Tips van VvE Beheer Amsterdam en klantreferenties

Elke VvE Beheerder kan zich goed presenteren in zijn offertes of op zijn website. Maar in een persoonlijk gesprek, of als u referenties wilt nabellen, krijgt u een beter beeld van hetgeen wij als beheerder te bieden hebben. Meer informatie over Parel Beheer kunt u vinden op Parel Beheer . U kan ook direct een VvE Offerte opvragen door het invullen van uw gegevens op onze contact pagina. U krijgt binnen 4 werkuren een reactie van ons.

Heeft u liever een persoonlijk advies? U kan natuurlijk altijd direct bellen met Jan Willem Hens op 06-25394450. Hij staat u graag persoonlijk te woord.

Tip 1: uw VvE en reservering groot onderhoud.

De tweede kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen dat vanaf 1 januari 2018 iedere VvE jaarlijks een minimum bedrag moet reserveren voor groot onderhoud. De VvE heeft hierin een keus. Of jaarlijks 0,5% van de herbouwaarde reserveren, of sparen op basis van een MJOP Deze MJOP mag echter niet ouder zijn dan 5 jaar.

Als VvE voldoen aan deze norm kan van belang zijn bij verkoop van uw woning of bij het oversluiten van uw hypotheek. Hypotheekverstrekkers zullen het wel of niet voldoen aan deze norm meenemen in hun oeverweging een hypotheek te verstrekken. Een MJOP alleen is dus niet voldoende, de VvE moet daadwerkelijk reserveren.

Tip 2: een Huishoudelijk Regelement.

Stel een Huishoudelijk Reglement op. Een Huishoudelijk Regelement regelt alle zaken rond het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes van de VvE. Daarbij gaat het niet alleen bijvoorbeeld over de trappenhuizen, maar ook over de buitengevels en eventueel een binnentuin. Denk bijvoorbeeld over het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimtes en het ophangen van satellietonvangers aan de buitengevel. Maar ook wat de kleur van de buitenmarkiezen moeten zijn. Uitgangspunt is altijd de splitsingsacte, het Huishoudelijke Regelement is een aanvulling hierop.

Met een Huishoudelijk Regelement kan de VvE ook handhaven, bijvoorbeeld tegen de fietsen die altijd hinderlijk in de gang staan. Of tegen muziekoverlast na 23.00 uur. Een Huishoudelijke Regelement schept duidelijkheid. Meer informatie? Kijk op Huishoudelijk Regelement

Tip 3: afwijken van de VvE Splitsingsacte.

De Splitsingsacte is de grondwet van de VvE. In principe mag hier niet van worden afgeweken. In de VvE Splitsingsacte staat ook welke appartementseigenaar welk deel van de VvE kosten moet betalen. Vaak is dit bijv. gebaseerd op het aantal m2 van het appartementsrecht. Zo betaald dan bijvoorbeeld een eigenaar met een appartementsrecht van 100 m2 twee keer zoveel als een eigenaar van een appartement met 50 m2. Soms wordt de in VvE Splitsingsacte genoemde verdeling door een of meerdere leden als onrechtvaardig worden gevonden.

Maar er kunnen meer uitzonderingen in de Splitsingsacte staan. Bijvoorbeeld dat de eigenaar van de bovenste etage verantwoordelijk is voor het onderhoud van het dak.

Afwijken van de VvE Splitsingsacte is in principe niet toegestaan. Wil je toch gaan afwijken van de VvE Splitsingsacte dan moet deze worden aangepast. Dat moet via de notaris. Dit is een lange en kostbare weg.

Tip 4: toestemming VvE nodig voor AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay.

AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay. Iedere gemeente heeft zijn eigen regels hierover. In Amsterdam mag AirBnB maximaal 60 dagen en is er een meldplicht. In Amstelveen mag tijdelijke verhuur maximaal 30 dagen, en is er geen meldplicht. Naast de regels die de gemeenten stellen, heeft de VvE in haar Splitsingsacte ook specifieke regelgeving betreffende het gebruik van het appartementsrecht. Bijna altijd staat in de Splitsingsacte dat de het appartement een woonfunctie heeft. En AirBnB, tijdelijke verhuur en Short Stay wordt door de rechter niet gezien als woonfunctie maar als commercieel gebruik. Dat betekent dat de VvE toestemming moet geven voor welke vorm van short stay dan ook. Meer informatie per gemeente: Amsterdam, Utrecht en Den Haag

Tip 5: Wanneer is het verstandig de Splitsingsacte aan te passen?

De Splitsingsacte is “Grondwet” van de Vereniging van Eigenaren. Voor VvE Beheer Amsterdam is het dan ook het startpunt van het VvE Beheer. In de splitsingsacte staat beschreven wat de rechten en plichten zijn van de diverse eigenaren. Maar bijvoorbeeld ook hoe het stemrecht verdeeld is en hoe de kosten die de VvE jaarlijks maakt verdeeld moeten worden. Net zoals een echte grondwet mag je de splitsingsacte wijzigen, maar dat doe je natuurlijk niet te vaak. Het is tijdrovend en je moet hiervoor altijd naar de notaris. Bovendien moeten alle eigenaren meewerken.

