anderen weer kostbaar. Zoals bijvoorbeeld spouwmuur- en dakisolatie.

Tip 41: Geen MJOP? De hypotheekaanvraag afgewezen.

Heeft de VvE geen actueel MJOP (Meerjarenonderhoudsplan)? Dan kan het gebeuren dan de hypotheek wordt afgewezen. Als je je woning verkoopt. Of je hypotheek wil aanpassen. Dan moet er bijna altijd een taxatie rapport worden opgesteld. En dan houdt de taxateur rekening met het functioneren van de VvE. Wordt de VvE bijvoorbeeld professioneel beheerd? Is er voldoende reserve? Maar ook: is er een MJOP. Parel Beheer heeft nu al een paar keer meegemaakt dat een hypotheek is afgewezen. Waarom? Omdat er geen actueel MJOP aanwezig is. Dat is natuurlijk heel vervelend voor de kopers en verkopers. Maar buiten de voorwaarden voor een hypotheek is het gewoon verstandig om een MJOP op te stellen. Waarom? Dit geeft een goed inzicht is de toekomstige onderhoud en onderhoudskosten. Onze tip? Stel een MJOP op. Dat geeft inzicht en een beter onderhouden pand.

Tip 40: Huis verhuren? Schakel Parel Vastgoedbeheer in.

Ben je van plan om je huis of etage (tijdelijk) te verhuren? Schakel dan Parel Vastgoedbeheer in. Dan kan een hoop gedoe en ergernis voorkomen. Zeker als je wat verder van Amsterdam woont. Wat valt er onder onze dienstverlening?

  • Het vinden van huurders. Wij zorgen voor betrouwbare huurders met huurcontracten die aan de wettelijke eigen voldoen.
  • Debiteuren beheer. Betaald een huurder (onverhoopt) niet? Dan zorgen wij voor het incassotraject
  • Het aannemen van reparatieverzoeken. Zijn deze voor de VvE? Dan sturen wij die door naar de betreffende VvE. Is de reparatie een verantwoordelijkheid van de eigenaar? Dan zorgen wij dat het opgelost wordt.

Daarnaast vertegenwoordigen wij de eigenaar binnen de VvE. Wij beoordelen bijvoorbeeld de vergaderstukken, begroting en jaarrekening van de VvE. En geven hier een stemadvies voor af.

Dus gaat u verhuren? Meer info op vastgoedbeheer Amsterdam

Als aanvulling op deze tip het volgende.  Op Prinsjesdag 2020 heeft de regering een aantal maatregelen aangekondigd. Eén van deze maatregelen is het aanpassen van de overdrachtsbelasting op onroerend goed. Er komen nu drie tarieven:

– 0% als je jonger bent dan 35 en voor het eerste een huis koopt. Dit moet de positie voor starters op  de woningmarkt verbeteren.

– 2% als je een huis koopt en er zelf gaat wonen.

– 8% voor bedrijfsonroerendgoed en in alle andere gevallen die niet onder de 0 of 2% vallen. Dus ook als je een huis koopt voor de studerende kinderen. Of een recreatiewoning.

Maar wat makelaars en vastgoedbeheerders? Niet een grotere kans voor starters. Maar eerder een opdrijvende werking op de huizenprijzen. In die zijn het afgelopen periode weer met ruim 8% gestegen.

Tip 39 : Burenruzie. Hoe ga je hiermee om?

Als VvE beheerder in Amsterdam krijgen wij vaak te maken met burenruzies. Wij nemen dan een bemiddelende rol op ons. Maar wat kan je zelf doen om burenruzies te voorkomen?

  • Noteer waar voor jou de overlast uit bestaat
  • Blijf rustig. Anders sluipt de emotie in het gesprek.
  • Probeer afspraken te maken. Bijvoorbeeld geen versterkte muziek na 22.00 uur
  • Kom je er niet uit? Probeer een bemiddelaar te zoeken.

Niets werkt? Dan rest vaak een gang naar de rechter. Maar dat moet je echt voorkomen. Dat kost niet alleen veel geld. Maar ook meestal veel irritatie.

Wat kan helpen is het opstellen van een Huishoudelijk Reglement In een Huishoudelijk reglement kan de VvE aanvullende afspraken maken over het gebruik van de algemene ruimten. Maar ook over bijvoorbeeld versterkte muziek en de soort van vloerbedekking. Duidelijke afspraken voorkomt veel voorkomende burenruzies.

Tip 38: De VvE en een laadpaal. Hoe te regelen?

Heeft u een parkeerplaats bij een Vereniging van Eigenaars? En wilt u een laadpaal plaatsen? Dan zijn er een aantal mogelijkheden. Maakt de parkeerplaats of garage deel uit van een VvE. Dan moet u in principe toestemming vragen aan de leden en het bestuur. Bijvoorbeeld in een VvE vergadering. Is echter het modelreglement 2017 van toepassing dan is een melding voldoende. Kijk dus eerst goed welk modelreglement op uw VvE van toepassing is. Het modelreglement 2017 geeft wel een aantal voorwaarden. Zo moet een certificaat laten zien van de erkende installateur. Of een garantiedocument. Heeft u een grondgebonden woning? Dan kunt u gewoon een oplaadpunt regelen. Moet deze op de openbare weg? Neem dan contact op met de gemeente Amsterdam. Een aanvraag bij de gemeente kan wel lang duren. De doorlooptijd is ongeveer 6 maanden.

Tip 37: De Gemeente Amsterdam wentelt kosten Covid-19 af op huiseigenaren.

Vandaag werk bekend dat de kosten van de Covid-19 pandemie in Amsterdam grotendeels op de huizenbezitter wordt afgewend. Daarover berichte Het Parool op 2 september 2020. Voor veel eigenaren stijgt de te betalen OZB met ca. 20% in 2021. Gelijktijdig met een stijging van de lasten van de Vereniging van Eigenaars in Amsterdam is dit slecht nieuws. VvE beheerders in Amsterdam zien ook de lasten voor de VvE stijgen. Niet alleen door de spaarplicht van 0,5% voor groot onderhoud. Maar ook door de almaar stijgende premies voor de opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen. De lastenstijging voor de VvE is nog te beperken. Wees kritisch op de premie van je opstalverzekering. En laat een MJOP opstellen. Met een actuele MJOP mag je in veel gevallen minder sparen van de wettelijke verplichte 0,5% van de herbouwwaarde.

