Steeds meer VvE’s denken na over verduurzaming. De stijgende energiekosten, strengere regelgeving en de wens om toekomstbestendig te blijven maken verduurzaming niet alleen relevant, maar noodzakelijk. Toch blijkt verduurzaming binnen een VvE vaak complexer dan verwacht, vooral vanwege juridische en organisatorische obstakels.
In dit blog leggen we uit waarom verduurzaming zo stroef kan verlopen en wat u als VvE nu al kunt doen om de eerste stappen te zetten.
Waarom verduurzaming voor een VvE complexer is
Voor een individuele woningeigenaar is verduurzamen relatief eenvoudig: u weegt de kosten af, neemt een beslissing en voert de maatregelen uit. Bij een VvE ligt dit anders. Hier moeten meerdere eigenaren gezamenlijk beslissen, wat de verduurzaming van een gebouw veel complexer maakt.
- De grootste obstakels zijn:
- Gezamenlijke besluitvorming
- Verschillende belangen binnen het gebouw
- Gedeelde kosten
- Juridische kaders
Samen zorgen deze factoren ervoor dat verduurzaming meer voorbereiding en afstemming vereist dan bij een individuele woning. Dit leidt vaak tot vertraging en obstakels, zelfs als er wel draagvlak is voor verduurzaming.
De grootste obstakels voor verduurzaming binnen VvE’s
Gezamenlijke besluitvorming vraagt tijd
Voor veel verduurzamingsmaatregelen is goedkeuring nodig van een grote meerderheid van de eigenaren. Dit vraagt om overleg, duidelijke communicatie en vaak meerdere vergaderingen. Bij een besluit over bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtenet kunnen eigenaren verschillende meningen hebben over de kosten, baten en de uitvoering, wat het proces vertraagt.
Verschillende belangen binnen één gebouw
Niet alle eigenaren profiteren op dezelfde manier van verduurzaming. Wat voor de één een logische investering is, kan voor de ander minder urgent zijn. Dit verschil in perspectief maakt het moeilijk om tot een eensgezind besluit te komen. Dit wordt extra gecompliceerd als de baten van verduurzaming ongelijk verdeeld zijn, bijvoorbeeld door verschillende energieverbruiken per woning.
Gedeelde kosten
Verduurzaming vereist vaak ook een aanzienlijke investering, die verdeeld wordt over alle eigenaren. Niet iedereen heeft dezelfde financiële ruimte, wat kan leiden tot terughoudendheid of uitstel. Het kan moeilijk zijn om alle eigenaren aan boord te krijgen, vooral als de investering voor sommige eigenaren een grote financiële last vormt.
Juridische kaders begrenzen de mogelijkheden
De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bepalen wat wel en niet is toegestaan binnen de VvE. Wanneer verduurzamingsmaatregelen de gemeenschappelijke delen van het gebouw raken, zoals het dak of de gevels, kan het noodzakelijk zijn de splitsingsakte te wijzigen. Dit vereist echter een formele procedure, die extra tijd, kosten en instemming van de eigenaren met zich meebrengt.
De rol van de splitsingsakte bij verduurzaming
De splitsingsakte is cruciaal voor het verduurzamingsproces. Dit document legt namelijk vast welke delen van het gebouw privé-eigendom zijn en welke gemeenschappelijk, en welke aanpassingen eigenaren mogen doorvoeren. Veel verduurzamingsmaatregelen, zoals het installeren van zonnepanelen of het aanpassen van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie, raken de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Wanneer een verduurzamingsmaatregel de gemeenschappelijke delen van het gebouw betreft, is een wijziging van de splitsingsakte vaak noodzakelijk. Dit brengt extra obstakels met zich mee, zoals:
Juridische vastlegging
Om de splitsingsakte te wijzigen, moet dit officieel en vaak notarieel worden vastgelegd. Dit vraagt om juridische begeleiding en zorgvuldige voorbereiding. Veel VvE’s stellen dit uit omdat ze geen juridische procedures willen aangaan, maar dit kan de verduurzaming uiteindelijk vertragen.
Hoge instemmingseisen
In veel gevallen is minimaal 80% instemming van de eigenaren nodig om de wijziging door te voeren. Dit hoge percentage kan het moeilijk maken om de noodzakelijke aanpassingen door te voeren, zeker als er tegenstanders zijn binnen de VvE. Hierdoor kunnen verduurzamingsplannen vaak pas na lange tijd daadwerkelijk worden uitgevoerd.