Wanneer zou je de splitsingsacte willen wijzigen? VvE Beheer Amsterdam raadt aan deze te wijzigen als er veranderingen aan het gebouw plaatsvinden. Bijvoorbeeld als er een uitbouw gemaakt wordt, een dakopbouw gerealiseerd of de wens van de eigenaren op een andere grondslag de jaarlijkse kosten te verdelen.

Het aanpassen van de splitsingsacte koste even tijd en geld, maar voorkomt een hoop gedoe in de toekomst.

Tip 6: Appartement kopen? Let ook op de VvE

In de NRC van zaterdag 27 mei 2018 stond een leuk artikel onder de titel: Appartement kopen? Kijk dan ook goed naar de VvE. Parel VvE Beheer Amsterdam geeft een kleine samenvatting van het betreffende artikel op basis van de checklist in betreffende artikel:

  1. Kijk altijd wat er in de splitsingsacte, modelreglement en Huishoudelijkregelement
  2. Is er nog veel onderhoud te verwachten. Is er een MJOP
  3. Zit er voor het (verwachte) onderhoud voldoende geld in de pot?
  4. Heeft de verkoper aan al zijn verplichtingen voldaan? Tip van VvE beheer Amsterdam: Zo niet laat een bedrag staan in depot bij de notaris
  5. Mag je het appartement verhuren? Check de splitsingsacte! Met name AirBnB en vakantieverhuur is vaak in strijd met de splitsingsacte.
  6. Staan er in het Huishoudelijke Reglement zaken waar je niet mee zou kunnen leven. Bijvoorbeeld (verbods) bepalingen betreffende huisdieren.
  7. Heeft de VvE schulden. Bijvoorbeeld uitstaande leningen.
  8. Is er een opstalverzekering. Zo niet, sluit er een af!

Aldus de NRC. VvE Beheer Amsterdam onderschrijft deze 8 tips. Wat Amsterdam betreft zou ik één punt bij willen voegen:

  1. Heeft u verbouwingsplannen? Check bij de VvE of u hiervoor toestemming gaat krijgen.

Voorbeeld: U heeft de begane grond woning gekocht. Van de Gemeente Amsterdam mag u tot 4,5 meter vergunningvrij uitbouwen. Maar hiervoor heeft u ook toestemming van de VvE nodig. Gaan zij die u wel verlenen?

Lees bijvoorbeeld in de notulen van de VvE vergaderingen wat hierover is afgesproken. VvE Beheer Amsterdam geeft aan dat goed vooronderzoek voorkomt teleurstellingen achteraf.

Tip 7: De Splitsingsacte, modelregelement en Huishoudelijke Regelement

Waarom zou je deze drie documenten goed lezen? Omdat de Splitsingsacte van de VvE, de bijbehorende modelregelement en het huishoudelijke regelement de grondwet zijn van de VvE. In de splitsingsacte staat altijd een verwijzing naar het modelregelement van de betreffende VvE. Maar let wel op. Er zijn vele modelregelementen. Bijv uit 1973, 2002 en 2009. Let dus goed op. In de splitsingsacte staat precies welk modelregelement je moet hebben. In deze documenten staat wat de regels zijn rond het gebruik van de woning of bedrijfspand, aldus VvE Beheer Amsterdam. Maar lees bijvoorbeeld ook de jaarverslagen van de VvE vergaderingen erop na. Daarin staat bijvoorbeeld of de VvE toestemming geeft voor AirBnB, shortstay of andere vormen van tijdelijke (vakantie) verhuur. VvE Beheer Amsterdam wordt vaak geconfronteerd met teleurgestelde eigenaren. Hebben zij net een woning gekocht en wat blijkt? Mogen ze geen parket leggen maar alleen tapijt. Of zijn huisdieren niet toegestaan.

Veel VvE’s beschikken niet over een Huishoudelijkregelement . In het huishoudelijke regelement kunnen zaken worden afgesproken voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Denk bijvoorbeeld aan het stallen van fietsen in de gang, geluidsoverlast na 22.00 uur of BBQ’en op de balkons. En deze regels zijn afdwingbaar door het bestuur. Vaak door middel van boeteclausules. VvE Beheer Amsterdam raadt dan ook een ieder aan om deze drie documenten te lezen voordat overgegaan wordt tot koop. Al is het maar om teleurstelling achteraf te voorkomen.  Voorkomen is immers beter dan genezen.

Tip 8: Is er nog veel onderhoud te verwachten. Is er een MJOP

Als je een appartement koopt is het goed om te weten wat voor onderhoud er te verwachten is, aldus VvE Beheer Amsterdam. En als er dan te verwachten onderhoud is, is er dan voldoende gespaard? Een MJOP (Meerjaren onderhoudsplan) of MJOB (meerjaren onderhoudsbudget) is hiervoor een goede uitgangspunt. Het geeft inzicht in toekomstig onderhoud en de daaraan verbonden kosten. Nog een tip van VvE Beheer Amsterdam: als je een hypotheek nodig hebt bij de aankoop van een appartement, zal de hypotheekbank ook vragen of er een MJOP danwel MJOB aanwezig is. Hypotheekverstrekkers worden steeds kritischer hierop.