Tip 36: Een woning kopen om te beleggen? Doe dat voor 1-1-2021

Bent u van plan een woning te kopen als belegging? Of omdat één van uw kinderen gaat studeren? Wees er snel bij. Per 1-1-2021 wordt de overdrachtsbelasting verhoogt naar 8%. Wat is er aan de hand? De regering neemt diverse maatregelen om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters. Eén van de maatregelen is het verlagen van de overdrachtsbelasting naar 0%. Dit is bestemd voor starters op de markt tussen de 25 en 35 jaar die hun eerste woning kopen. Dekking is gevonden door de overdrachtsbelasting te verhogen naar 8% als je een tweede woning koopt. Bijvoorbeeld voor één van je studerende kinderen. Of als vakantiewoning. Maar ook als belegging. Dat scheelt in Amsterdam al zo € 24.000 op een woning van € 400.000 aldus jan Willem Hens van Parel VvE Beheer Amsterdam

Tip 35: Digitaal vergaderen. Wat zijn de regels.

Digitaal vergaderen. Wat mag wel en wat mag niet? In het kader van de noodwet Covid 19 heeft de wetgever de regels voor digitaal vergaderen versoepeld. Daar zijn echter wel een paar spelregels bij vastgelegd. De belangrijkste zijn:

  • De algemene VvE vergadering moet voor alle leden te volgen zijn.
  • Het moet mogelijk zijn om voor de vergadering elektronisch vragen in te dienen. Deze moeten voor de vergadering worden beantwoord en voor iedereen beschikbaar.
  • De termijn waarbinnen de vergadering gehouden moet worden (meestal 6 maanden) mag met een aantal maanden worden verlengd.

Let wel. Dit betrof een spoedwet. Deze vervalt per 1 september 2020. Deze termijn kan echter telkens met twee maanden worden verlegd. Wat de status nu is (24-8-2020) is nog onbekend. De verwachting is wel dat deze wordt verlengd. Hou de berichtgeving dus in de gaten.

Tip 34: uw VvE en reservering groot onderhoud.

De tweede kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen dat vanaf 1 januari 2018 iedere VvE jaarlijks een minimum bedrag moet reserveren voor groot onderhoud. De VvE heeft hierin een keus. Of jaarlijks 0,5% van de herbouwaarde reserveren, of sparen op basis van een MJOP Deze MJOP mag echter niet ouder zijn dan 5 jaar.

Als VvE voldoen aan deze norm kan van belang zijn bij verkoop van uw woning of bij het oversluiten van uw hypotheek. Hypotheekverstrekkers zullen het wel of niet voldoen aan deze norm meenemen in hun oeverweging een hypotheek te verstrekken. Een MJOP alleen is dus niet voldoende, de VvE moet daadwerkelijk reserveren.

Tip 33: een Huishoudelijk Regelement.

Stel een Huishoudelijk Reglement op. Een Huishoudelijk Regelement regelt alle zaken rond het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes van de VvE. Daarbij gaat het niet alleen bijvoorbeeld over de trappenhuizen, maar ook over de buitengevels en eventueel een binnentuin. Denk bijvoorbeeld over het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimtes en het ophangen van satellietonvangers aan de buitengevel. Maar ook wat de kleur van de buitenmarkiezen moeten zijn. Uitgangspunt is altijd de splitsingsacte, het Huishoudelijke Regelement is een aanvulling hierop.

Met een Huishoudelijk Regelement kan de VvE ook handhaven, bijvoorbeeld tegen de fietsen die altijd hinderlijk in de gang staan. Of tegen muziekoverlast na 23.00 uur. Een Huishoudelijke Regelement schept duidelijkheid. Meer informatie? Kijk op Huishoudelijk Regelement

Tip 32: afwijken van de VvE Splitsingsacte.

De Splitsingsacte is de grondwet van de VvE. In principe mag hier niet van worden afgeweken. In de VvE Splitsingsacte staat ook welke appartementseigenaar welk deel van de VvE kosten moet betalen. Vaak is dit bijv. gebaseerd op het aantal m2 van het appartementsrecht. Zo betaald dan bijvoorbeeld een eigenaar met een appartementsrecht van 100 m2 twee keer zoveel als een eigenaar van een appartement met 50 m2. Soms wordt de in VvE Splitsingsacte genoemde verdeling door een of meerdere leden als onrechtvaardig worden gevonden.

Maar er kunnen meer uitzonderingen in de Splitsingsacte staan. Bijvoorbeeld dat de eigenaar van de bovenste etage verantwoordelijk is voor het onderhoud van het dak.

Afwijken van de VvE Splitsingsacte is in principe niet toegestaan. Wil je toch gaan afwijken van de VvE Splitsingsacte dan moet deze worden aangepast. Dat moet via de notaris. Dit is een lange en kostbare weg.

Tip 31: toestemming VvE nodig voor AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay.

AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay. Iedere gemeente heeft zijn eigen regels hierover. In Amsterdam mag AirBnB maximaal 60 dagen en is er een meldplicht. In Amstelveen mag tijdelijke verhuur maximaal 30 dagen, en is er geen meldplicht. Naast de regels die de gemeenten stellen, heeft de VvE in haar Splitsingsacte ook specifieke regelgeving betreffende het gebruik van het appartementsrecht. Bijna altijd staat in de Splitsingsacte dat de het appartement een woonfunctie heeft. En AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay wordt door de rechter niet gezien als woonfunctie maar als commercieel gebruik. Dat betekent dat de VvE toestemming moet geven voor welke vorm van short stay dan ook. Meer informatie per gemeente: Amsterdam, Utrecht en Den Haag

Tip 30: Wanneer is het verstandig de Splitsingsacte aan te passen?

De Splitsingsacte is “Grondwet” van de Vereniging van Eigenaren. Voor VvE Beheer Amsterdam is het dan ook het startpunt van het VvE Beheer. In de splitsingsacte staat beschreven wat de rechten en plichten zijn van de diverse eigenaren. Maar bijvoorbeeld ook hoe het stemrecht verdeeld is en hoe de kosten die de VvE jaarlijks maakt verdeeld moeten worden. Net zoals een echte grondwet mag je de splitsingsacte wijzigen, maar dat doe je natuurlijk niet te vaak. Het is tijdrovend en je moet hiervoor altijd naar de notaris. Bovendien moeten alle eigenaren meewerken.

