Stel u voor: tijdens de jaarvergadering met uw VvE hoort u dat het geplande onderhoud aan jullie gezamenlijke dak veel duurder uit zal vallen dan voorzien. Wie betaalt deze rekening dan?

Dat hangt af van de hoogte van het reservefonds van uw VvE. Als u een financieel gezonde VvE hebt, is de kans groot dat uw reservefonds deze tegenvaller kan absorberen. Maar helaas is dit lang niet bij alle VvE’s het geval. Volgens de Nederlandse overheid spaart ongeveer de helft van de VvE’s te weinig. In dat geval komt de rekening voor het dak helaas uit bij de portemonnees van alle afzonderlijke VvE-leden…

Dit wilt u uiteraard voorkomen. Als uw VvE een gezond reservefonds heeft, scheelt dit veel zorgen en maakt dit uw woning aantrekkelijker. Maar hoe weet u wanneer uw VvE de zaken financieel goed op orde heeft? En wat kunt u doen wanneer jullie reservefonds tekortschiet? 

Waar moet een reservefonds aan voldoen?

Omdat zoveel VvE’s in de geldproblemen kwamen bij een onverwachte tegenvaller, is in 2018 de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars ingegaan. Hierin staat dat het verplicht is om ieder jaar een minimumbedrag voor het reservefonds te reserveren. Hoe dat bedrag bepaald wordt? Dat kan op drie verschillende manieren.

• op basis van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP);
• 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw;
• een alternatieve manier dan het reservefonds.

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

De VvE is verplicht om periodiek (ten minste elke tien jaar) een MJOP op te laten stellen, bij voorkeur door een gecertificeerd bouwkundige. In dit plan staat uitgesplitst wat de kosten zullen zijn voor grootschalig periodiek onderhoud, zoals binnen- en buitenschilderwerk, het dak en de kozijnen. 

Op basis van deze inschatting kan de meest realistische jaarlijkse reservering vastgesteld worden.

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Wanneer de VvE (nog) geen geldige MJOP heeft, kan het jaarlijkse minimum reserveringsbedrag vastgesteld worden op basis van de herbouwwaarde. Dit is het bedrag dat benodigd is om het gebouw op dezelfde wijze op te bouwen, mocht deze verloren gaan. 

De herbouwwaarde kun je vinden op het polisblad van de brand- of opstalverzekering van uw VvE (direct een goede aanleiding om te controleren of alle verzekeringen nog goed geregeld zijn!). Uw VvE dient ieder jaar minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde te storten in het reservefonds.

Een alternatieve manier

Wanneer een VvE besluit om geen reservefonds aan te houden, kan dit alleen wanneer zij op andere wijze beschikken over voldoende geld voor grootschalig onderhoud. Dit alternatief mag alleen gekozen worden als:

• Minimaal 80 procent van de VvE-leden gaat akkoord in een VvE-besluit dat zij geen reservefonds willen hanteren omdat zij het geld direct kunnen betalen;
• De bank heeft in een bankgarantie aan de VvE aangegeven dat een individuele eigenaar het benodigde geld op een (spaar)rekening heeft staan.

Het is raadzaam om het jaarlijkse minimumbedrag voor uw reservefonds vast te stellen op basis van uw MJOP, indien deze aanwezig en up-to-date is. Dit geeft de grootste kans dat uw reservefonds is afgestemd op de daadwerkelijke onderhoudssituatie.

Wat als uw VvE te weinig geld heeft gereserveerd?

Helaas komt de pijnlijke ontdekking dat een VvE te weinig geld voorhanden heeft, pas wanneer het onderhoud al noodzakelijk is. Wanneer dit het geval is, zullen de leden extra stortingen in de kas moeten doen om het bedrag toch te bekostigen. Indien niet alle leden akkoord zijn, maar de vergadering besluit dat de kosten evenredig gedeeld moeten worden, kunnen de kosten zelfs geïncasseerd worden. Deze eventuele extra kosten worden dan verdeeld op basis van de vastgelegde verdeling in de splitsingsakte.

Dit scenario wilt u uiteraard voorkomen. Daarom is het essentieel dat de VvE ieder jaar kritisch kijkt naar de hoogte van het reservefonds. Gebruik de informatie uit deze blog om te controleren of uw reservefonds voldoende gevuld is. Wanneer dit niet het geval is, is het zaak om dit zo spoedig mogelijk te agenderen. Tijdens de vergadering kan besloten worden om de maandelijkse bijdrage te verhogen op basis van de MJOP of de herbouwwaarde. Wellicht een impopulaire maatregel, maar zeker te verkiezen boven het bovenstaande scenario!

Verkeert uw VvE in financieel zwaar weer? Behoefte aan professioneel beheer van uw VvE? Liever eerst in overleg met een expert? Een VvE beheerder kan een uitkomst zijn. Neem direct contact op.