De VvE (vereniging van eigenaren) is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeeltes. Door een appartement te kopen wordt je automatisch lid van de VvE. Maar daarmee ook verantwoordelijk voor eventuele toekomstige kosten verbonden aan het onderhoud. Daarom is het belangrijk je hierin te verdiepen bij aankoop van een appartement

Daarnaast zijn de eisen voor de spaarplicht van de vve vergroot. Vanaf 1 januari 2018 moeten VvE’s verplicht reserveren voor (toekomstig) onderhoud. De jaarlijkse reservering is minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Heeft de VvE bijvoorbeeld een herbouwaarde van € 750.000, moet er dus jaarlijkse minimaal € 3.750 door de VvE gereserveerd worden voor onderhoud.

Indien een VvE een actuele MJOP heeft opgesteld (niet ouder dan 5 jaar) mag de VvE op basis van het kostenoverzicht uit de MJOP hiervan afwijken. Bij een goed onderhouden gebouw zou dat dus minder dan € 3.750 kunnen zijn zoals in het voorbeeld hiervoor. Hierkan ook van worden afgeweken indien minstens 80% van de leden de benodigde middelen in privé beschikbaar heeft indien onderhoud noodzakelijk is. Vragen? Neem rustig contact op met VvE Beheer Amsterdam, de VvE beheerder in Amsterdam en omstreken

Tip 9: Is de VvE actief of juist inactief?

Dat zijn belangrijke vragen. Maar niet alleen of de VvE actief of juist inactief is, maar ook is het een VvE met veel, of juist weinig geld voor het toekomstige onderhoud? Makelaars willen nog wel eens zeggen dat de VvE actief is. Maar VvE Beheer Amsterdam merkt dat dat een nogal subjectief begrip is. Of de VvE nu wel of niet actief is, de vraag is of er voldoende geld ik kas zit voor het te verwachten onderhoud.

Stel dat het pand volgend jaar geschilderd moet worden voor € 16.000. En er is maar € 2.000 in kas? Dan kan je wel een actieve VvE hebben, maar gedoe ontstaat pas als er geen of te weinig geld gereserveerd is. Want stel je voor dat een van de eigenaren geen geld heeft. Wat dan?

VvE beheer Amsterdam heeft hiermee veel ervaring als VvE Beheerder in Amsterdam. Zij raadt haar klanten dan ook altijd aan om goed naar de reservevorming van de VvE te kijken.

Een goed en gezonde VvE heeft dan ook zijn Administratief VvE Beheer en Financiële VvE Beheer op orde. Vraag ook bij de aankoop van een woning altijd naar het jaarverslag van de VvE. Niet alleen de meest recente, paar bijvoorbeeld van de afgelopen jaren.

Naast het lezen van het financiële jaarverslag, is het ook goed om naar het MJOP te kijken, maar ook een aantal verslagen van de jaarvergaderingen door te nemen.

Het lijkt allemaal wat overdreven, maar een goede voorbereiding op de kop van de woning kan een hoop gedoe achteraf voorkomen.

Parel VvE Beheer Amsterdam. Ook actief in andere steden.

Wist u dat Parel VvE Beheer ook actief is in andere steden? Onze dienstverlening is ook beschikbaar in andere steden. Parel VvE Beheer is onder andere actief in VvE Beheer Rotterdam, VvE Beheer Amstelveen, VvE Beheer Den Haag, VvE Beheer Utrecht, VvE Beheer Haarlem, VvE Beheer Diemen, VvE Beheer Alkmaar en VvE Beheer Eindhoven. In al deze steden kenmerkt onze dienstverlening als modern, klantgericht en transparant.

Bent u nieuwsgierig naar onze moderne dienstverlening. Vraag vrijblijvend informatie of direct om een passende offerte. U zult overtuigd zijn van onze dienstverlening en scherpe prijzen.

Meer informatie of een offerte voor VvE Beheer klik dan hier

 

 

Wat Klanten zeggen over Parel VvE Beheer

 Huurder van een woning:

“Dear Jan, we would like to wish you a happy Easter and thank you for taking so much care with the house issues”

 

Eigenaar van een appartement in een Vereniging van Eigenaren

“Mijn deurklink brak een aantal weken geleden. Het was een bijzondere deurklink. Bijzonder als in: nergens te vinden. Bijzonder vervelend, aangezien de deur niet meer dicht kon en dus ook niet meer op slot. Toen heb ik Jan Willem Hens van Parel Beheer gebeld. Dezelfde dag nog kwam hij met een slotenmaker. In no time opgelost. Los van dat het zeer snel en vakkundig was geregeld, was dit ook nog midden in het Pinksterweekeinde waar Jan Willem snel schakelde. Dat vind ik een zeer bijzondere service, wat ik zeer op prijs stel.
Jan Willem, ik beveel Parel Beheer dan ook van harte aan bij iedere VvE!”