Wanneer zou je de splitsingsacte willen wijzigen? VvE Beheer Amsterdam raadt aan deze te wijzigen als er veranderingen aan het gebouw plaatsvinden. Bijvoorbeeld als er een uitbouw gemaakt wordt, een dakopbouw gerealiseerd of de wens van de eigenaren op een andere grondslag de jaarlijkse kosten te verdelen.

Het aanpassen van de splitsingsacte koste even tijd en geld, maar voorkomt een hoop gedoe in de toekomst.

Tip 29: Appartement kopen? Let ook op de VvE

In de NRC van zaterdag 27 mei 2018 stond een leuk artikel onder de titel: Appartement kopen? Kijk dan ook goed naar de VvE. Parel VvE Beheer Amsterdam geeft een kleine samenvatting van het betreffende artikel op basis van de checklist in betreffende artikel:

  1. Kijk altijd wat er in de splitsingsacte, modelreglement en Huishoudelijkregelement
  2. Is er nog veel onderhoud te verwachten. Is er een MJOP
  3. Zit er voor het (verwachte) onderhoud voldoende geld in de pot?
  4. Heeft de verkoper aan al zijn verplichtingen voldaan? Tip van VvE beheer Amsterdam: Zo niet laat een bedrag staan in depot bij de notaris
  5. Mag je het appartement verhuren? Check de splitsingsacte! Met name AirBnB en vakantieverhuur is vaak in strijd met de splitsingsacte.
  6. Staan er in het Huishoudelijke Reglement zaken waar je niet mee zou kunnen leven. Bijvoorbeeld (verbods) bepalingen betreffende huisdieren.
  7. Heeft de VvE schulden. Bijvoorbeeld uitstaande leningen.
  8. Is er een opstalverzekering. Zo niet, sluit er een af!

Aldus de NRC. VvE Beheer Amsterdam onderschrijft deze 8 tips. Wat Amsterdam betreft zou ik één punt bij willen voegen:

  1. Heeft u verbouwingsplannen? Check bij de VvE of u hiervoor toestemming gaat krijgen.

Voorbeeld: U heeft de begane grond woning gekocht. Van de Gemeente Amsterdam mag u tot 4,5 meter vergunningvrij uitbouwen. Maar hiervoor heeft u ook toestemming van de VvE nodig. Gaan zij die u wel verlenen?

Lees bijvoorbeeld in de notulen van de VvE vergaderingen wat hierover is afgesproken. VvE Beheer Amsterdam geeft aan dat goed vooronderzoek voorkomt teleurstellingen achteraf.

Tip 28: De Splitsingsacte, modelregelement en Huishoudelijke Regelement

Waarom zou je deze drie documenten goed lezen? Omdat de Splitsingsacte van de VvE, de bijbehorende modelregelement en het huishoudelijke regelement de grondwet zijn van de VvE. In de splitsingsacte staat altijd een verwijzing naar het modelregelement van de betreffende VvE. Maar let wel op. Er zijn vele modelregelementen. Bijv uit 1973, 2002 en 2009. Let dus goed op. In de splitsingsacte staat precies welk modelregelement je moet hebben. In deze documenten staat wat de regels zijn rond het gebruik van de woning of bedrijfspand, aldus VvE Beheer Amsterdam. Maar lees bijvoorbeeld ook de jaarverslagen van de VvE vergaderingen erop na. Daarin staat bijvoorbeeld of de VvE toestemming geeft voor AirBnB, shortstay of andere vormen van tijdelijke (vakantie) verhuur. VvE Beheer Amsterdam wordt vaak geconfronteerd met teleurgestelde eigenaren. Hebben zij net een woning gekocht en wat blijkt? Mogen ze geen parket leggen maar alleen tapijt. Of zijn huisdieren niet toegestaan.

Veel VvE’s beschikken niet over een Huishoudelijkregelement . In het huishoudelijke regelement kunnen zaken worden afgesproken voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Denk bijvoorbeeld aan het stallen van fietsen in de gang, geluidsoverlast na 22.00 uur of BBQ’en op de balkons. En deze regels zijn afdwingbaar door het bestuur. Vaak door middel van boeteclausules. VvE Beheer Amsterdam raadt dan ook een ieder aan om deze drie documenten te lezen voordat overgegaan wordt tot koop. Al is het maar om teleurstelling achteraf te voorkomen.  Voorkomen is immers beter dan genezen.

Tip 27: Is er nog veel onderhoud te verwachten. Is er een MJOP

Als je een appartement koopt is het goed om te weten wat voor onderhoud er te verwachten is, aldus VvE Beheer Amsterdam. En als er dan te verwachten onderhoud is, is er dan voldoende gespaard? Een MJOP (Meerjaren onderhoudsplan) of MJOB (meerjaren onderhoudsbudget) is hiervoor een goede uitgangspunt. Het geeft inzicht in toekomstig onderhoud en de daaraan verbonden kosten. Nog een tip van VvE Beheer Amsterdam: als je een hypotheek nodig hebt bij de aankoop van een appartement, zal de hypotheekbank ook vragen of er een MJOP danwel MJOB aanwezig is. Hypotheekverstrekkers worden steeds kritischer hierop.

De VvE (vereniging van eigenaren) is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeeltes. Door een appartement te kopen wordt je automatisch lid van de VvE. Maar daarmee ook verantwoordelijk voor eventuele toekomstige kosten verbonden aan het onderhoud. Daarom is het belangrijk je hierin te verdiepen bij aankoop van een appartement

Daarnaast zijn de eisen voor de spaarplicht van de vve vergroot. Vanaf 1 januari 2018 moeten VvE’s verplicht reserveren voor (toekomstig) onderhoud. De jaarlijkse reservering is minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Heeft de VvE bijvoorbeeld een herbouwaarde van € 750.000, moet er dus jaarlijkse minimaal € 3.750 door de VvE gereserveerd worden voor onderhoud.