Extra kosten en langere doorlooptijd
Naast notariskosten en juridische begeleiding, kan het besluitvormingsproces zelf ook tijd kosten. Dit kan de uitvoering van verduurzamingsmaatregelen aanzienlijk vertragen, wat leidt tot gemiste kansen, zoals subsidies of belastingvoordelen die op termijn niet meer beschikbaar zijn.
Deze extra drempels zorgen ervoor dat veel VvE’s verduurzamingsplannen uitstellen, ook wanneer de wens om te verduurzamen duidelijk aanwezig is.
Wat zijn de gevolgen van uitstel?
Het uitstellen van verduurzaming lijkt op korte termijn soms de veiligste keuze. Op de langere termijn kan dit echter juist tot extra risico’s leiden, zoals:
Financiële gevolgen
Uitstel kan ervoor zorgen dat de energiekosten blijven stijgen. Daarnaast kunnen VvE’s kansen missen voor subsidies of belastingvoordelen die op termijn niet meer beschikbaar zijn. Verduurzaming wordt dan duurder en ingewikkelder, waardoor de financiële druk toeneemt.
Technische gevolgen
Niet verduurzamen betekent vaak ook dat het gebouw verouderd raakt. Dit kan leiden tot grotere onderhoudskosten en lagere energie-efficiëntie. Ook kunnen bepaalde verduurzamingsmaatregelen op termijn noodzakelijker worden, bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud aan de technische installaties of het dak.
Organisatorische gevolgen
Een vertraagde verduurzaming kan leiden tot onenigheid binnen de VvE, met als gevolg dat bewoners zich niet gehoord voelen of gefrustreerd raken. Dit kan de samenwerking binnen de VvE ondermijnen, waardoor het nog moeilijker wordt om toekomstige plannen door te voeren.
Daarnaast neemt de druk vanuit gemeenten en wetgeving toe. VvE’s die nu geen voorbereidingen treffen, lopen het risico later voor ingrijpendere en minder flexibele keuzes te komen staan. Juist daarom is het belangrijk om verduurzaming niet los te zien van het reguliere beheer, maar tijdig onderdeel te maken van de langetermijnplanning (MJOP).
Wat kan uw VvE nu al doen?
Ondanks de obstakels zijn er nu al stappen die uw VvE kan zetten om verduurzaming mogelijk te maken:
Maak verduurzaming onderdeel van het MJOP
Het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is een document dat alle noodzakelijke onderhoudsmaatregelen voor de komende jaren vastlegt. Door verduurzaming hierin op te nemen, wordt het onderdeel van het reguliere beheer en voorkomt u dat het een losse discussie wordt.
Laat de splitsingsakte controleren
Zorg ervoor dat de splitsingsakte tijdig wordt gecontroleerd door een juridisch expert. Dit geeft u inzicht in welke aanpassingen nodig zijn voordat u kunt verduurzamen, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Informeer de andere eigenaren vroegtijdig
Zorg ervoor dat alle VvE-eigenaren op de hoogte zijn van de voordelen van verduurzaming. Door vroegtijdig het gesprek aan te gaan en de voordelen uit te leggen, vergroot u de kans op instemming.
Werk met een stappenplan
Verduurzaming hoeft niet in één keer te gebeuren. Begin met haalbare maatregelen, zoals isolatie van het dak of het laten plaatsen van zonnepanelen. Zo verspreidt u de kosten en kunt u met kleinere stappen werken naar een energiezuiniger gebouw.
Schakel deskundige begeleiding in
Laat een ervaren VvE-beheerder of een adviseur voor verduurzaming de regie nemen. Zij kunnen helpen bij de besluitvorming, het regelen van juridische zaken en het coördineren van de uitvoering.
Conclusie
Verduurzaming binnen een VvE is inderdaad complexer dan voor een individuele woning. De gezamenlijke besluitvorming, verschillende belangen en de juridische barrières maken het een uitdaging. Toch zijn er oplossingen en stappen die u nu al kunt zetten. Door verduurzaming onderdeel te maken van het reguliere beheer en deskundige begeleiding in te schakelen, kan uw VvE de verduurzaming haalbaar maken.
Hoe Parel Beheer kan helpen
Geen idee waar u moet beginnen? Of heeft u extra hulp nodig? Als ervaren VvE-beheerder kan Parel Beheer uw VvE ondersteunen bij het organiseren, plannen en coördineren van de verduurzaming van uw gebouw.
Benieuwd wat wij voor uw VvE kunnen betekenen? Neem vrijblijvend contact met ons op.