Indien een VvE een actuele MJOP heeft opgesteld (niet ouder dan 5 jaar) mag de VvE op basis van het kostenoverzicht uit de MJOP hiervan afwijken. Bij een goed onderhouden gebouw zou dat dus minder dan € 3.750 kunnen zijn zoals in het voorbeeld hiervoor. Hierkan ook van worden afgeweken indien minstens 80% van de leden de benodigde middelen in privé beschikbaar heeft indien onderhoud noodzakelijk is. Vragen? Neem rustig contact op met VvE Beheer Amsterdam, de VvE beheerder in Amsterdam en omstreken

Tip 26: Is de VvE actief of juist inactief?

Dat zijn belangrijke vragen. Maar niet alleen of de VvE actief of juist inactief is, maar ook is het een VvE met veel, of juist weinig geld voor het toekomstige onderhoud? Makelaars willen nog wel eens zeggen dat de VvE actief is. Maar VvE Beheer Amsterdam merkt dat dat een nogal subjectief begrip is. Of de VvE nu wel of niet actief is, de vraag is of er voldoende geld ik kas zit voor het te verwachten onderhoud.

Stel dat het pand volgend jaar geschilderd moet worden voor € 16.000. En er is maar € 2.000 in kas? Dan kan je wel een actieve VvE hebben, maar gedoe ontstaat pas als er geen of te weinig geld gereserveerd is. Want stel je voor dat een van de eigenaren geen geld heeft. Wat dan?

VvE beheer Amsterdam heeft hiermee veel ervaring als VvE Beheerder in Amsterdam. Zij raadt haar klanten dan ook altijd aan om goed naar de reservevorming van de VvE te kijken.

Een goed en gezonde VvE heeft dan ook zijn Administratief VvE Beheer en Financiële VvE Beheer op orde. Vraag ook bij de aankoop van een woning altijd naar het jaarverslag van de VvE. Niet alleen de meest recente, paar bijvoorbeeld van de afgelopen jaren.

Naast het lezen van het financiële jaarverslag, is het ook goed om naar het MJOP te kijken, maar ook een aantal verslagen van de jaarvergaderingen door te nemen.

Het lijkt allemaal wat overdreven, maar een goede voorbereiding op de kop van de woning kan een hoop gedoe achteraf voorkomen.

 

Tip 25: Vergaderen in Corona tijd

Een VvE in Amsterdam vroeg ons. Moeten wij vergaderen in Corona tijd? En zijn VvE vergaderingen wel rechtsgeldig bij telefonisch vergaderen? Het antwoord op beide vragen is helder. Je kan ze beide met ja beantwoorden. Ja, een VvE vergadering moet. Dat staat bijna altijd in de splitsingsacte. Bijvoorbeeld vergaderen binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar. Meestal dus voor 1 juli. Ja, telefonisch vergaderen kan en mag. Daar heeft de regering een noodwet over aangenomen. Er zijn wel een aantal regels. Ten eerste moeten de deelnemers identificeerbaar zijn. Ten tweede moeten leden vooraf vragen kunnen stellen. Dus volg de regels. En de VvE kan gewoon en rechtsgeldig vergaderen.

En de praktijk. In de dagelijkse praktijk lijkt het erop dat de volgende stelregel van toepassing is. Bij kleine VvE’s kan het prima. Maar hoe groter de VvE wordt, hoe lastiger het is. Lastig is het ook als er complexe besluiten genomen moeten worden. Bijvoorbeeld een grote en kostbare renovatie. En waar de meningen over verdeeld zijn!Parel VvE Beheer Amsterdam. Ook actief in andere steden.

Tip 24: Loden leidingen.

In Amsterdam is veel te doen om loden leidingen. Zo kregen all huiseigenaren in mei van de Gemeente Amsterdam hier een brief over. Parel VvE Beheer Amsterdam deelt de zorgen. Net zoals vele VvE Beheerders. Het probleem speelt zich voornamelijk af in woningen van voor 1970. Dus globaal in alle woningen binnen de ring A10. Maar veel van deze woningen zijn natuurlijk in de afgelopen 40 jaar wel een keer grondig verbouwd of gerenoveerd. Dan zijn meestal de loden leidingen wel verwijderd. Maar dat zijn de zichtbare leidingen. Veel leidingen zijn ook weggewerkt in spaumuren of meegegoten in het beton. Wil je weten of er lood in het water zit? Dan kan je dat uiteraard laten testen.

Op de markt zijn veel “doe-het-zelf” testen beschikbaar. Deze kosten tussen de € 15,– en € 25,– euro. Uiteraard ook met wisselende betrouwbaarheid. Een betrouwbare test kan je bijvoorbeeld laten doen door Omega Water.

Tip 23: AirBnB deels verboden in gemeente Amsterdam.

 

VvE Beheer Amsterdam en AirBnB. Wij krijgen als VvE beheerder in Amsterdam veel vragen over AirBnB. Vanaf 1 juli gelden in Amsterdam nieuwe regels. Ten eerste heb je een vergunning nodig. Ten tweede zijn er gebieden waar het nu verboden is. Lees hier verder op de website van de gemeente Amsterdam. In deze die gebieden geeft Amsterdam geen vergunningen uit. Dus is het verboden. Daarnaast moet ook altijd nog de Vereniging van Eigenaars (VvE) toestemming verlenen. En niet alle VvE’s zijn daarvan op de hoogte. Leden denken dat als je maar aan de regels van de Gemeente Amsterdam voldoet dat voldoende is. Dat is dus niet zo. Er moet uitdrukkelijk toestemming van de VvE krijgen voor vakantieverhuur. Korte termijn vakantieverhuur is in strijd met de meeste splitsingsaktes. Daarin staat de het appartement vaak een woonbestemming heeft. Er zijn verschillende gerechtelijke uitspraken dat vakantieverhuur in strijd is met de woonbestemming

Wist u dat Parel VvE Beheer ook actief is in andere steden? Onze dienstverlening is ook beschikbaar in andere steden. Parel VvE Beheer is onder andere actief in VvE Beheer Rotterdam, VvE Beheer Amstelveen, VvE Beheer Den Haag, VvE Beheer Utrecht, VvE Beheer Haarlem, VvE Beheer Diemen, VvE Beheer Alkmaar en VvE Beheer Eindhoven. In al deze steden kenmerkt onze dienstverlening als modern, klantgericht en transparant.

Tip 22: Keuring hijsbalken verplicht

 

Hijsbalken. Veel Amsterdamse huizen zijn voorzien van een Hijsbalk. Het geldt als typisch Amsterdams. Ooit ontstaan omdat huizen gebouwd werden met smalle trappenhuizen. Ook buiten Amsterdam kom je ze tegen. Met name in de Hanzesteden. Maar ook in Rotterdam en Den Haag. Hijsbalken moeten wel regelmatig gekeurd worden. Volgens de wetgever ééns in de 5 jaar. En dat is best een kostbaar iets. Keuringen kosten al snel tussen de € 700,– en € 1000,–. Dat komt voornamelijk omdat er een visuele inspectie moet plaatsvinden. En daarvoor heb je een hoogwerker nodig. In de praktijk gebeurt dit natuurlijk niet vaak. Woningbouwcorporaties halen bijvoorbeeld de haak weg. Hierdoor worden zij onbruikbaar. Zo sterft een oude Amsterdamse traditie langzaam uit. En uiteindelijk leidt dat ook tot hogere kosten voor de bewoners. In plaats van met een eenvoudige touw en blok te verhuizen moet er nu een hoogwerker aan te pas komen.

 

Tip 21: Stel een MJOP op

 

Wij als VvE beheerders in Amsterdam krijgen steeds meer vragen. Moeten wij een MJOP opstellen? Ja zeggen wij dan. En waarom? Omdat VvE’s een wettelijke spaarplicht hebben voor groot onderhoud. En een Meerjarenonderhoudsplan kan een goede hulpmiddel zijn. Maar er is nog een belangrijke reden. Bij verkoop van je huis of appartement eist de koper een MJOP. En als de koper dat niet doet dan wel de hypotheekverstrekker. En niet alleen bij verkoop of aankoop. Maar ook bij het oversluiten van de hypotheek. Heb je  geen MJOP? Laat er dan een opstellen. Dat scheelt een hoop gedoe. Bovendien geeft het gewoon ook inzicht. Wat moet de komende jaren gedaan worden. En wat gaat dat kosten. Als de VvE dat allemaal weet kan zij gericht gaan reserveren. En dat is wellicht minder dan de wettelijke voorgeschreven 0,5% van de herbouwaarde. Met een MJOP mag je daarvan afwijken. Lees hier meer over het MJOP

Tip 20: Schoonmaak VvE

 

Schoonmaak van de VvE. Is vaak en ondergeschoven kind. Maar een leefomgeving die Schoon, heel en veilig is is gewoon prettig. Wij zien het vaak. Kom je bij een VvE dan is het trappenhuis één grote bende. Iedereen vind het vervelend. Maar niemand doet er wat aan. Het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimtes geeft een prettig gevoel. En dus ook meer leefplezier. Vaak wordt afgesproken het onderling te regelen. Maar dat is vaak goede wil. Vervolgens gebeurt er niks. Of een paar keer. Het betreft natuurlijk meestal het trappenhuis. Je hoeft het niet elke week te doen. Vaak is eens per maand al voldoende. En Parel Beheer schoonmaakdiensten doet dit al vanaf € 35,– per keer. En als wij schoonmaken kijken wij alles direct na. Werkt alles? Moeten er lampen vervangen worden? Zo houden wij alles “heel”! Meer weten lees dan verder over onze Schoonmaakdiensten voor de VvE

 

Tip 19: AirBnB nu echt verboden in bepaalde wijken

 

Ben je een VvE in Amsterdam? Let dan op. Per 1 juli 2020 wordt de verhuur via AirBnB verder aan banden gelegd. Voor AirBnB en andere vormen van shortstay is er vanaf 1 juli een vergunningplicht. Dit is afgedwongen door de rechter. Amsterdam is hier blij mee. Er kan dan via de vergunningen regulerend worden opgetreden. Zo gaat Amsterdam in bepaalde buurten van de grachtengordel geen vergunningen meer afgeven. In de praktijk treft dit ongeveer 1200 adressen die nu nog aan toeristen worden aangeboden. Dat is onder andere te lezen in het Het Parool . Vereniging van Eigenaars moesten al toestemming geven voor toeristenverhuur. Dat staat onder andere in de splitsingsacte. Maar veel eigenaren hielden zich hier niet aan. Vooral de professionele beleggers. Met het vergunning stelsel krijgen de VvE’s in Amsterdam meer middelen in handen om verhuur tegen te gaan. Het is immers verboden in bepaalde wijken.

Tip 18: Groot onderhoud. Plan op tijd

 

Gaat de VvE groot onderhoud plegen? Vergeet niet op tijd met het proces te beginnen. Bijvoorbeeld schilderwerk. Dit is een onderdeel van technisch VvE Beheer. VvE’s in Amsterdam denken vaak dat het snel geregeld is. Vooral in de Corona tijd. Mensen denken dat schilders nu niets te doen hebben. Het is echter drukker dan ooit. Ten tijde van het schrijven van deze Tip is het begin juli. Dit jaar de buitenboel schilderen? En nog geen offertes? Dan wordt het lastig. Na september kan er eigenlijk niet meer buiten geschilderd worden. Het hele proces van offertes aanvragen en besluitvorming kost minimaal 6 weken. Heb je een goede VvE Beheerder in Amsterdam? Dan kan het vaak wat sneller. Heb je geen contacten met schilders? Dan gaat het zeker langer duren voordat je een goede gevonden hebt. Het schilderen van een voorkant van een VvE in Amsterdam kost al snel € 6000 tot € 8000. Begin dus op tijd.

Tip 17: Gasketelwet aangenomen

 

Gasketel vervangen? Let dan op de certificering van de installateur. Parel VvE Amsterdam meldt dat wie nu een gasketel aanschaft deze moet laten installeren door een gecertificeerde installateur. Waarom is dit eigenlijk? Grondslag is een koolmonoxide-rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid uitgebracht in 2015. Deze concludeerde dat de bestaande kwaliteitsregelingen de veiligheid van woningbezitters niet kon borgen. Koolmonoxide is een sluipmoordenaar. Elke jaar vallen er weer doden door ondeugdelijke gaskachels. CV ketels mogen dus alleen nog worden geïnstalleerd door gecertificeerde deskundigen. Zij moeten voor 1 januari 2022 een Bewijs van Vakmanschap Koolmonoxide halen. Ga je een nieuwe CV ketel kopen? Let hier dan goed op. Het is voor je eigen veiligheid en dat van je familie. Meer weten? Lees verder op de website van de Installatiebranche. De wet maakt overigens een onderscheid tussen monteurs die alleen installeren en monteurs die installeren en in bedrijf stellen. Deze laatste moet aan de vakbekwaamheidseisen voldoen.

Tip 16: Ga je schilderen? Laat een verfrapport opmaken

Gaat de VvE schilderen? Laat dan eerst een verfrapport opmaken. Daar hebben wij als VvE beheerder in Amsterdam goede ervaringen mee. Wat is een verfrapport? Een verfrapport wordt opgesteld door de verfleverancier. Bijvoorbeeld door Sigma. Zij beoordelen dan het huidige verfwerk en geven aan wat er gedaan moet worden. Bijvoorbeeld het houtwerk, hekwerk en beton. Op basis van het aanwezig verfsysteem geven zij een aantal adviezen. Ten eerste wat voor verf nu gebruikt is. Ten tweede welke verfsysteem je moet gaan gebruiken. Het zijn directe aanwijzingen voor de schilder. Ook komen zij vaak na afloop keuren. Heeft de schilder de adviezen opgevolgd? Dan krijg je van de verfleverancier een garantie van 5 jaar op het verf.

Schilderen is een belangrijk onderdeel van Technisch VvE Beheer. Het komt ook vaak voor. Afhankelijk van de ondergrond en weersomstandigheden moet er elke 7 tot 8 jaar geschilderd worden.

Tip 14: wees kritisch op je opstalverzekering

Elke VvE moet twee verzekeringen hebben. Ten eerste een opstalverzekering. Ten tweede een aansprakelijkheidsverzekering. Parel VvE Beheer Amsterdam kijkt hier altijd kritisch naar. Zeker als het nieuwe VvE’s zijn die wij in beheer krijgen. En waar letten wij dan op? Enerzijds de verzekerde waarde van de opstal. En anderzijds de premie die de VvE moet betalen. Wat gebeurt er namelijk vaak. VvE’s zijn niet kritisch op hun verzekeraar. Deze verzekeringen lopen jarenlang bij zelfde tussenpersoon of verzekeraar. Dan worden premies doorberekend die niet meer marktconform zijn. Maar hetzelfde gaat over de verzekerde waarde. Vooral als de VvE niet regelmatig kijkt naar de waarde van de opstal. Dan kan het zomaar zijn dat de Vereniging van Eigenaars onderverzekerd is. Dit gebeurt veel in Amsterdam. Het advies van Parel VvE Beheer Amsterdam? Controleer regelmatig samen met je assurantieadviseur of de verzekeringen nog adequaat zijn en tegen een marktconforme premie.

Bent u nieuwsgierig naar onze moderne dienstverlening. Vraag vrijblijvend informatie of direct om een passende offerte. U zult overtuigd zijn van onze dienstverlening en scherpe prijzen.

Tip 13: wees kritisch op je opstalverzekering

Elke VvE moet twee verzekeringen hebben. Ten eerste een opstalverzekering. Ten tweede een aansprakelijkheidsverzekering. Parel VvE Beheer Amsterdam kijkt hier altijd kritisch naar. Zeker als het nieuwe VvE’s zijn die wij in beheer krijgen. En waar letten wij dan op? Enerzijds de verzekerde waarde van de opstal. En anderzijds de premie die de VvE moet betalen. Wat gebeurt er namelijk vaak. VvE’s zijn niet kritisch op hun verzekeraar. Deze verzekeringen lopen jarenlang bij zelfde tussenpersoon of verzekeraar. Dan worden premies doorberekend die niet meer marktconform zijn. Maar hetzelfde gaat over de verzekerde waarde. Vooral als de VvE niet regelmatig kijkt naar de waarde van de opstal. Dan kan het zomaar zijn dat de Vereniging van Eigenaars onderverzekerd is. Dit gebeurt veel in Amsterdam. Het advies van Parel VvE Beheer Amsterdam? Controleer regelmatig samen met je assurantieadviseur of de verzekeringen nog adequaat zijn en tegen een marktconforme premie.

Tip 12: Let op de Indexatie van de opstalverzekering.

Lang geleden een opstalverzekering voor de VvE afgesloten? Let op de indexatie! Aldus VvE Beheer Amsterdam. Vooral kleine VvE’s moeten hierop attent zijn. Waarom juist kleine VvE’s? Deze worden vaak niet professioneel beheerd. De verzekering is door een welwillend lid afgesloten. En de premie wordt jaarlijks keurig betaald. Maar wordt de verzekerde som wel jaarlijks geïndexeerd? Als dat niet zo is dan ontstaat er sluipenderwijs een onderverzekering. Als je dan schade hebt krijg je te weinig uitgekeerd. Veel opstalverzekeringen kennen een clausule tegen onderverzekering. Dan wordt er een aantal jaren netjes geïndexeerd. Maar dat is op basis van een taxatie van de opstal. Deze is vaak maar een beperkt aantal jaren geldig. Daarna moet het pand opnieuw worden getaxeerd. De meeste verzekeraars zullen de VvE daarop wijzen. Onze tip: houd je verzekering in de gaten en zorg voor een tijdige hertaxatie.

 

Tip 11: Laat asbest pijpen verwijderen

Op vele panden in Amsterdam zitten nog asbest afvoerpijpen of schoorstenen. Laat deze verwijderen. De kosten hiervan vallen mee. Mensen denken vaak bij asbest aan mannen met witte pakken en dure saneringsmaatregelen. Dat klopt ook, maar meestal is dat voor asbestsanering binnenshuis. Bij asbest afvoerpijpen op het dak speelt dat probleem veel minder. Heeft de VvE asbestpijpen. Laat het toch zo snel mogelijk weghalen. Je denkt vaak: ze zitten op het dak, dus waar maak ik mij zorgen over. Maar ook deze pijpen gaan langzaam kapot. Deeltjes gaan loszitten en komen wellicht op het dakterras terecht. Of de onderliggende tuin. En dat kan dan weer gevaarlijk zijn. Heeft de VvE een MJOP opgesteld? Daarin wordt vaak een asbestinventarisatie gemaakt. Overigens wel alleen van het zichtbare asbest. Of van vermoeden van asbest. Onze tip is dan ook. Haal het asbest zo snel mogelijk weg. Baat het niet, dan schaadt het niet.

 

Tip 10: Stel als VvE een MJOP op en bespaar op de servicebijdrage

Veel kleine VvE’s hebben geen MJOP. MJOP staat voor Meerjarenonderhoudsplan. En MJOP heeft een aantal voordelen?

  • Het geeft inzicht in het toekomstig onderhoud.
  • De VvE kan gericht voor onderhoud reserveren.

Geeft het MJOP een lager spaaradvies dan de wettelijke spaarplicht van 0,5% van de herbouwwaarde? Dan kan de servicebijdrage wellicht omlaag! En dat is steeds meer het geval nu de herbouwwaardes van woningen en appartementen sterk omhoog gaan. Naast inzicht in de kosten van noodzakelijk onderhoud heeft een MJOP ook een ander voordeel. De verkoopbaarheid van de woning neemt toe. Kopers, gedwongen door hypotheekverstrekkers, eisen steeds meer een MJOP. Hypotheekverstrekkers worden steeds kritischer op de kwaliteit van de VvE. En dat meten ze vaak af aan de aanwezigheid van een Meerjarenonderhoudsplan. Onze tip: geen MJOP opstellen is verkeerde zuinigheid.

Tip 9: Zorg voor een gezonde VvE

Wat is een gezonde VvE. En waarom is dat belangrijk? Een gezonde VvE heeft zijn zaken op orde. Denk aan de administratie (administratief- en financieel beheer) en het onderhoud (technische beheer). Wat is verder het kenmerk van een gezonde VvE?

  • Er wordt voldoende gereserveerd voor onderhoud.
  • Er is een Meerjarenonderhoudsplan
  • Er zijn actuele jaarcijfers en begrotingen
  • Er worden regelmatig vve vergadering gehouden

Dit alles is een indicatie van een gezonde VvE. Bij verkoop, of het opnieuw afsluiten van de hypotheek, pluk je hier de vruchten van. In de praktijk blijkt dat hoe  beter de VvE georganiseerd is, hoe hoger de taxatiewaarde. En wellicht een lagere rente! Taxateurs moeten de professionaliteit van de VvE meenemen in hun beoordeling. Maar daarnaast is een goed werkende VvE natuurlijk ook een prettige leefomgeving. Het pand wordt goed onderhouden. En de financiën zijn op orde.

Tip 8: Gaat een VvE lid uitbouwen? Regel het goed.

Gaat een VvE lid uitbouwen? Of een dakterras aanleggen? Of een kelder verdiepen? Regel het goed. Dit gaat vaak mis binnen VvE’s en ontstaan er veel ruzies. Tot de rechter aan toe. Wat is de belangrijkste tips die wij kunnen geven?

  1. Volg binnen de VvE het juiste besluitvormingsproces.
  2. Leg de wijziging vast in de splitsingsacte,

Wat zien wij in de praktijk vaak gebeuren? Leden krijgen hooglopende ruzie over bijvoorbeeld een uitbouw. Dan is er zogenaamd toestemming gekregen via de mail. Maar waar precies over? Vaak hebben zij dan toestemming, al dan niet expliciet, gegeven over een “uitbouw” Maar achteraf lijkt hij veel groter dan verwacht? Maar dat was toch niet de bedoeling. En dan start het gedoe. Daarom is heldere besluitvorming met goede documenten van groot belang. Dan kan er nooit achteraf onenigheid ontstaan binnen de VvE.

Tip 7: Lekkende dak onder dakterras? Maak heldere afspraken.

Wat leidt vaak tot onenigheid binnen een VvE? Als het dak lekt en onduidelijk is wie verantwoordelijk is voor de reparatie. De VvE. Het dak is immers gemeenschappelijk. Dus is het onderhoud in principe voor de VvE. Of de appartementseigenaar die het dak heeft aangelegd? Onduidelijker wordt het nog als degene die het heeft aangelegd inmiddels het appartement heeft verkocht. Is de nieuwe eigenaar dan verantwoordelijk? Daarom is het belangrijk om de afspraken goed vast te leggen. Onze tip? Doe dit vooral door het aanpassen van de splitsingsacte. Dan ligt het vast. En zijn er geen onduidelijkheden in de toekomst. Ook als er nieuwe eigenaren zijn. Helaas zien wij in de praktijk van Parel VvE Beheer Amsterdam dat dit vaak niet gebeurt. Waarom? Enerzijds omdat het aanpassen van een splitsingsacte (veel) geld kost. Anderzijds omdat met elkaar toch vertrouwt? En de afspraken zijn toch helder? De vraag is natuurlijk of dat over 10 jaar nog zo is.

Tip 6: Het reglement van de VvE vergadering. Kijk in de splitsingsacte

Parel VvE Beheer krijgt vaak vragen over VvE vergaderingen. Bijvoorbeeld hoe vaak deze moeten worden gehouden. En binnen welke termijn. Maak ook wanneer besluiten rechtsgeldig zijn.

Ten eerste worden deze zaken geregeld in de splitsingsacte. Anderzijds in het modelreglement. Er zijn verschillende modelreglementen. Deze zijn gestandaardiseerd. De Splitsingsacte is echter maatwerk. Deze is voor elke VvE weer anders. In zijn algemeenheid kan je volgende zeggen:

  1. Een vergadering moet binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar worden gehouden.
  2. Stemmen worden meestal bij volstrekte meerderheid van stemmen genomen. Dat is dan 50% van de aanwezige stemmen + 1. Maar voor en rechtsgeldige vergadering moeten er altijd 50% + 1 stem aanwezig zijn.

Let wel op. Sommige besluiten kennen een gekwantificeerde meerderheid. Dat moet bijvoorbeeld 80% van de stemmen aanwezig zijn op de vergadering. Ook dit is in de akte vastgelegd. Wil je dus weten hoe het zit? Kijk altijd in de akte.

Tip 5: Lees het modelreglement van de VvE

Wij krijgen vaak de vraag wat precies onder de VvE valt. Of huisdieren toegestaan zijn. Maar ook wat te doen tegen geluidsoverlast. Heel vaak ligt dit vast in de splitsingsacte of het modelreglement. De splitsingsacte is vrij specifiek voor een VvE. Het modelreglement is meer algemeen. Er zijn er meerdere. In de splitsingsacte wordt ook altijd verwezen naar het  modelreglement. Bijvoorbeeld uit 2006. Daarin kan je dan lezen wat wel of niet onder de gemeenschappelijkheid van de VvE valt. Twijfel je of iets onder de verantwoording van de VvE moet worden gerepareerd? Lees dan vooral eerst de splitsingsacte en dan het modelreglement. Dan krijg je bijna altijd een antwoord op je vraag.

Van het modelreglement mag wel worden afgeweken. Maar als dat zo is staat dat in de splitsingsacte. Daar kan je dus bijvoorbeeld in de vergadering niet zo maar vanaf wijken.

Tip 4: Vernieuw het dak niet te snel

Als VvE beheerder in Amsterdam krijgen wij vaak de vraag: Moet het dak niet vernieuwt worden? In zijn algemeenheid gaat een dak 30 tot 35 jaar mee. De werkelijke levensduur hangt uiteraard van veel factoren af. Hoe is het dak aangelegd? Zit er een dakterras op? Welke windrichting zit het dak? Veel factoren die bepalen of een dak in zijn geheel vervangen moet worden. Wij van Parel Beheer zeggen altijd. Als er geen lekkages zijn, hoef je het dak ook niet te vernieuwen. Maar waar ontstaan de lekkages meestal? Er zijn op een dak altijd een paar zwakke plekken:

  1. De dakranden
  2. De naden in het bitumen
  3. De aansluiting met het buren.

Als op die punten lekkages ontstaan kan je dat prima repareren. En dat scheelt veel geld! Een nieuw dak op een Amsterdamse huis kost al snel rond de € 15.000,– Onze tip dus ook: bezint eer ge begint!

Tip 3: Dak aanpassen aan hevige regen

We worden er steeds vaker mee geconfronteerd. Hevige regenbuien die leiden tot veel overlast. Het komt steeds vaker voor. Onze huidige daken zijn er niet meer op ingericht. Maar niet alleen de daken ook de hemelwater afvoer (HWA) in vaktermen kan het vele water vaak niet verwerken.

Wat hieraan te doen? Er zijn een aantal ingrepen die mogelijk zijn op overlast te beperken:

  • Vergroot de capaciteit van je hemelwaterafvoer.
  • Zorg voor een zogenaamde overstort
  • Verhoog je dakrand.

Maar overweeg ook de aanleg van een groen dak. Deze houden het water in eerste instantie vast en voeren het regenwater langzaam af. Daarnaast is het ook goed voor de biodiversiteit. Het trekt bijvoorbeeld bijeen en insecten aan. En ook niet onbelangrijk. Een groen dak werkt isolerend. In de zomer blijft de warmte buiten. En in de winter blijft deze binnen.

Tip 2 : Appartement verkopen? Zorg dat de VvE op orde is.

Ge je binnenkort je appartement verkopen? Zorg dat de VvE op orde is. Zeker in Amsterdam wil dat nog wel eens nodig zijn.

Wat bedoelen wij met op orde? Zorg in ieder geval dat:

  • Er (regelmatig) vergadert is. Met notulen
  • Dat de boekhouding op orde is. Met een goede en goedgekeurde jaarrekening en begroting.
  • Zorg voor een actuele MJOP. En reserveer voor onderhoud. Of op basis van een MJOP of op basis van 0,5% van de herbouwwaarde.

Meer weten over een MJOP (Meejarenonderhoudsplan)? Lees dan verder bij Opstellen MJOP

Van veel kleine VvE’s in Amsterdam krijgen wij de vraag: Waarom zouden wij dat allemaal doen? Het antwoord is simpel. Dat is beter voor de verkoop van je appartement. En het zal een positief effect hebben op de waarde van de woning. Dit vinden banken en hypotheekverstrekkers belangrijk.

Tip 1: Let op de energienota: vermindering energiebelasting.

De energienota van de VvE. Let op de vermindering energiebelasting. Particulieren hebben recht op een vermindering van de energiebelasting van € 435,68 per jaar. Dat is eigenlijk een soort heffingskorting op energie. Zakelijke aansluitingen krijgen deze vermindering energiebelasting niet. Bij sommige VvE’s wordt dit echter korting niet toegepast. Dan ziet de energieleverancier het leveringsadres als een zakelijke aansluiting. En dat is als de Vereniging van Eigenaars uitsluitend particuliere bewoning betreft niet correct. Sinds 2015 geld: als het pand een verblijfsfuntie heeft, heeft de VvE recht op de betreffende korting. Maar in de term “verblijfsfunctie” zit het adertje. Veel VvE’; s in Amsterdam betalen elektra voornamelijk voor verlichting van het trappenhuis en de deurbel. En dan is er geen sprake van een verblijfsfunctie. Want er moet minimaal een toilet aanwezig zijn. Het is dus een wat schimmig geheel. Sommige energieleveranciers geven wel de vermindering. Maar sommige ook niet.

Meer informatie of een offerte voor VvE Beheer klik dan hier

 

 

Wat Klanten zeggen over Parel VvE Beheer

 Huurder van een woning:

“Dear Jan, we would like to wish you a happy Easter and thank you for taking so much care with the house issues”

 

Eigenaar van een appartement in een Vereniging van Eigenaren

“Mijn deurklink brak een aantal weken geleden. Het was een bijzondere deurklink. Bijzonder als in: nergens te vinden. Bijzonder vervelend, aangezien de deur niet meer dicht kon en dus ook niet meer op slot. Toen heb ik Jan Willem Hens van Parel Beheer gebeld. Dezelfde dag nog kwam hij met een slotenmaker. In no time opgelost. Los van dat het zeer snel en vakkundig was geregeld, was dit ook nog midden in het Pinksterweekeinde waar Jan Willem snel schakelde. Dat vind ik een zeer bijzondere service, wat ik zeer op prijs stel.
Jan Willem, ik beveel Parel Beheer dan ook van harte aan bij iedere VvE!”